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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
1 de Setembro de 2021
Relator
VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA
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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5039883-90.2019.4.04.7100/RS

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5039883-90.2019.4.04.7100/RS

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

EMBARGANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

INTERESSADO: JANAINA HUBER (AUTOR)

ADVOGADO: DEBORA DIHL OHLWEILER

INTERESSADO: CAPA INCORPORADORA IMOBILIARIA PORTO ALEGRE I SPE LTDA (RÉU)

ADVOGADO: ALINE MARTINS

RELATÓRIO

Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão desta 4ª Turma, que restou assim ementado:

PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL HIPOTECADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE POR ANALOGIA.

1. A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ conferindo aplicação por analogia da sua Súmula nº 308 às hipóteses de alienação fiduciária.

2. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.

3. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária.

Em suas razões, o embargante alega que o acórdão incorreu em omissão ao deixar de se manifestar expressamente sobre a matéria legal aplicável e por isso pugna pelo prequestionamento dos seguintes dispositivos legais: Art. 755 do CC/1916; art. 1.419 do CC/2002; arts. 54, 55 e 58 da Lei 13.097/2015. Além disso, requer agregação de efeitos infringentes.

Com contrarrazões, vieram os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

Os embargos de declaração constituem recurso interposto perante o magistrado ou colegiado prolator da decisão, com vistas à supressão de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no texto que possa dificultar a exata compreensão da manifestação judicial. E mesmo quando opostos com o objetivo de prequestionar matéria a ser versada em provável recurso extraordinário ou especial, devem atender aos pressupostos delineados no artigo 1.022 do CPC, pois não se prestam, por si só, para forçar o ingresso na instância superior, decorrendo, sua importância, justamente do conteúdo integrador da sentença ou do aresto impugnado. Com efeito, não se revelam meio hábil ao reexame da causa ou modificação do julgado no seu mérito, pois opostos quando já encerrado o ofício jurisdicional naquela instância.

In casu, o embargante alega que a decisão proferida por esta Corte contém omissões e contradições a serem supridas nesta via recursal.

Sem razão, contudo.

Infere-se da análise do voto condutor do aresto que a questão foi assim examinada, in verbis:

Analisando os autos. o MM. Juízo a quo proferiu a seguinte sentença:

I. Relatório

JANAÍNA HUBER, por sua procuradora, ajuizou ação em face CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e CAPA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA PORTO ALEGRE I SPE LTDA objetivando o cancelamento do gravame constituído em favor da CEF, no imóvel adquirido.

Os autores requereram seja (m): a) determinada a baixa e cancelamento do gravame existente nas matrículas 67.770, 161.548, referentes ao apartamento 1304 da Torre A3, Box n. 604, todos do empreendimento existente na Rua Martim Aranha, n. 100, Porto Alegre/RS, a título de tutela de urgência; b) citados os réus; c) declarada a ineficácia, em relação aos autores, das alienações fiduciárias constituídas em face do negócio firmado entre as rés, determinando o sua baixa definitiva; d) comprovada as alegações por todos os meios de prova; f) condenadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência.

O feito foi redistribuído para esta vara especializada (ev. 3).

A competência foi acolhida (ev. 10). Na mesma oportunidade, foi retificado, de ofício, o valor da causa para constar R$ 30.000,00, bem como foi determinada a alteração da classe processual para Procedimento do JEF.

Agravo de Instrumento interposto, foi mantida a decisão agravada pelos seus próprios fundamentos (ev. 15).

A autora requereu análise dos pedidos de tutela de urgência, bem como juntou comprovantes de recolhimento das custas (ev. 24).

A tutela de urgência foi indeferida. Determinou-se a citação das rés (ev. 27).

A Caixa apresentou contestação (ev. 45), impugnando o valor atribuído a causa, bem como alegou, em preliminar, a falta de interesse de agir da autora, ilegitimidade passiva e ativa. No mérito, sustentou que a Súmula 308 do STJ não se aplica ao caso, portanto válida a alienação fiduciária constituída em favor desta e requereu a improcedência dos pedidos.

A Capa Incorporadora Imobiliária contestou o feito (ev. 47), impugnando o valor da causa e postulou pela baixa do gravame contido nos imóveis.

