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17 de Setembro de 2021
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
14 de Julho de 2021
Relator
ANA RAQUEL PINTO DE LIMA
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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5004603-33.2020.4.04.7000/PR

RELATORA: Juíza Federal ANA RAQUEL PINTO DE LIMA

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: NELSON FERREIRA DOS SANTOS (AUTOR)

APELADO: RITA MARIA BORTOLETO DOS SANTOS (AUTOR)

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pela CEF contra sentença (evento 83 dos autos originários) que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores para determinar o cancelamento da hipoteca de imóvel e condenar a empresa Gordon Empreendimentos Imobiliários S/A ao pagamento de indenização por danos morais.

Em suas razões, a apelante sustentou que "os contratos de promessa de compra e venda assinados após a vigência da Lei nº 13.097/2015 (19.02.2015) que não foram registrados anteriormente à averbação da hipoteca na matrícula do imóvel não podem produzir efeito perante a instituição financeira". Postulou a reforma da sentença (evento 93, APELAÇÃO1, idem).

Com contrarrazões, ascenderam os autos a esta Corte (evento 99, idem).

É o breve relatório.

VOTO

Analisando o feito, o juízo a quo proferiu a seguinte decisão:

Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por RITA MARIA BORTOLETO DOS SANTOS e NELSON FERREIRA DOS SANTOS em de GORDON EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF através da qual a parte autora pretende o cancelamento de hipoteca do imóvel, com a adjudicação compulsória do bem, e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Em síntese a autora alega que adquiriu unidade no empreendimento Viva Vida em 17/06/2016, tendo pago integralmente o preço ajustado à vista.

Aduz que não lhe foi outorgada a escritura pública de compra do bem, tendo em vista que ele foi hipotecado perante a CEF. Requer condenação em danos morais.

Em contestação, Gordon Empreendimentos Imobiliários afirmou reconhecer o pedido dos Autores, mas rechaçou o pedido de danos morais (ev. 23, contes1).

Não houve possibilidade de conciliação (ev. 53).

Em contestação, em petição aparentemente dissociada do caso concreto, CEF que atuou como agente financeira e afirmou a inexistência de danos morais (ev. 67).

Houve réplica (ev. 71).

As partes dispensaram a produção de provas (evs. 77 e 79).

Os autos vieram conclusos para sentença.

2. FUNDAMENTAÇÃO

- Aplicação da Súmula n. 308 do STJ

A questão da garantia oferecidas pelas construtoras de imóveis a instituições bancárias, que financiam a construção do empreendimento sobre o qual incide a garantia real, já foi sumulada pelo e. Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 308), nos seguintes termos:

Súmula308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Desta forma, ainda que terceiro adquirente tenha adquirido da construtora imóvel ofertado em garantia, a hipoteca constituída não tem o condão de produzir efeitos em relação a ele. Trata-se, em verdade, de uma relativização da garantia real em homenagem à boa-fé daquele que adquire o imóvel.

A leitura dos precedentes que informaram a construção da Súmula revela que a análise do caso concreto deve ser mais criteriosa. É da própria jurisprudência do STJ que se colhem elementos para a aplicação da Súmula 308. Resumo-os neste momento e passo a explicá-los em seguida. Para a aplicação da Súmula nº 308 do STJ, o imóvel deve ser residencial, adquirido por pessoa física, quitado perante a construtora. Além disso, o financiamento da obra deve ser com recursos públicos e não com recursos próprios do banco. Por fim, deve-se avaliar no caso concreto a incidência ou não da Lei nº 13.097/95.

Passo a explicar as condições de aplicação da Súmula a partir da própria jurisprudência do STJ:

a) o imóvel deve ser residencial e adquirido por pessoa física: “A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial” (AgInt no Resp 1.668.863/PR, Min. Marco Aurélio Bellizze, DJ 16/11/2018) e “mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial” (AgInt no Resp 1.689.642/RS, DJ 12/11/2018).

Ressalto que a garantia hipotecária pode ser afastada em relação ao comprador de imóvel residencial tendo em vista o direito social e constitucional à moradia. Agora, em se tratando de imóvel comercial ou quando o adquirente é pessoa jurídica, que utilizará o imóvel como investimento, não há o direito à moradia a ser invocado. Não há motivos para se desprestigiar a garantia hipotecária nesses casos.

