jusbrasil.com.br
20 de Janeiro de 2022
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Detalhes da Jurisprudência
Processo
AC 5001221-86.2021.4.04.7003 PR 5001221-86.2021.4.04.7003
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
27 de Outubro de 2021
Relator
VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5001221-86.2021.4.04.7003/PR

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5001221-86.2021.4.04.7003/PR

RELATOR: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

APELANTE: AFONSO ARMANDO PENNACCHI (AUTOR)

ADVOGADO: MICHELLE BARBOSA DE MELLO (OAB PR089273)

APELANTE: DALVA SAES PENNACCHI (AUTOR)

ADVOGADO: MICHELLE BARBOSA DE MELLO (OAB PR089273)

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)

ADVOGADO: ROSÂNGELA CRISTINA BARBOZA SLEDER (OAB PR036441)

APELADO: OS MESMOS

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de procedimento comum em que a parte autora requereu o cancelamento de hipoteca gravada em favor da CEF.

A sentença julgou procedente a ação, assim constando no respectivo dispositivo:

3. Dispositivo

Ante o exposto, afasto as preliminares e julgo procedente o pedido, para declarar a ineficácia da hipoteca registrada em favor da CEF, no imóvel matriculado sob n. 53.695, do 3º CRI de Maringá-PR (apartamento n. 78, Bloco 02, do Havana Residence), adquirido pela parte autora. Por consequência, referida hipoteca deixa de constituir óbice para que a parte autora obtenha futuramente a escritura ou a adjudicação do referido bem.

Com o trânsito em julgado, certifique-se e oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis do 3º Ofício de Maringá, determinando a baixa da hipoteca em relação ao apartamento discutido nestes autos.

Em vista do princípio da causalidade, condeno a ré WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento das custas processuais e de honorários de sucumbência à advogada da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado pelo IPCA_E, bem como a ressarcir e pagar eventuais custas judiciais e custas de cartório dispendidas pela parte autora para cancelamento da hipoteca.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Após a interposição de aclaratórios - que restaram rejeitados - a CEF e a procuradora da parte autora veicularam irresignação.

Em seu apelo, a CEF sustentou; (1) ser necessária a quitação integral do imóvel para ser aplicável a súmula 308 do STJ; (2) que "...não há que se falar na aplicabilidade da Súmula nº 308/STJ, pois trata-se de imóvel com a finalidade comercial de obtenção de renda e ou ganho de capital, eximindo a finalidade de moradia permanente do proprietário".; (3) ser incabível a aplicação da referida súmula por ser o caso dos autos posterior ao advento da lei 13.907/2015; (4) que a súmula 308 do STJ não se aplica às pessoas jurídicas.

A procuradora da parte autora também apelou, propugnando a condenação solidária da construtora e da CEF nas verbas honorárias.

Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

A r. sentença foi exarada nos seguintes termos:

1. Relatório

Na decisão que indeferiu a tutela provisória, o processo foi relatado nos seguintes termos (Evento 3):

"Trata-se de ação movida por DUSNEI CONSTRUÇÕES LTDA contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pretendendo:

"Requer liminarmente seja deferida tutela de evidência decretada a nulidade / ineficácia sendo determinado o cancelamento do ônus hipotecário incidente sobre o imóvel apartamento 43, Bloco 01, Condomínio Havana Residence, situado na Avenida Alziro Zarur, 893, Vila Vardelina, Maringá, Paraná, com 01 garagem privativa de 51,56 m2, matrícula nº 53.602 do 3 SRI de Maringá/PR, para a definitiva liberação da hipoteca e seguinte outorga da definitiva escritura dos imóveis descritos na exordial em favor da Requerente Dusnei.

b) Subsidiariamente requer liminarmente seja deferida tutela de urgência, e seja decretada a nulidade / ineficácia sendo determinado o cancelamento do ônus hipotecário incidente sobre o imóvel apartamento 43, Bloco 01, Condomínio Havana Residence, situado na Avenida Alziro Zarur, 893, Vila Vardelina, Maringá, Paraná, com 01 garagem privativa de 51,56 m2, matrícula nº 53.602 do 3 SRI de Maringá/PR, para a definitiva liberação da hipoteca e seguinte outorga da definitiva escritura dos imóveis descritos na exordial em favor da Requerente Dusnei. Após a comprovação da transferência juntada aos autos, com o registro realizado, em cooperação e boa-fé, seja averbada caução judicial sobre o imóvel, até o trânsito em julgado deste processo, garantindo a reversibilidade da medida, e o resultado útil do processo".