Os pedidos de tutela de urgência foram novamente analisados, com parcial provimento, para determinar a Caixa a se abster de tomar qualquer providência afeta a retomada e comercialização dos imóveis descritos nas matrículas 67.770 e 161.548 do Registro de Imóveis da 4ª Zona de Porto Alegre (ev. 1, MATRIMÓVEL8 e 9) até julgamento da lide.

Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos para sentença (ev. 61).

É o relatório. Decido.

II. Fundamentação

Preliminares

Do Valor da Causa

As rés impugnaram o valor da causa e a classe processual para tramitação do feito, suscitando que a tramitação processual deveria ser pautada pelo Juizado Especial Federal.

Nesse sentido foi a decisão proferida (ev. 10) e agravada pela parte autora (Autos n. 50323313420194040000), até a presente data sem julgamento. Assim, entendo restar prejudicado a análise quanto a impugnação do valor da causa enquanto não decidido o Agravo de Instrumento pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

Da Legitimidade Ativa e do Interesse de Agir

Em que pese a autora não ter figurado contrato com a Caixa, está realizou contrato de promessa de compra e venda com a Capa de imóvel alienado fiduciariamente a Caixa (ev.1, CONTR4), buscando exatamente dar baixa definitiva esse gravame. Ademais comprova o pagamento integral do valor contratado (ev. 1, COMP5), de modo que patente a sua legitimidade.

Ainda, o interesse de agir resta configurado pelos próprios gravames contidos na Matrícula do Imóvel (MATRIMÓVEL8 e 9), bem como pelas notificação extrajudicial encaminhada a Capa e a Caixa (ev. 1, NOT14 e AR13). Não obstante, verifico que a Caixa contestou o mérito do feito (ev. 45), portanto, configurada a resistência aos pedidos deduzidos na inicial.

Assim, rejeito as preliminares sustentadas.

Da Legitimidade Passiva da Caixa Econômica Federal

Na medida em que as alienações fiduciárias que gravam as matrículas são de titularidade da CEF, a ela compete liberar a garantia. Sendo assim, ainda que o autor não tenha firmado contrato diretamente com a instituição financeira, fato é que a Caixa Econômica Federal figura como credora dos imóveis discutidos, o que justifica sua legitimidade para responder pela liberação dos gravames.

Nessa esteira, rejeito a preliminar.

Mérito

Da Liberação do Gravame - Alienação Fiduciária em Garantia e a Inaplicabilidade da Súmula nº 308, do STJ

Percebe-se que por meio de contrato de mútuo celebrado em 27/06/2012, a Caixa Econômica Federal emprestou recursos para a CAPA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA PORTO ALEGRE I SPE LTDA viabilizar a construção do Conjunto Residencial Vergéis de Dona Matilde e inicialmente recebeu, como garantia, a hipoteca das 610 frações ideais do empreendimento (evento 1, CONTRSOCIAL10).

Posteriormente, 70 imóveis do mesmo empreendimento; dentre eles os dois comercializados com o Autor em 22/08/2017 (evento 1, CONTR4), cujo negócio foi quitado conforme a prova carreada na exordial (evento 1, COMP5 e COMP6); foram alienados fiduciariamente à CEF por ocasião da assinatura de um Termo de Aditamento ao Contrato de Mútuo firmado com a Incorporadora em 29/06/2017 (evento 1, CONTRSOCIAL11, Cláusula Sétima). Salienta-se, desde já, que sobre os referidos imóveis nao recaíam quaisquer ônus no momento do aditamento contratual celebrado ou ainda quando da averbação da alienação fiduciária, em 28/11/2017 (evento 1, MATRIMOVEL8 e MATRIMOVEL9).

No caso em apreço, o cerne da controvérsia diz respeito à possibilidade de aplicação analógica da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça aos contratos de alienação fiduciária de imóvel em face da transferência da propriedade do devedor fiduciante para o credor fiduciário para ver declarada a sua ineficácia perante o consumidor final/adquirente das unidades. A referida Súmula prevê que:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Note-se que o entendimento sumulado veio a proteger o terceiro adquirente de boa-fé de imóvel que está gravado com hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, a qual decorre de contrato de financiamento para construção do próprio imóvel. Trata-se de uma exceção às regras que regem a hipoteca, que é um direito real, sujeito ao cumprimento da obrigação e que pode ser extinta diante da ocorrência daquelas situações previstas no art. 1.499 do Código Civil.