Esta magistrada também entende que afasta-se a proteção ao adquirente de boa-fé quando uma pessoa física adquire vários imóveis do mesmo empreendimento. Há casos em tramitação nesta Vara em que uma pessoa adquiriu mais de oito unidades residenciais em um mesmo edifício. Creio que o direito à moradia, neste caso, não pode ser óbice para a concretização da garantia bancária.

b) o imóvel deve estar quitado perante a Construtora: "a responsabilidade dos adquirentes ficar restrita ao pagamento do seu débito, admitida a penhora da unidade adquirida apenas na hipótese de execução por inadimplemento das suas próprias obrigações" (REsp 498.862/GO);

O correto seria observar a quitação nos termos do contrato de financiamento. No caso dos autos, isso significa a obrigação de amortizar a dívida perante a instituição financeira. Contudo, isso não pode ser oposto ao particular, devendo ser observado pela construtora. Basta, portanto, a quitação perante a construtora.

c) se os recursos forem próprios da instituição financeira, persiste a hipoteca se ela for anterior à compra e venda. Contudo, caso sejam recursos do SFH, SBPE ou FGTS, considerados recursos públicos, pouco importa a anterioridade da hipoteca.

d) a Lei nº 13.097/15 deve ser aplicada, analisando o caso concreto. Não pode ser afastada sem qualquer critério.

No caso dos contratos de compromisso de compra e venda firmados após 19 de janeiro de 2015, não há como se fechar os olhos para a aplicação da Lei 13.097/15, que confirmou a concentração de atos na matrícula, que assim determina:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel (destaquei).

Sobre a incidência da Lei 13.097/15, entendo a sua importância, mas reconheço que a jurisprudência tem afastado sua aplicação. Sendo assim, há alguns parâmetros para aplicá-la:

i) se houver a aquisição de uma ou duas unidades habitacionais, deve-se levar em conta a boa-fé do comprador em detrimento da necessidade de concentração de atos;

ii) se houver a aquisição de mais de três unidades, parte-se do pressuposto que o investidor não é hipossuficente e, portanto, possui condições de averiguar o negócio que está fazendo;

iii) a concretação de atos deve ser levada em conta para fins de definição de responsabilidade civil, se houver tal discussão.

- Aplicação da Súmula 308 ao caso concreto

Descendo ao caso concreto, verifico que se trata imóvel já quitado (ev. 1, anexopet16, adquirido por pessoa física, em princípio para ser utilizado para a moradia. Com exceção das lojas, o que não é o caso dos autos, o empreendimento é exclusivamente residencial (ev. 1, matrimóvel17/18). No caso do condomínio Viva Vida, conforme já mencionado em outros contratos analisados nesta Vara, os recursos atrelados à hipoteca são do SBPE (ev. 114 dos autos 50627318020194047000).

O compromisso de compra e venda da unidade, assinado 16 de julho de 2015 (ev. 1, contr15) é posterior à constituição da hipoteca, ocorrida em 08 de julho de 2014 (ev. 1, matrimóvel18, av.2, matrícula 178.017). No caso concreto, o consumidor sabia da existência da hipoteca e confiou que diante do pagamento integral, ela seria levantada, pois isso era de incumbência da Construtora (ev. 1, contr15). Fica evidenciada, portanto, a sua boa-fé, apta a temperar a aplicação da Lei nº 13.097/2015.

Assim, considerando que a situação fática apontada subsume-se ao entendimento jurisprudencial consolidado no enunciado da Súmula 308 do STJ, nos termos citados, a procedência do pedido formulado pela parte autora, quanto ao cancelamento da hipoteca, é medida que se impõe.

- Danos morais

Consoante se verifica da cláusula quinta, parágrafo único e vigésima segunda do compromisso de compra e venda (ev1, contr15), a Ré GORDON informou a Autora que o imóvel se encontrava hipotecado, por outro, era igualmente ciente a Ré, na condição de vendedora, do prazo de 120 dias que dispunha para, - a partir da averbação da obra e o integral pagamento do preço -, outorgar aos compradores escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, bem como de providenciar o seu devido registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Contudo, além de transcorrido tal prazo sem que a obrigação da Gordon fosse integralmente satisfeita, percebe-se que foram várias trocas de email entre os adquirentes e a Construtora (ev. 1, anexo19).