Alegou a parte autora, em resumo, que: (i) em 30/01/2014, a Sra. Milvandy Camacho Crevelin, por força do Contrato de permuta anexo, se tornou detentora do imóvel apartamento 43, Bloco 01, Condomínio Havana Residence; (ii) em 30/07/2019, a Requerente Dusnei, por força do contrato de cessão havido entre a Sra. Milvandy Camacho Crevelin e a Dusnei com anuência da Washi Empreendimentos Imobiliários Ltda., se tornou proprietária do imóvel em questão; (iii) o imóvel se encontra quitado perante a empresa Washi Empreendimentos Imobiliários Ltda; (iv) entretanto, referido imóvel encontra-se gravado de ônus hipotecário pela Washi Empreendimentos Imobiliários em favor da Caixa Econômica Federal. Juntou documentos (Evento 1)." (DESPADEC1 - Evento 4)

Os embargos de declaração opostos pela parte autora foram parcialmente acolhidos, a fim de determinar à CEF que não promova a execução hipotecária do imóvel em questão, até ulterior decisão neste processo (Evento 19).

Regularmente citada, a ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contestou no Evento 23. Argumentou, preliminarmente, a falta de interesse processual por ausência de requerimento administrativo. No mérito, alegou, em síntese, que: (i) o imóvel não se destina à moradia, não se aplicando a súmula 308 do STJ ao caso; (ii) as condições pactuadas para a baixa de hipoteca são a quitação integral da dívida do contrato, que ainda não ocorreu, ou o pagamento do valor de avaliação correspondente a unidade; (iii) a hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal descrita na exordial, confere-lhe os direitos de sequela e preferência, respondendo o imóvel pelo pagamento da dívida, independentemente de quem esteja usufruindo a sua posse; (iv) a hipoteca era preexistente à aquisição do imóvel pela parte autora, de modo que não há como se aduzir a ofensa à boa-fé, posto que a garantia real era de conhecimento inequívoco; (v) não praticou nenhum conduta ilícita.

Impugnação à contestação (Evento 32).

A ré WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação no Evento 35. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois solicitou à CEF a baixa da hipoteca e não foi atendida. Quanto ao mérito, alega, em síntese, que: (i) a pretensão da autora merece parcial acolhimento, pois incide a Súmula 308 do STJ e a negativa da CEF é indevida, existindo diversas hipotecas e garantias outras que asseguram a relação contratual entre a Construtora e a CEF; (ii) incabível a fixação de astreintes, pois não houve privação da posse ou uso do bem ou outro ato que justifique; (iii) pelo princípio da causalidade, apenas a CEF deve responder pela sucumbência.

Impugnação à contestação (Evento 39).

O agravo de instrumento interposto pela parte autora foi improvido (Evento 41).

É o relatório. Decido.

2. Fundamentação

2.1. Preliminares:

2.1.1. Falta de interesse processual

No caso, ao contrário do que alega a CEF, a ausência de prévio requerimento administrativo não implica em falta de interesse da demanda, já que a CEF contesta o mérito da demanda, o que significa que eventual requerimento administrativo seria indeferido.

Rejeito a preliminar.

2.1.2. Da ilegimitidade passiva da ré WASHI

A ré WASHI arguiu sua ilegitimidade passiva, dizendo que requereu que a CEF fizesse a abaixa da hipoteca, mas não foi atendida.

A preliminar está diretamente ligada ao mérito e será com ele resolvida.

2.2. Provas

Considero o feito suficientemente instruído, comportando julgamento no estado em que se encontra (art. 355, I, CPC).

2.3. Mérito

Trata-se de ação que foi proposta por pessoa jurídica que adquiriu unidade imobiliária, objetivando seja declarada a ineficácia da hipoteca que a construtora (Washi) constituiu em favor da CEF, para garantia do empréstimo destinado à construção do bem (Evento 1, MATRIMÓVEL7).

A rigor, a hipoteca regularmente constituída representa direito real de garantia, oponível erga omnes e com direito de sequela, que permite ao credor, em execução do respectivo crédito, excutir o bem mesmo que já esteja no patrimônio de terceiro.

Porém, no caso de imóveis em que a hipoteca foi constituída especificamente para garantir o empréstimo de recursos destinados à construção por empresa do ramo, para posterior revenda de unidades habitacionais a terceiros, a jurisprudência tem caminhado em sentido diverso, negando eficácia à hipoteca independentemente de ter sido constituída antes ou depois da venda da unidade habitacional pela construtora, e sem necessidade de comprovação de boa-fé por parte do adquirente da unidade, que pode inclusive ter-se declarado ciente da existência da hipoteca quando da aquisição do imóvel.

Assim, quanto à necessidade de anuência do agente financeiro no contrato entre o adquirente e a construtora, a refutação do argumento é consequência natural do raciocínio aqui desenvolvido, segundo o qual é irrelevante o fato de o adquirente ter ou não conhecimento da hipoteca em favor do agente financeiro. Consequentemente, o comparecimento deste ao ato é igualmente irrelevante.

Segundo tal entendimento, o agente financeiro só pode exigir do terceiro adquirente o valor que este ainda não tenha pago à construtora; se o imóvel já está quitado perante esta (como é o caso dos autos), a hipoteca deve ser liberada.