Nesse contexto, cumpre ressaltar que a Súmula 308, do STJ, foi editada com a finalidade de resguardar aqueles consumidores finais que detém a propriedade do imóvel e responderiam apenas pelo valor de seu débito. Nesse sentido, colaciono trecho do voto proferido no EREsp 415.667/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159:

(...) Esta é a situação estampada no acórdão paradigma (AGA n.º 161.052/SP, relator Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 07/12/1998), que, por isso, não guarda perfeita identidade com a hipótese discutida no acórdão embargado, que cuida de financiamento por meio do Sistema Financeiro da Habitação. Nestes casos, a Segunda Seção tem decidido pela ineficácia da hipoteca perante o adquirente da unidade habitacional.

Assim, nas hipóteses em que a hipoteca é instituída pelo vendedor do imóvel (normalmente a construtora e/ou incorporadora) em favor da instituição financeira, como forma de financiamento do próprio empreendimento imobiliário, havendo repasse de recursos do Sistema Financeiro da Habitação, prevalece o direito de propriedade do imóvel por parte do comprador que, perante a instituição financeira, só responde até o valor do seu débito. [grifei]

A venda direta das unidades aos adquirentes e o contrato de financiamento entre a construtora e o banco são, aparentemente, duas relações jurídicas distintas, porque a mesma construtora que vendeu e recebeu o preço (ou está recebendo as prestações) dá o empreendimento ou suas unidades autônomas em hipoteca ao banco. Este, por sua vez, sabe que os imóveis são destinados à venda, mas a operação de empréstimo ocorre como se os adquirentes não existissem, e não raro, repassam os recursos do Sistema Financeiro da Habitação sem verificar a viabilidade econômica do empreendimento ou a solvência das empresas incorporadoras.

(...)

O voto proferido segue sua fundamentação, fazendo menção expressa à posição do Ministro Ruy Rosado de Aguiar no julgamento do REspo 187.940/SP, o qual transcrevo, pois elucida muito bem a necessidade de transferência do bem ao consumidor final:

"A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo a transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.[grifei]

As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)"

Em casos como o dos autos, em que os imóveis estão gravados pela cláusula de alienação fiduciária, entendo que descabe a aplicação indistinta da Súmula nº 308, porquanto o instituto da alienação fiduciária não se confunde com o da hipoteca. Neste último, por expressa disposição legal, é vedada a instituição de cláusula vedando a alienação do bem (artigo 1.475, do Código Civil), o que ocasionou a edição do verbete de súmula a que se pretende a aplicação analógica. Entretanto, no caso da alienação fiduciária há a transferência da propriedade do bem para o credor, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

No tocante ao precedente do STJ (REsp nº 1.478.814/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 06.12.2016), insta esclarecer que aquele Tribunal Superior declarou a ineficácia da alienação firmada entre construtora e agente financeiro com base nas circunstâncias daquele caso concreto. É o que se extrai do seguinte excerto do voto do Ministro Relator:

[...]

Cabe esclarecer que não se pretende concluir que a função social do contrato seja suficiente para invalidar qualquer alienação fiduciária celebrada em prejuízo dos adquirentes de unidades habitacionais no regime da incorporação imobiliária.

A única conclusão que se pretende extrair desse princípio é que ele impõe deveres de conduta às partes contratantes, inclusive em relação a terceiros com interesse na relação negocial entre eles celebrada.

No caso concreto, ao menos um desses deveres (o de informação) não veio a ser cumprido, por parte da construtora e por negligência do banco, impondo-se a ineficácia do gravame perante o terceiro adquirente do imóvel. [grifei]

[...]

É preciso fazer a distinção de que naquele julgado a própria construtora comunicou ao banco que as unidades habitacionais dadas em alienação fiduciária como garantia em empréstimo bancário, já haviam sido quitadas pelos adquirentes, tendo a Instituição Financeira se recusado a substituir a garantia. Situação distinta se deu no caso dos autos, onde a corré CAPA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA PORTO ALEGRE I SPE alienou duas vezes um mesmo bem sem o conhecimento de nenhuma das partes contratantes.

A esse respeito, cita-se que a incorporadora induziu em erro a autora quando da celebração da promessa de compra e venda. Isto porque o imóvel já estava alienado a Caixa Econômica Federal.