O quadro fático delineado, portanto, é suficiente para demonstrar os alegados danos morais, devendo a Gordon responder pela sua indenização. Ressalto que não se pode imputar a mesma responsabilidade da CEF pois ela não sabia do compromisso de compra e venda e tampouco houve a quitação da unidade perante o banco (isso era incumbência da Gordon).

No que tange a fixação do valor da indenização, sabe-se que, em regra, deve guardar correspondência com o dano causado, de modo a reparar o patrimônio da vítima na proporção em que foi desfalcado. O montante deve ser fixado em quantia que, de um lado, não se torne irrisória (de modo a não serem atingidos os efeitos punitivo e pedagógico do dano moral) e, de outro, evite o enriquecimento indevido de uma parte em detrimento da outra. Contudo, o presente caso é muito grave: houve a venda a non domino.

O quanto indenizatório devido a título de danos morais deve assegurar a justa reparação do prejuízo: a) sem proporcionar enriquecimento sem causa da parte autora; b) sem olvidar a capacidade econômica da parte requerida; c) e devendo ser arbitrado pelo juiz de maneira que a composição do dano seja proporcional à ofensa, calcada nos critérios da exemplaridade e da solidariedade. Essa regra geral sofre temperamentos: tanto a menor gravidade da culpa do autor do dano quanto a concorrência de conduta da própria vítima para que ele tenha ocorrido podem implicar redução da indenização, equitativamente, pelo juiz.

Pois bem, sopesando tais parâmetros, bem como o fato de que não houve qualquer óbice ao uso do imóvel, entendo que o montante de R$ 5.000,00 se mostra razoável para indenizar os autores pelo sofrimento experimentado, tendo em vista que foi esse o valor sugerido na inicial (ev. 01, inic1, fl. 10).

Esta quantia será atualizada monetariamente pelo IPCA-e desde a presente data.

Quanto à incidência de juros, algumas considerações. Compartilho do entendimento de que a divisão entre incidência dos juros de mora conforme a responsabilidade - contratual ou extracontratual - não reflete a melhor técnica jurídica. Isso porque tal distinção pode levar a situações ilógicas, pois em casos contratuais, em que há prazo fixado para a cumprimento da obrigação, haveria a contagem da mora apenas após a citação. Ao passo que nos casos clássicos de responsabilidade por dano moral, por exemplo, no caso de uma ofensa praticada em virtude de um desentendimento de trânsito, os juros contariam desde o fato danoso, ou seja, a própria ofensa.

O termo inicial dos juros de mora deve ser considerado conforme é constituída a mora. Se houver necessidade de constituição em mora (mora ex personae), o termo inicial dos juros é contado da interpelação judicial caso não haja prazo ajustado ou obrigação ilíquida ou da citação. Agora, se não houver necessidade de interpelação, como o caso de vencimento da obrigação contratual ou prática de ato ilícito extracontratual, a mora é ex re, de modo que não há necessidade de interpelação adicional (TEPEDINO, Gustavo; TERRA, Aline de Miranda; GUEDES, Gisele Sampaio da Cruz Guedes. Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2020, edição kindle, posição 604).

Quanto à incidência de juros, deve ser considerada a data em que deveria ser liberada a hipoteca, com juros em 1% ao mês (Código Civil, art. 406). No caso em tela, passo a considerar - por analogia - o prazo de cento e vinte dias após a quitação do contrato (cláusula vigésima segunda do contrato ev.1, anxo15).

Assim, tem-se os seguintes parâmetros de atualização: R$ 5.000,00, com atualização monetária pelo IPCA-e desde a presente data e juros de mora desde 16 de novembro de 2016 (120 dias após a quitação, que se presume ter sido na data do contrato tendo em vista a ausência de outras informações).