É este o entendimento já sumulado pelo STJ:

Súmula 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

O documento anexado ao Evento 1, COMP6 (Carta de Quitação), comprova que a parte autora quitou integralmente o valor de sua unidade habitacional (apartamento n. 78, Bloco 02, Cond. Havana Residence).

A racionalidade do sistema judiciário impõe que se acompanhe entendimento jurisprudencial sedimentado, independentemente da convicção pessoal do julgador. Assim, apoiado na Súmula acima, adoto como razões de decidir as constantes do seguinte excerto, extraído do julgamento da Apelação Cível 2002.70.01.025896-8/PR, da 1ª Turma Suplementar do TRF da 4ª Região, em que foi relator o Desembargador Federal Luiz Carlos de Castro Lugon (DJ 02/08/2006):

EMENTA: ADMINISTRATIVO. DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. EDIÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ.

1. Sob a perspectiva de que a boa-fé garante que os contratos devem atingir a finalidade para a qual foram criados - no caso, para que surtam os efeitos da compra e venda da unidade autônoma - a hipoteca deve ficar obstada, paralisada, não atingindo o contrato do terceiro que, de boa-fé, adquiriu o bem imóvel gravado.

2. O E. STJ encerrou a controvérsia com a edição da Sumula nº 308, publicada em 25/04/2005 ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."). Portanto, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro não prevalece em relação ao adquirente do imóvel, que responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito.

[...]

VOTO

A apelada adquiriu imóvel da Construtora Brasília Ltda., imóvel que foi hipotecado à CEF. Alega que pagou integralmente o preço do imóvel e que é nula a hipoteca que grava o bem objeto do litígio.

A hipoteca é instituto do direito civil que adere à coisa e não às partes contratantes, dando azo ao direito de seqüela, ou seja, o titular do direito real pode perseguir o bem onde quer que ele esteja. Impende aqui, portanto, distinguir as relações jurídicas postas e examinar qual o papel da hipoteca em casos como o dos autos.

A situação posta é bastante comum e repete-se muitas vezes em nossas Cortes: as construtoras obtêm financiamentos para as suas obras, construídas para moradia, e instituem o ônus real hipotecário; e depois vendem as unidades autônomas. Ocorre que as referidas empresas da construção civil não cumprem seus compromissos com as instituições bancárias, que executam a hipoteca contra os terceiros adquirentes. Há de se perceber, sem muito esforço, que a parte mais fraca de toda a relação jurídica é o adquirente, que muitas vezes até já pagou o valor integral do imóvel, e vê seu direito de propriedade completamente tolhido. Assim, mesmo que o terceiro, como no caso dos autos, saiba sobre a existência da hipoteca, há de considerar-se que se está diante de relação jurídica complexa, isto é, há um complexo contratual que resulta numa série de direitos e deveres. E é justamente esta situação que reclama a aplicação do princípio da boa-fé; deve ele servir como elemento de flexibilização de eventual rigidez nas normas contratuais. De fato, uma análise menos simplista revela que a execução da hipoteca não parece ser a solução mais lógica e não é, com certeza, a mais justa.

A respeito da utilização do princípio da boa-fé como cânone hermenêutico-integrativo, pertinente a citação de Judith Martins-Costa, no ensaio "A Boa-Fé no Direito Privado", Ed. Revista dos Tribunais, 1ª Edição, p. 436/437:

"(...) a boa-fé substitui o chamamento de outros princípios ou noções - tais como a vedação ao enriquecimento sem causa, o abuso de direito, o princípio da solidariedade social, os de correção e honestidade ou a eqüidade -, todos eles"demasiadamente equívocos ou genéricos", surgindo, assim, o recurso à boa-fé objetiva como resultante da"exigência de encontrar uma noção operativa, dotada de um real valor prático".

Com efeito, de pouca utilidade seria o recurso à boa-fé se esta se confundisse com um mero reclamo à ética. Se assim ocorresse, estar-se-ia exclusivamente no campo da extensão dos poderes conferidos ao juiz, ausente ou não existente o conteúdo substancial do princípio em exame. Contudo, como insistentemente tenho referido, a boa-fé objetiva é mais do que apelo à ética, é noção técnica-operativa que se especifica, no campo de função ora examinado, como" o dever do juiz de tornar concreto o mandamento de respeito à recíproca confiança incumbente às partes contratantes, por forma a não permitir que o contrato atinja finalidade oposta ou divergente daquela para o qual foi criado ".

Assim, sob a perspectiva de que a boa-fé garante que os contratos atinjam a finalidade para a qual foram criados, no caso, para que surtam os efeitos da compra e venda da unidade autônoma, considero que a hipoteca deve ficar obstada, paralisada, não atingindo o contrato do terceiro que, de boa-fé, adquiriu o bem imóvel gravado. Entendo que o terceiro não pode e nem deve ser lesado em razão da dívida contraída pela construtora, não obstante permaneça íntegro o direito do credor hipotecário de receber o seu crédito.