Nesse passo, reputo que o banco não pode ser compelido a abrir mão da garantia dada pela incorporadora, nem mesmo após a notificação extrajudicial encaminhada pelo autor em 13/06/2019 (evento 1, NOT14). Primeiro, porque neste caso em específico, não atuou de forma negligente ao aceitar como garantia as referidas unidades habitacionais, uma vez que não constava nas matrículas nenhuma promessa de compra e venda dos imóveis. Segundo, pois a incorporadora não lhe apresentou uma solução diversa, como por exemplo, o oferecimento de outro bem em garantia, em substituição àqueles imóveis negociados com o autor.

Com efeito, no caso concreto, a Caixa adquiriu, legitimamente, o direito da propriedade sobre os imóveis, porquanto a matrícula anexada à inicial demonstra que sobre os bens não havia qualquer ônus real que impedisse a sua alienação (evento 1, MATRIMOVEL8 e MATRIMOVEL9). Assim, a instituição financeira lastreou a sua conduta confiando não só nas declarações da Incorporadora com quem contratava (evento 1, CONTRSOCIAL11), mas principalmente com base nas informações constantes no Registro de Imóveis, segundo as quais os bens não apresentavam nenhum embaraço.

Sendo assim, reputo que tem preferência aquele que primeiro levou a registro a escritura, prevalecendo-se o disposto no Código Civil que prevê que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245, caput, do Código Civil), e que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245,§ 1º, do Código Civil).

Não se desconhece a mudança de paradigmas trazida pelo Código Civil de 2002, especialmente no tocante à positivação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que visam conferir estabilidade e segurança aos negócios jurídicos em geral. É com base nesses princípios, aliás, que parte da doutrina e da jurisprudência passaram a defender a ideia de que as obrigações não são apenas dotadas de efeitos inter partes, mas também possuem uma eficácia externa ou transubjetiva, evitando-se a ocorrência de resultados danosos a terceiros, que também têm o dever não impedir ou dificultar o cumprimento da obrigação (v.g REsp 1.316.149/SP, Rel Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 03.06.2014).

Ocorre que, na hipótese dos autos, uma das contratantes (no caso, a CEF) mostrou-se tão ou mais prejudicada que o próprio terceiro (no caso, o autor) em razão da conduta da outra contratante (no caso, a incorporadora/vendedora), sendo necessário aferir a conduta de cada uma das partes e o que delas se poderia razoavelmente exigir com base nas normas que regem o ordenamento jurídico pátrio.

Permitir o levantamento do gravame da forma como pretende o autor não só afrontaria as normas jurídicas que regem as relações civis e o instituto da alienação fiduciária em garantia, como violaria a segurança jurídica de contratos de mútuo desta espécie firmados para a construção de empreendimentos inteiros, na medida em que implicaria um risco excessivo que não se coaduna com a atividade empresarial exercida pelas instituições financeiras.

Ante todo o exposto, tenho que a violação da boa-fé e da função social do contrato cometida pela incorporadora não implica ineficácia da alienação fiduciária envolvendo o imóvel sub judice, cabendo tão somente à responsável pelo descumprimento contratual responder pelas perdas e danos decorrentes da sua conduta.

Afigura-se, assim, situação fática distinta daquela prevista no verbete sumular, de modo a restar inviável a aplicação da Súmula 308, razão pela qual afasto a sua aplicabilidade e julgo improcedente o pedido de levantamento do gravame.

III. Dispositivo

Ante o exposto, afasto as preliminares suscitadas, e julgo IMPROCEDENTES os pedidos vertidos na petição inicial com base no art. 487, inciso I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e de honorários advocatícios aos réus, pro rata, os quais, considerando a singeleza do procedimento, fixo em R$ 8.000,00 (oito mil reais), atualizáveis monetariamente até a data do efetivo pagamento pelo IPCA-E.

Revogo a tutela de urgência concedida (ev. 49).

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Apresentado o recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Com o decurso de prazo, remetam-se os autos à Tribunal Regional Federal da 4ª Região

Transitada em julgado, certifique-se e, nada mais sendo requerido, dê-se baixa.

Em que pesem os argumentos expendidos pelo magistrado singular, tenho que a r. sentença merece reparos.

Da alienação fiduciária

A controvérsia dos autos cinge-se na (im) possibilidade de aplicação da Súmula 308 do STJ para o fim de considerar ineficaz a alienação fiduciária constituída anteriormente à assinatura do contrato de compra e venda firmado pelos autores e a construtora ré.