3. DISPOSITIVO

Ante ao exposto, julgo procedentes os pedidos formulados por RITA MARIA BORTOLETO DOS SANTOS e NELSON FERREIRA DOS SANTOS em face de THA FENIX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF para:

a) determinar o cancelamento da hipoteca anotada sob a AV.2 na matrícula nº 178.017 do 8º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR, em relação à fração ideal do imóvel que corresponder ao apartamento nº 1003, bloco c e vaga de garagem nº 187 do Condomínio Viva Vida ;

b) adjudicar a fração ideal descrita acima na propriedade dos autor RITA MARIA BORTOLETO DOS SANTOS e NELSON FERREIRA DOS SANTOS, valendo essa sentença como título;

c) condenar a Gordon ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00, corrigidos nos termos da fundamentação.

Com o trânsito em julgado, oficie-se ao 8º CRI de Curitiba solicitando o cumprimento das determinações acima.

Condeno exclusivamente a Gordon Empreendimentos Imobiliários S/A ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) nos termos do artigo 85, § 8º, do CPC, com interpretação e parâmetros dados pela Apelação Cível nº 5034366-16.2019.404.7000/PR, Rel. Vania Hack de Almeida). Isso porque os honorários não podem ser arbitrados de forma irrisória ou exorbitante. Além disso, dentro das condicionantes trazidas pelos §§ 2º e 3º do artigo 85 e considerando que a presente demanda tramitou rapidamente e não demandou dilação probatória, tenho que tal valor é adequado.

Deixo de condenar a CEF em honorários advocatícios, uma vez que não deu causa à presente demanda (TRF4, AC 5034366-16.2019.404.7000, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA).

A sentença merece ser mantida por seus próprios fundamentos.

A controvérsia dos autos cinge-se à (im) possibilidade de aplicação do enunciado sumular 308 do Superior Tribunal de Justiça para o fim de considerar ineficaz perante terceiro de boa-fé a alienação fiduciária constituída anteriormente à assinatura do contrato já quitado, firmada entre construtora e agente financeiro.

A parte autora alegou que adquiriu, mediante pagamento integral e à vista, por promessa de compra e venda de fração ideal de solo e contrato de construção de unidade imobiliária, o apartamento nº 1003 e a vaga de estacionamento 187 do Bloco C do Condomínio Viva Vida, localizado na Avenida Winston Churchill, 293, na cidade de Curitiba/PR. O instrumento contratual restou assinado em 16-07-2016, entre o representante da construtora Gordon Empreendimentos Imobiliários, o promissário comprador e sua esposa (evento 01, CONTR15, dos autos originários), sendo posterior à constituição da hipoteca, ocorrida em 08-7-2014 (evento 01, MATRIMÓVEL18).

Após reiteradas tentativas inexitosas de contato com as rés originárias para que fosse realizada a escritura pública do bem, hipotecado junto à Caixa Econômica Federal, o autor pleiteou judicialmente o cancelamento do referido gravame, alegando a boa-fé contratual e a necessidade de aplicação, ao caso, do enunciado sumular 308 do Superior Tribunal de Justiça, com o fim de "baixar o ônus que recai sobre o bem (hipoteca) e viabilizar o registro de propriedade dos requerentes" (evento 01, INIC1, dos autos originários). Ademais, postulou a condenação, da instituição financeira ora apelante e da construtora, ao pagamento de danos morais.

Sobre o tema da eficácia do gravame hipotecário em face do adquirente do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consagrou, no enunciado sumular 308, a seguinte tese:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

A respeito da matéria, já se manifestou aquela Corte Superior:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.
1. Ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição de alteração do registro de imóvel, bem como a declaração de ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem.
2. Ação ajuizada em 04/02/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/07/2019. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a recorrente - exercendo atividade equiparável a agente financeiro - tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ.
4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.
5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art.
489, § 1º, V, do CPC/2015.
6. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
7. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.
8. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.
9. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários.
(STJ, REsp 1837203/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19-11-2019, DJe 22-11-2019) - grifei.