O seguinte precedente desta Corte, julgado em 19/10/2004, lançou mão da boa-fé para resolver a quaestio (AC nº 2002.04.01.0479931, Relatora Juíza MARCIANE BONZANINI):

"EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DECORRENTE DE EXECUÇÃO DA DÍVIDA DA CONSTRUTORA PELO AGENTE FINANCEIRO. HIPOTECA DO EDIFÍCIO. LOJA ADQUIRIDA POR TERCEIRO DE BOA-FÉ MEDIANTE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO.

1. São cabíveis os embargos de terceiro opostos pelos compromissários compradores de loja ou unidade residencial de edifício financiado contra a penhora efetivada em processo de execução hipotecária promovida pela instituição financeira contra a construtora devedora.

2. Os terceiros embargantes não firmaram os contratos que instituíram a hipoteca em execução, razão pela qual não respondem pela dívida assumida exclusivamente pela construtora com o bem imóvel adquirido de boa-fé mediante compromisso de compra e venda. A unidade deve ser excluída da garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do banco financiador". (g.n.)

O E. STJ, que há muito já vinha debatendo o tema, recentemente encerrou a controvérsia com a edição da Súmula nº 308, publicada em 25/04/2005, cujo teor é o seguinte:

" A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel ".

Assim, nem sequer o referido enunciado cogita sobre a presença da boa-fé, simplesmente imunizando o imóvel do gravame, não importando outros elementos, como o registro do imóvel pelo adquirente, a sua anterioridade em relação à compra e venda ou que a compra e venda tenha sido efetivada segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação.

Portanto, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro não prevalece em relação ao adquirente do imóvel, que responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito.

Ainda, não"se visualiza como óbice à procedência do pedido o tanto contido na Lei nº 13.097, arts. 54, 55 e 56. Isso porque "A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça". (TRF4, AC 5007397-14.2017.4.04.7200, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 22/05/2019).

Argumente-se, também, que o STJ e o TRF4 já se manifestaram no sentido de que a súmula n. 308 não se limita a contratos regidos pelo SFH e se aplicam mesmo que o adquirente seja pessoa jurídica, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) Grifei.

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. DAÇÃO EM PAGAMENTO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICABILIDADE. LEI Nº 13.097/2015. INAPLICABILIDADE. PESSOA JURÍDICA. IMÓVEL RESIDENCIAL. É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 da Lei nº 13.097/2015 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. O fato de o adquirente se tratar de pessoa jurídica não tem o condão de alterar o entendimento aqui esposado, mormente porque a unidade imobiliária ora hipotecada é residencial. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5009531-87.2017.4.04.7208, 4ª Turma, Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 22/03/2019) (grifei)

Assim, apoiado na Súmula acima, cumpre acolher o pedido em questão, determinando a baixa da hipoteca.

No tocante às verbas de sucumbência, penso que os agentes financeiros não devem ser condenados neste tipo de ação. Eles realizaram ato lícito ao constituir as hipotecas e parecem sempre ter agido de boa-fé, vindo agora a perder a garantia por fato alheio à sua conduta. Foram, na verdade, tão vítimas quanto a parte autora, todos lesados pelos atos da construtora, e vêm agora, com esta decisão, a amargar mais um prejuízo, a desconstituição da hipoteca, ao passo que a parte autora, ainda que tardiamente, acaba conseguindo a desoneração do imóvel.

Desse modo, considerando que a construtora deu causa ao ajuizamento da ação, deve arcar com os ônus sucumbenciais.

A jurisprudência recente do TRF da 4ª Região corrobora o inteiro teor deste julgamento:

ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. - A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. - No caso, em razão do princípio da causalidade, tendo a construtora firmado negócio jurídico com a CEF/EMGEA sobre imóvel que posteriormente foi vendido à parte autora, demonstra ter dado ensejo à propositura da demanda ao não ter providenciado o levantamento do referido gravame. Assim sendo, deverá arcar com os ônus sucumbenciais. (TRF4, AC 5006262-13.2016.4.04.7002, QUARTA TURMA, Relator RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, juntado aos autos em 14/08/2020)

3. Dispositivo

Ante o exposto, afasto as preliminares e julgo procedente o pedido, para declarar a ineficácia da hipoteca registrada em favor da CEF, no imóvel matriculado sob n. 53.695, do 3º CRI de Maringá-PR (apartamento n. 78, Bloco 02, do Havana Residence), adquirido pela parte autora. Por consequência, referida hipoteca deixa de constituir óbice para que a parte autora obtenha futuramente a escritura ou a adjudicação do referido bem.

Com o trânsito em julgado, certifique-se e oficie-se ao Cartório de Registro de Imóveis do 3º Ofício de Maringá, determinando a baixa da hipoteca em relação ao apartamento discutido nestes autos.