A autora adquiriu, em 22/08/2017, mediante compromisso de compra e venda firmado com Capa Incorporadora Imobiliária Porto Alegre I SPE Ltda., uma unidade situada no empreendimento Conjunto Residencial Vergéis de Dona Matilde.

Após cumprir as suas obrigações contratuais com a construtora, a autora descobriu que o imóvel foi alienado fiduciariamente em favor da CEF, em 29/06/2017, quando a hipoteca anterior, datada de 27/06/2012, foi convertida em alienação fiduciária.

A respeito da matéria, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.

1. Ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição de alteração do registro de imóvel, bem como a declaração de ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem.

2. Ação ajuizada em 04/02/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/07/2019. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a recorrente - exercendo atividade equiparável a agente financeiro - tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ.

4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.

5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489, § 1º, V, do CPC/2015.

6. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

7. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.

8. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

9. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários.

(REsp 1837203/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 22/11/2019) - grifei.

Dessa forma, a Corte Superior vem conferindo aplicação por analogia da sua Súmula nº 308 às hipóteses de alienação fiduciária. Nesse mesmo sentido, os seguintes julgados deste Regional:

ADQUIRENTE DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária. (TRF4, AC 5002149-21.2018.4.04.7204, Terceira Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 18/09/2019)

ADQUIRENTE DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária. (TRF4, AC 5025337-89.2017.4.04.7200, Terceira Turma, Relatora Vânia Hack de Almeida, juntado aos autos em 23/09/2020)

Cumpre registrar que, em uma primeira análise, o fato de a conversão da hipoteca em alienação fiduciária ter sido registrada em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não constitui óbice à aplicação, por analogia, do entendimento sumular, eis que este dispõe que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

Ademais, a parte autora demonstrou sua condição de adquirente de boa-fé, mormente porque na cláusula primeira, § 3º do compromisso de compra e venda, havia informação de que receberia o imóvel livre de quaisquer ônus no prazo de 180 dias após a quitação de suas obrigações contratuais (evento 1, contr4, dos autos originários). De se registrar que o imóvel foi adquirido sem qualquer financiamento imobiliário, sendo pago o valor integralmente à vista (evento 1, contr4, Item III, dos autos originários).

Tendo, portanto, cumprido as suas obrigações contratuais integralmente junto à promitente vendedora, não há razão para, na linha da jurisprudência acima, afastar a aplicação analógica da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, vez que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.

Assim, a aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da alienação fiduciária.

Pode-se afirmar, ainda, que a situação era previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.

Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO E CIVIL. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. Tendo se estabelecido uma nova relação jurídica entre o adquirente e a construtora, é perante esta que o autor deve responder pelo pagamento do valor integral - da mesma forma que a construtora deve responder pelo seu débito perante a instituição financeira. (TRF4, AC 5005344-83.2014.404.7000, Terceira Turma, Relator Fernando Quadros da Silva, juntado aos autos em 22/06/2016) (Grifou-se)

Por outro lado, ainda que clara a opção jurisprudencial pela segurança do adquirente em detrimento da hipoteca em favor do credor, certo é que eventual dívida remanesce e pode ser cobrada da incorporadora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.

Assim, procedente o apelo para que seja declarada a ineficácia da alienação fiduciária e consolidação da propriedade sobre o imóvel Unidade nº 1304, Torre A3, e as vagas de estacionamento 604 e 611, correspondente as Matrículas 67.770, 161.548 e 161.555, todas do Registro de Imóveis da 4ª Zona de Porto Alegre.

Do prequestionamento

Em face do disposto nas súmulas n.ºs 282 e 356 do STF e 98 do STJ, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pelas partes.

Ante o exposto, voto por dar provimento à apelação. Invertidos os ônus de sucumbência.

Destarte, a decisão hostilizada apreciou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, restando explicitadas as razões de convencimento do julgador. Com efeito, não há omissão, contradição, ou negativa de prestação jurisdicional, a ser suprida. Na verdade, os embargantes pretendem fazer prevalecer a tese por eles defendida. Todavia, a irresignação deve ser veiculada na via recursal própria. Isso porque nova apreciação de fatos e argumentos deduzidos, já analisados por ocasião do julgamento do recurso, destoa da finalidade a que se destinam os embargos declaratórios.