Nesse sentido é a jurisprudência deste Tribunal:

ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. Honorários advocatícios reduzidos, nos termos do artigo 20, parágrafos 3º e , do CPC/73, considerando a natureza, complexidade, importância e valor da causa, o tempo de tramitação do feito e os precedentes da Turma. (TRF4, AC nº 5005129-10.2015.404.7215, Rel. Des. Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, Quarta Turma, por unanimidade, juntado aos autos em 27-01-2017)

ADQUIRENTE DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária. (TRF4, AC nº 5025337-89.2017.4.04.7200, Rel. Des. Federal Vânia Hack de Almeida, Terceira Turma, juntado aos autos em 23-9-2020)

Quanto à aplicabilidade da Lei nº 13.097/15 ao caso concreto, considerando suas particularidades, em especial a circunstância do número de unidades adquiridas em empreendimento residencial, a indicar tratar-se de imóvel destinado à moradia, assim como o fato de encontrar-se totalmente quitado, entendo que não encontra amparo na jurisprudência desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, os quais prestigiam, em casos tais, a boa-fé e a segurança jurídica do adquirente que confiou na quitação do financiamento pela construtora. Nesse sentido, cito precedentes deste Regional:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. 1. Conforme o disposto na súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2. Na espécie, cabível a aplicação da referida súmula, devendo ser cancelada a hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da ação. 3. A aplicação da Lei n.º 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e da segurança jurídica. 4. Recurso adesivo da CEF não conhecido e apelação da parte autora provida. (TRF4, AC nº 5000259-90.2017.4.04.7201, Rel. Des. Federal Cândido Alfredo Silva Leal Junior, Quarta Turma,, juntado aos autos em 19-03-2020)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. HIPOTECA. INEFICÁCIA. SÚMULA 308 DO STJ. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, não ocorrendo na hipótese a superação da súmula 308 do STJ. (TRF4, AC nº 5000381-06.2017.4.04.7201, Rel. Des. Federal Vânia Hack de Almeida, Terceira Turma, juntado aos autos em 30-7-2019)

EMBARGOS DECLARATÓRIOS. PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO. LEI 13.097/2015 1. Com razão a embargante. De fato, a decisão embargada deixou de se pronunciar a respeito da incidência da Lei 13.097/2015 à situação em espécie. 2. Especificamente em relação à Lei 13.097/2015, invocada pela Caixa Econômica Federal, a aplicação da nova legistação deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. 3. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54, invocado pela Caixa Econômica Federal, é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 4. O prequestionamento não resulta da circunstância de a matéria haver sido arguida pela parte recorrente, mas sim dos debates e decisões do Colegiado, emitindo juízo sobre o tema, fundado em razões bastantes a este desiderato. (TRF4, AC nº 5005883-11.2017.4.04.7205, Rel. Des. Federal Marga Inge Barth Tessler, Terceira Turma, juntado aos autos em 10-7-2019)

Considerando, portanto, que o autor cumpriu as suas obrigações contratuais integralmente junto à promitente vendedora, não há razão para, na linha da jurisprudência acima, afastar a aplicação do enunciado sumular 308 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.

Assim, a aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela. Ademais, pode-se afirmar que a situação era previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.

Tal entendimento foi adotado em recente julgamento de caso similar:

ADMINISTRATIVO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL HIPOTECADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE POR ANALOGIA. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. - A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ conferindo aplicação por analogia da sua Súmula nº 308 às hipóteses de alienação fiduciária. - Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. - A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária. - A impossibilidade de ter seu imóvel, já quitado, registrado em seu nome, sem dúvida alguma gerou sofrimento, transtorno e inquietações caracterizadores do dano moral, sendo suficiente para ensejar a obrigação de reparar o dano extrapatrimonial. - a fixação dos danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) no caso contempla o caráter compensatório e pedagógico da indenização. Não se trata de importância irrisória a ponto de incentivar (ou não coibir) a repetição do dano por parte dos réus, nem tão elevada a ponto de causar o enriquecimento ilícito da parte autora. (TRF4, AC nº 5012998-48.2019.4.04.7000, , Rel. Des. Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, Quarta Turma juntado aos autos em 11-03-2021)

Dessa forma, a sentença restou proferida em conformidade com o entendimento consolidado deste Tribunal sobre a matéria objeto do recurso, razão pela qual não merece reforma.

Da outorga da escritura de compra e venda

Embora afirme pretender o registro de propriedade do bem imóvel, a parte autora postula, em síntese, a condenação da ré em obrigação de fazer consistente em outorgar a escritura definitiva do negócio e transferir a propriedade do bem no registro de imóveis. Em outras palavras, há pretensão tanto de outorga da escritura, quanto de adjudicação compulsória do bem.