Em vista do princípio da causalidade, condeno a ré WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ao pagamento das custas processuais e de honorários de sucumbência à advogada da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado pelo IPCA_E, bem como a ressarcir e pagar eventuais custas judiciais e custas de cartório dispendidas pela parte autora para cancelamento da hipoteca.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Quitação integral

Não prospera a inconformidade da CEF. O imóvel está comprovadamente quitado, conforme apontou o juízo a quo:

O documento anexado ao Evento 1, COMP6 (Carta de Quitação), comprova que a parte autora quitou integralmente o valor de sua unidade habitacional (apartamento n. 78, Bloco 02, Cond. Havana Residence).

Aplicabilidade da Súmula 308/STJ às pessoas jurídicas

Em que pese reconheça serem distintas a aquisição de casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação, que dispõe de legislação protetiva especial, e a de uma sala comercial, e merecer tutela o direito de sequela do credor hipotecário, o enunciado sumular em referência vem sendo aplicado pelos Tribunais de forma ampla, e não somente em relação aos imóveis residenciais.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. GARANTIA HIPOTECÁRIA. DIREITO DE SEQUELA. SÚMULA N.º 308 DO STJ.

Para a propositura de embargos de terceiro, é necessária a comprovação da posse inequívoca do bem objeto da constrição judicial, independentemente de eventual registro, nos termos do art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil de 1973 (vigente à época) e da súmula nº 84 do eg. Superior Tribunal de Justiça.

Diante da existência de provas documentais e testemunhais de que o embargante adquiriu o imóvel da Construtora, quitando o respectivo preço, é de se lhe assegurar a manutenção de sua posse, com a desconstituição da constrição judicial. A aquisição de boa fé, aliada à posse do bem, traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal/EMGEA, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca.

Consoante a orientação consolidada na súmula n.º 308 do e. Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel (cujo preço já foi integralmente pago ao vendedor), sendo irrelevante, para esse efeito, o fato de a Construtora ter alterado o perfil do empreendimento, a natureza comercial do imóvel pertencente ao embargante (circunstância, aliás, não ressalvada no aludido enunciado sumular) e a anterioridade do gravame hipotecário ao contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado entre o embargante e a Construtora. Em que pese a aquisição de casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação, que dispõe de legislação protetiva especial, e a de uma sala comercial sejam distintas, o enunciado sumular em referência vem sendo aplicado pelos Tribunais de forma ampla, e não somente em relação aos imóveis residenciais. (TRF4, AC 5001481-41.2013.4.04.7005, Quarta Turma, Relatora Vivian Josete Pantaleão Caminha. Juntado aos autos em 25/01/2017)

ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. SALA COMERCIAL. PRECEDENTES.

1. Os embargos de declaração constituem recurso interposto perante o magistrado ou colegiado prolator da decisão impugnada, com vistas à supressão de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no texto que possa dificultar a exata compreensão da manifestação judicial. E mesmo quando opostos com o objetivo de prequestionar matéria a ser versada em provável recurso extraordinário ou especial, devem atender aos pressupostos delineados no artigo 535, do CPC, pois não se prestam, por si só, para forçar o ingresso na instância superior, decorrendo, sua importância, justamente do conteúdo integrador da sentença ou do aresto impugnado. Com efeito, não se revelam meio hábil ao reexame da causa ou modificação do julgado no seu mérito, pois opostos quando já encerrado o ofício jurisdicional naquela instância.

2. O magistrado não é obrigado a analisar todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pelas partes, desde que aprecie o que é indispensável para o deslinde do feito.

3. Em que pese reconheça serem distintas a aquisição de casa própria pelo SFH, que dispõe de legislação protetiva especial, e a de uma sala comercial, e merecer tutela o direito de sequela do credor hipotecário, o enunciado sumular em referência vem sendo aplicado pelos Tribunais de forma ampla, e não somente em relação aos imóveis residenciais. Precedentes deste Tribunal e do STJ.

4. Embargos declaratórios parcialmente providos apenas para fins de prequestionamento.

Lei 13.097/2015

Não se visualiza como óbice à procedência do pedido o tanto contido na Lei nº 13.097, arts. 54, 55 e 56. Isso porque A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (TRF4, AC 5001686-67.2018.4.04.7208, Terceira Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 05/12/2018).

Súmula 308 do STJ

O que se tem é a problemática relativa à eficácia do gravame hipotecário contra o adquirente do imóvel. E, nesse ponto, incidente a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Mister consignar que há, no caso concreto, dois negócios jurídicos autônomos, um celebrado entre os autores e a construtora, e outro firmado entre esta e a CEF, sendo que os efeitos jurídicos de um não tem o condão de interferir nos do outro. Isso porque o adquirente do imóvel não pode ser compelido ao adimplemento de obrigações assumidas exclusivamente pela construtora junto à instituição financeira, tampouco a suportar ônus sobre um bem que já lhe havia sido vendido anteriormente, sobretudo quando já havia pago integralmente o preço.

O Código Civil, em seu art. 1.225, VII, dispõe expressamente que o direito do promitente comprador do imóvel tem natureza real. Nesse âmbito, quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda com o autor, este passou a deter direito real, não obstante tal negócio jurídico não tenha sido anotado no registro imobiliário.