Ementa: Embargos de Declaração em Ação Direta de Inconstitucionalidade. Ausência de Omissão, Contradição, Obscuridade ou Erro Material no Acórdão Recorrido. Mero Inconformismo não Caracteriza Omissão. Tentativa de Rediscussão da Matéria e de Fazer Prevalecer Tese que restou Vencida no Plenário. Impossibilidade nesta Sede Recursal. Dever de Urbanidade e Rechaço a Excessos presentes na Peça Recursal. Embargos de Declaração Conhecidos e Rejeitados. 1. Os embargos de declaração não constituem meio hábil para reforma do julgado, sendo cabíveis somente quando houver no acórdão omissão, contradição, obscuridade, ou erro material, o que não ocorre no presente caso. 2. Não se prestam os declaratórios para rediscutir a matéria, com objetivo único de obtenção de excepcional efeito infringente para fazer prevalecer tese amplamente debatida e que, no entanto, restou vencida no Plenário. 3. Repúdio, na dimensão do dever processual de urbanidade que de todos se espera (Art. 78, CPC), de expressões utilizadas com claro excesso ao longo da peça recursal. 4. Embargos de Declaração Conhecidos e Rejeitados.
(STF, ADI 5357 MC-Ref-ED, Relator (a): Min. EDSON FACHIN, Tribunal Pleno, julgado em 17/02/2017, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 06/03/2017 PUBLIC 07/03/2017 - grifei)

Por tais razões, inexistindo as omissões, contradições, obscuridades, ou erro material no julgado, impõe-se a rejeição dos embargos de declaração.

Contudo, a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que o acórdão embargado não violou nem negou vigência aos dispositivos constitucionais e/ou legais mencionados pelo embargante, os quais tenho por prequestionados.

Ante o exposto, voto por dar parcial provimento aos embargos de declaração, para o fim exclusivo de prequestionamento.


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Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5039883-90.2019.4.04.7100/RS

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5039883-90.2019.4.04.7100/RS

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

EMBARGANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

INTERESSADO: JANAINA HUBER (AUTOR)

ADVOGADO: DEBORA DIHL OHLWEILER

INTERESSADO: CAPA INCORPORADORA IMOBILIARIA PORTO ALEGRE I SPE LTDA (RÉU)

ADVOGADO: ALINE MARTINS

EMENTA

processual civil. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE.

Os embargos de declaração constituem recurso interposto perante o magistrado ou colegiado prolator da decisão impugnada, com vistas à supressão de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no texto que possa dificultar a exata compreensão da manifestação judicial. E mesmo quando opostos com o objetivo de prequestionar matéria a ser versada em provável recurso extraordinário ou especial, devem atender aos pressupostos delineados no artigo 1.022 do CPC, pois não se prestam, por si só, para forçar o ingresso na instância superior, decorrendo, sua importância, justamente do conteúdo integrador da sentença ou do aresto impugnado. Com efeito, não se revelam meio hábil ao reexame da causa ou modificação do julgado no seu mérito, pois opostos quando já encerrado o ofício jurisdicional naquela instância.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento aos embargos de declaração, para o fim exclusivo de prequestionamento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 01 de setembro de 2021.


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Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 24/08/2021 A 01/09/2021

Apelação Cível Nº 5039883-90.2019.4.04.7100/RS

INCIDENTE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

PRESIDENTE: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

PROCURADOR (A): CLAUDIO DUTRA FONTELLA

APELANTE: JANAINA HUBER (AUTOR)

ADVOGADO: DEBORA DIHL OHLWEILER (OAB RS084086)

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: CAPA INCORPORADORA IMOBILIARIA PORTO ALEGRE I SPE LTDA (RÉU)

ADVOGADO: ALINE MARTINS (OAB RS099511)

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual, realizada no período de 24/08/2021, às 00:00, a 01/09/2021, às 16:00, na sequência 632, disponibilizada no DE de 13/08/2021.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, PARA O FIM EXCLUSIVO DE PREQUESTIONAMENTO.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Votante: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Votante: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

Votante: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE

GILBERTO FLORES DO NASCIMENTO

Secretário


Conferência de autenticidade emitida em 08/09/2021 20:09:37.

Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1277135188/apelacao-civel-ac-50398839020194047100-rs-5039883-9020194047100/inteiro-teor-1277135247

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