A distinção entre a ação de outorga da escritura e a de adjudicação compulsória pode ser percebida no seguinte julgado do STJ:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ART. 284 DO CPC. OFENSA NÃO CONFIGURADA. DIVERGÊNCIA NÃO CONFIGURADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA. NATUREZAS JURÍDICAS. EFEITOS. DISTINÇÃO. REGISTRO DO CONTRATO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA.
POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.
- Violação ao art. 284 do CPC não configurada no caso, pois posteriormente juntadas aos autos as matrículas, que mereceram análise no Tribunal de origem.
- Na ação de outorga de escritura não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera a mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido; na ação de adjudicação compulsória o registro imobiliário do pré-contrato somente se mostra imprescindível para surtir efeitos erga omnes, hipótese em que a sentença transfere a propriedade do bem, ao passo que, não havendo o prévio registro, produzirá efeitos apenas entre as partes, tão-somente substituindo a vontade do vendedor, nos termos da Súmula nº 239/STJ.
- Não há que se falar em inépcia da inicial, na presente hipótese, pois prescindíveis as certidões de matrícula, na medida em que consignado no acórdão hostilizado que o autor instruiu a inicial com o compromisso de compra e venda, ao qual se anexa a relação pormenorizada de todos os imóveis que formam o imóvel rural em tela, com a indicação expressa da área de cada bem, de suas respectivas matrículas e, inclusive, dos direitos meramente possessórios ou hereditários que a ré teria sobre dois desses imóveis. Ademais, o autor não exige mais do que efetivamente poderia ser cumprido pela ré, chegando mesmo a se contentar com a mera possibilidade de vir a adquirir, num futuro incerto, a propriedade daquela parcela dos bens sobre os quais a agropecuária possui simplesmente a posse ou direitos hereditários.
- Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.
(STJ, REsp 195.236/SP, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 23-10-2001, DJ 15-04-2002, p. 221)

O tema encontra óbice em questão cognoscível de ofício, qual seja, a incompetência do Juízo Federal para apreciar a adjudicação compulsória.

Nesse sentido, os seguintes julgados deste Tribunal:

ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 3. O pedido de adjudicação compulsória se vincula, unicamente, ao contrato particular entabulado entre a parte autora e a construtora, sem qualquer participação da CEF. Não havendo interesse da Caixa Econômica Federal, não subsiste a competência da Justiça Federal para processamento e julgamento do pedido. 4. À míngua de comprovação das dificuldades financeiras alegadas pela construtora ré, não se vislumbram os requisitos ensejadores da concessão do benefício da gratuidade da justiça. (TRF4, AC nº 5016245-87.2017.4.04.7200, Rel. Des. Federal Vânia Hack de Almeida, Terceira Turma, juntado aos autos em 22-10-2019)

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA, CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. RITO DE TRAMITAÇÃO DO FEITO. - A adjudicação considerará os compradores e os vendedores, não havendo como exigir que a Caixa Econômica Federal adjudique um bem que sequer integra a sua propriedade, mas que apenas é gravado por uma alienação fiduciária em seu favor, não havendo motivo para alterar a decisão agravada no tocante à ilegitimidade passiva da Caixa, decorrendo a incompetência da Justiça Federal para julgamento da lide em relação ao pedido de adjudicação. - Tendo em vista que o objetivo dos ora agravantes na demanda principal é o levantamento do gravame havido sobre o imóvel por eles adquirido, mediante a declaração de ineficácia da hipoteca constituída, tal pretensão possui benefício econômico correspondente ao valor do imóvel. Precedentes. - Competência do Juízo Federal comum para processamento e julgamento do feito. (TRF4, AG nº 5035261-25.2019.4.04.0000, Rel. Des. Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, Quarta Turma, juntado aos autos em 14-11-2019)

Isso porque, seja na outorga de escritura de compra e venda, seja na adjudicação compulsória do bem, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal. Tal fato exclui a competência da Justiça Federal para processar e julgar esse pedido.

Sendo assim, deve-se reconhecer, de ofício, a incompetência da Justiça Federal para apreciar o pedido de outorga da escritura pública e adjudicação do imóvel, extinguindo o processo, no ponto, sem resolução do mérito com base no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.