De se levar em consideração, também, que o direito do promitente comprador possui natureza principal, e o do credor hipotecário tem natureza acessória em relação ao negócio jurídico do qual é parte integrante.

Ainda, esse direito de natureza real do adquirente tem preponderância sobre aquele adquirido pela instituição financeira, tendo em vista que a defesa do consumidor goza de especial proteção pela Constituição Federal, que a erigiu a direito fundamental (art. 5º, XXXII).

Nesse sentido, decisão do E. STJ, que adotou os ilustres fundamentos utilizados pelo Min. Ruy Rosado de Aguiar no REsp 148.940/SP, no sentido de que "as regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema":

Trata-se de recurso especial, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E OUTRA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal Regional Federal da 4ª região, assim ementado: EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. (fl. 341) Embargos de declaração parcialmente acolhidos para fins de prequestionamento (e-STJ, fls. 371-380). Nas razões do recurso especial, as recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos artigos 755 do Código Civil de 1916 e 1.419 do Código Civil de 2002, sustentando, em síntese, que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Aduzem, ainda, a inaplicabilidade da súmula 308 à hipótese, visto tratar-se de imóvel comercial. Foram apresentadas contrarrazões às fls. 418-446. É o relatório. Decido. A irresignação não prospera. Conforme o entendimento sumulado nesta Corte, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Enunciado Sumular n. 308 do STJ). É digna de nota a posição do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, que, ao se manifestar sobre o tema, argumentou: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. 3. Ainda que não houvesse regra específica traçando esse modelo, não poderia ser diferente a solução. O princípio da boa fé objetiva impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes. O que se não lhe permite é assumir a cômoda posição de negligência na defesa dos seus interesses, sabendo que os imóveis estão sendo negociados e pagos por terceiros, sem tomar nenhuma medida capaz de satisfazer os seus interesses, para que tais pagamentos lhe sejam feitos e de impedir que o terceiro sofra a perda das prestações e do imóvel. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Isso seria contra a natureza da coisa, colocando os milhares de adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, em situação absolutamente desfavorável, situação essa que a própria lei tratou claramente de eliminar. Além disso, consagraria abuso de direito em favor do financiador que deixa de lado os mecanismos que a lei lhe alcançou, para instituir sobre o imóvel - que possivelmente nem existia ao tempo do seu contrato, e que estava destinado a ser transferido a terceiro, - uma garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre o terceiro (REsp 187.940/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 18/02/1999, DJ 21/06/1999, p. 164). Ademais, tal ineficácia aplica-se aos adquirentes de imóveis residenciais ou comerciais, indistintamente, uma vez que não há ressalva nesse sentido. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. 'A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel' (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA, AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL, EM DEFESA DE ADQUIRENTES DE IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA POR DÍVIDA DE TERCEIRO, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1. Legitimidade ativa ad causam do Ministério Público. O parquet está legitimado a promover ação civil pública para a defesa dos interesses de mutuários do Sistema Financeiro de Habitação, buscando o reconhecimento da nulidade de cláusula contratual autorizadora da constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), tendo em vista a relevância do interesse social de fiscalização da correta destinação dos recursos captados da poupança popular na edificação de unidades imobiliárias prometidas à venda. Precedentes. 1.1. O argumento que embasa a tese levantada no recurso especial (no sentido de que "as unidades imobiliárias são destinadas ao ramo de hotelaria, ou seja, foram adquiridas para fins de investimento, e não de moradia", razão pela qual inexistente relevância social apta a legitimar a atuação do parquet) não foi apreciado pelas instâncias ordinárias, não havendo sequer a oposição de embargos de declaração. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 1.2. Ademais, para suplantar a cognição das instâncias ordinárias (as quais não noticiaram a existência de qualquer circunstância ou peculiaridade capaz de ensejar o afastamento da orientação jurisprudencial retrocitada), revelar-se-ia necessária a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do julgamento do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 2. Eficácia da hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Tal garantia não prevalece em relação aos terceiros adquirentes do imóvel, os quais respondem tão-somente pelo pagamento dos respectivos débitos. Exegese cristalizada na Súmula 308/STJ. 2.1. Consonância entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ. 2.2. Ademais, assim como ocorreu com a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, os óbices das Súmulas 7 do STJ, 282 e 356 do STF inviabilizam o processamento do reclamo, no bojo do qual foi aduzida peculiaridade fática não debatida na origem. 3. A suspensão determinada pelo artigo 543-C do CPC aos processos que cuidam de matéria repetitiva adstringe-se às causas que ainda não ascenderam aos tribunais superiores. Precedentes. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1042609/GO, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 02/09/2014, DJe 17/09/2014) CIVIL E PROCESSUAL. PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO POR SER PREMATURO. INTERPOSIÇÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO-EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO ÔNUS REAL. DEMANDA MOVIDA CONTRA A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. CPC, ART. 47. SÚMULA N. 308-STJ. DANOS MATERIAIS. PROVA DO PREJUÍZO INEXISTENTE. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 7-STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO SEGUNDO ESPECIAL. I. Estando pendente o julgamento dos aclaratórios, é inoportuna a interposição do recurso especial, vez que não houve o necessário exaurimento da instância. Precedentes do STJ. II. Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame. III. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" - Súmula 308 -STJ. IV. Desacolhidos os danos materiais pelas instâncias ordinárias, por ausência de efetiva demonstração dos prejuízos, a controvérsia recai no reexame fático, vedado ao STJ por força da Súmula n. 7. (REsp 625.091/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09/02/2010, DJe 08/03/2010) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. ARESTOS PARADIGMAS. BASES FÁTICAS DIVERSAS. Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. Embargos de divergência rejeitados. (EREsp 415.667/SP, Rel. Ministro Castro Filho, Segunda Seção, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159) Assim, encontrando-se o aresto recorrido em sintonia com a jurisprudência desta Corte, imperiosa a incidência do enunciado 83/STJ. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília (DF), 1º de agosto de 2017.(REsp 1.682.229/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 14/08/2017)

Consoante já decidido neste TRF da 4ª Região (AG 5002995-19.2018.4.04.0000, Quarta Turma, Relator Cândido Alfredo Silva Leal Junior), juntado aos autos em 14/12/2018), não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Trata-se, outrossim, de situação, vale dizer, previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.

É dizer, o consumidor adquirente do imóvel arcaria com a impossibilidade de obter a outorga da propriedade plena sobre o imóvel que adquiriu e cujo preço já pagou integralmente, enquanto que a credora hipotecária não suportaria prejuízo irreparável algum, porquanto eventual dívida remanesce e pode ser cobrada de diversas formas da construtora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.

Impende sinalar, ainda, que o STJ já se manifestou no sentido de que a Súmula n. 308 não se limita a contratos regidos pelo SFH:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) Grifei.

Esta Corte, inclusive, já analisou caso semelhante ao dos autos, entendendo que "Assim, uma vez que o agente financeiro optou pela constituição da garantia sobre imóveis que sabia que seriam destinados à comercialização, não tomando as cautelas necessárias antes da celebração do contrato, é desnecessário verificar a existência ou não de registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel":

DIREITO ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO PELO ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. 1. Está pacificado o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente, inexigindo-se. Súmula 308 do STJ. 2. O adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóveis que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento. (TRF4, AC 5005074-36.2017.4.04.7200, Quarta Turma, Relator Luís Alberto d'Azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 03/10/2018).

Por fim, ressalta-se que a aplicação da Lei nº 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado no STJ, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.

ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. LEI 13.097/15. - A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. - No caso em tela, tratando-se de aquisição de boa-fé, mostra-se ineficaz perante terceiros a hipoteca firmada pela Construtora e a Caixa Econômica Federal em relação ao imóvel objeto da lide. - A aplicação da Lei nº 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado no STJ, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. Precedentes desta Corte. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000480-39.2018.4.04.7201, 4ª Turma, Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 18/09/2020)

A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, deve ser provida a apelação, para determinar o cancelamento da hipoteca instituída em favor da Caixa Econômica Federal em referente aos imóveis matriculados sob os números 75.421, 75.488 e 75.510 perante o Registro de Imóveis de Palhoça/SC.

Ônus sucumbenciais

De acordo com precedentes desta Corte, a distribuição dos ônus processuais pauta-se pelo princípio da sucumbência, norteado pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo ou se opôs ao pedido deve arcar com as despesas dele decorrentes.

No caso dos autos, verifico que houve pretensão resistida por parte das rés, razão por que teve a parte autora de recorrer ao Poder Judiciário, movendo a presente ação, tendo a CEF contestado, requerendo inclusive a sua improcedência. Resta, portanto, inconteste a sua sucumbência, assim como da empresa construtora.

Nesse sentido, já se manifestou esta Turma:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Mantida a condenação das rés na verba honorária, inclusive no valor fixado, tendo em vista que o cancelamento da hipoteca atinge ambas as rés e não há dúvidas de que foi a recorrente quem deu causa à propositura da ação ao dar em garantia hipotecária à CEF os imóveis já compromissados anteriormente com a parte autora. (TRF4, Apelação Cível Nº 5014435-77.2017.4.04.7200, 4ª Turma, Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, por unanimidade, juntado aos autos em 16/08/2019)

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Ante a sucumbência das rés, devem ambas suportar o ônus sucumbencial. 2. Apelação da parte autora parcialmente provida e o apelo da Prelude Empreendimentos S/A prejudicado. (TRF4, Apelação Cível Nº 5003960-37.2018.4.04.7100, 4ª Turma, Desembargador Federal Cândido Alfredo Silva Leal Junior, por unanimidade, juntado aos autos em 06/05/2020)

APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SUCUMBÊNCIA DA CEF. MANUTENÇÃO DA SUA CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5024992-44.2017.4.04.7000, 4ª Turma, Desembargador Federal Cândido Alfredo Silva Leal Junior, por unanimidade, juntado aos autos em 16/07/2020)

Dessa forma, tenho que devem a CEF e a Construtora suportar os ônus de sucumbência fixados na sentença, pro rata, forte no art. 87, caput e § 1º, do CPC.