Do prequestionamento

Em face do disposto nos enunciados sumulares 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal e 98 do Superior Tribunal de Justiça, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pela parte.

Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação e, de ofício, reconhecer a incompetência da Justiça Federal para apreciar a outorga da escritura pública e adjudicação do imóvel, nos termos da fundamentação.


Documento eletrônico assinado por ANA RAQUEL PINTO DE LIMA, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002679730v26 e do código CRC fac081dd.

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Signatário (a): ANA RAQUEL PINTO DE LIMA
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40002679730 .V26

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Documento:40002679731
Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5004603-33.2020.4.04.7000/PR

RELATORA: Juíza Federal ANA RAQUEL PINTO DE LIMA

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: NELSON FERREIRA DOS SANTOS (AUTOR)

APELADO: RITA MARIA BORTOLETO DOS SANTOS (AUTOR)

EMENTA

administrativo. apelação cível. Sistema financeiro de habitação. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308/STJ). OUTORGA DE ESCRITURA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INCOMPETÊNCIA. desprovimento.

1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel integralmente quitado, desde que caracterizada sua boa-fé.

2. Quanto à aplicabilidade da Lei nº 13.097/15 ao caso concreto, considerando suas particularidades, não encontra amparo na jurisprudência desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, os quais prestigiam, em casos tais, a boa-fé e a segurança jurídica do adquirente que confiou na quitação do financiamento pela construtora.

3. Os pedidos de adjudicação compulsória ou de outorga da escritura de compra e venda do imóvel estão vinculados, unicamente, ao contrato particular entabulado entre a parte autora e a construtora, sem qualquer participação da Caixa Econômica Federal. Não havendo interesse da Caixa Econômica Federal, não subsiste a competência da Justiça Federal para processamento e julgamento do pedido.

4. Apelo desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação e, de ofício, reconhecer a incompetência da Justiça Federal para apreciar a outorga da escritura pública e adjudicação do imóvel, nos termos da fundamentação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 14 de julho de 2021.


Documento eletrônico assinado por ANA RAQUEL PINTO DE LIMA, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002679731v9 e do código CRC 3a5dded7.

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Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Telepresencial DE 14/07/2021

Apelação Cível Nº 5004603-33.2020.4.04.7000/PR

RELATORA: Juíza Federal ANA RAQUEL PINTO DE LIMA

PRESIDENTE: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE

PROCURADOR (A): RODOLFO MARTINS KRIEGER

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: NELSON FERREIRA DOS SANTOS (AUTOR)

ADVOGADO: Marcos Cesar Vinhoti (OAB PR033379)

ADVOGADO: MARCELO DE BORTOLO (OAB PR031214)

ADVOGADO: FILIPE ALVES DA MOTA (OAB PR022945)

ADVOGADO: LEANDRO HENRIQUE FRACCAROLI DA SILVA (OAB PR050988)

ADVOGADO: MARIA TERESA VALIM COELHO (OAB PR081543)

APELADO: RITA MARIA BORTOLETO DOS SANTOS (AUTOR)

ADVOGADO: Marcos Cesar Vinhoti (OAB PR033379)

ADVOGADO: MARCELO DE BORTOLO (OAB PR031214)

ADVOGADO: FILIPE ALVES DA MOTA (OAB PR022945)

ADVOGADO: LEANDRO HENRIQUE FRACCAROLI DA SILVA (OAB PR050988)

ADVOGADO: MARIA TERESA VALIM COELHO (OAB PR081543)

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Telepresencial do dia 14/07/2021, na sequência 18, disponibilizada no DE de 02/07/2021.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO E, DE OFÍCIO, RECONHECER A INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA APRECIAR A OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA E ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL, NOS TERMOS DA FUNDAMENTAÇÃO.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal ANA RAQUEL PINTO DE LIMA

Votante: Juíza Federal ANA RAQUEL PINTO DE LIMA

Votante: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE

Votante: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

GILBERTO FLORES DO NASCIMENTO

Secretário


Conferência de autenticidade emitida em 16/07/2021 19:22:22.

Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1248110702/apelacao-civel-ac-50046033320204047000-pr-5004603-3320204047000/inteiro-teor-1248110764

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