Prequestionamento

Em face do disposto nas súmulas n.ºs 282 e 356 do STF e 98 do STJ, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pelas partes.

Ante o exposto, voto por dar provimento ao apelo da parte autora e negar provimento à apelação da CEF.


Documento eletrônico assinado por VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Desembargadora Federal, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002872358v2 e do código CRC 794757ae.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA
Data e Hora: 2/11/2021, às 16:9:46

40002872358 .V2

Conferência de autenticidade emitida em 03/11/2021 20:45:56.

Documento:40002872359
Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5001221-86.2021.4.04.7003/PR

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5001221-86.2021.4.04.7003/PR

RELATOR: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

APELANTE: AFONSO ARMANDO PENNACCHI (AUTOR)

ADVOGADO: MICHELLE BARBOSA DE MELLO (OAB PR089273)

APELANTE: DALVA SAES PENNACCHI (AUTOR)

ADVOGADO: MICHELLE BARBOSA DE MELLO (OAB PR089273)

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)

ADVOGADO: ROSÂNGELA CRISTINA BARBOZA SLEDER (OAB PR036441)

APELADO: OS MESMOS

EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE PESSOA JURÍDICA. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICABILIDADE. REGISTRO. DESNECESSIDADE. LEI 13.097/2015. CEF E A CONSTRUTORA DEVEM SUPORTAR OS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

1. Em que pese reconheça serem distintas a aquisição de casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação, que dispõe de legislação protetiva especial, e a de uma sala comercial, e merecer tutela o direito de sequela do credor hipotecário, o enunciado sumular em referência vem sendo aplicado pelos Tribunais de forma ampla, e não somente em relação aos imóveis residenciais.

2. O documento anexado ao ev. 1, COMP6 (Carta de Quitação), comprova que a parte autora quitou integralmente o valor do imóvel.

3. É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ.

4. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Despicienda, nesse caso, a verificação da existência ou não de registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.

5. A aplicação da Lei nº 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado no STJ, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.

6. De acordo com precedentes desta Corte, a distribuição dos ônus processuais pauta-se pelo princípio da sucumbência, norteado pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo ou se opôs ao pedido deve arcar com as despesas dele decorrentes. No caso dos autos, verifico que houve pretensão resistida por parte das rés, razão por que teve a parte autora de recorrer ao Poder Judiciário, movendo a presente ação, tendo a CEF contestado, requerendo inclusive a sua improcedência. Resta, portanto, inconteste a sua sucumbência, assim como da empresa construtora.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, dar provimento ao apelo da parte autora e negar provimento à apelação da CEF, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 27 de outubro de 2021.


Documento eletrônico assinado por VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Desembargadora Federal, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002872359v3 e do código CRC be556eaf.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA
Data e Hora: 2/11/2021, às 16:9:46

40002872359 .V3

Conferência de autenticidade emitida em 03/11/2021 20:45:56.

Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO TELEPRESENCIAL DE 27/10/2021

Apelação Cível Nº 5001221-86.2021.4.04.7003/PR

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

PRESIDENTE: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

PROCURADOR (A): RODOLFO MARTINS KRIEGER

APELANTE: AFONSO ARMANDO PENNACCHI (AUTOR)

ADVOGADO: MICHELLE BARBOSA DE MELLO (OAB PR089273)

APELANTE: DALVA SAES PENNACCHI (AUTOR)

ADVOGADO: MICHELLE BARBOSA DE MELLO (OAB PR089273)

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: WASHI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)

ADVOGADO: ROSÂNGELA CRISTINA BARBOZA SLEDER (OAB PR036441)

APELADO: OS MESMOS

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Telepresencial do dia 27/10/2021, na sequência 111, disponibilizada no DE de 15/10/2021.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA CEF.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Votante: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Votante: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

Votante: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE

GILBERTO FLORES DO NASCIMENTO

Secretário


Conferência de autenticidade emitida em 03/11/2021 20:45:56.

Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1308858269/apelacao-civel-ac-50012218620214047003-pr-5001221-8620214047003/inteiro-teor-1308858347

Informações relacionadas

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - APELAÇÃO CIVEL : AC 5028220-27.2017.4.04.7000 PR 5028220-27.2017.4.04.7000

Tribunal Regional Federal da 4ª Região
Jurisprudênciahá 8 meses

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - APELAÇÃO CIVEL : AC 5002281-98.2020.4.04.7207 SC 5002281-98.2020.4.04.7207

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - APELAÇÃO CIVEL : AC 5007161-56.2017.4.04.7202 SC 5007161-56.2017.4.04.7202