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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
13 de Outubro de 2021
Relator
SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA
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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5081117-52.2019.4.04.7100/RS

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5081117-52.2019.4.04.7100/RS

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

APELANTE: JOSE DINIZ LAMAISON DE AMARAL (AUTOR)

ADVOGADO: CLAUDIO LUIZ MARAFIGO (OAB RS022049)

APELADO: SERNO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - EPP (RÉU)

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de procedimento comum em que a parte autora requereu o cancelamento de hipoteca gravada em favor da CEF.

A sentença julgou improcedente a ação, assim constando no respectivo dispositivo:

III. Dispositivo

Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas pela CEF e, quanto ao mérito, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo a ação com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte Autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios à CEF, os quais, considerando o disposto no § 2.º do art. 85 do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, atualizáveis monetariamente até a data do efetivo pagamento pelo IPCA-E

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Interposto (s) o (s) recurso (s), caberá à Secretaria, mediante ato ordinatório, abrir vista à parte contrária para contrarrazões e, na sequência, encaminhar os autos ao TRF da 4ª Região.

Transitada em julgado, certifique-se e intimem-se as partes para dar início ao cumprimento de sentença.

Após a interposição de aclaratórios - que restaram rejeitados - o autor veiculou irresignação.

Em seu apelo, sustentou o autor, em suma, a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso dos autos, razão pela qual requereu a reforma da sentença para determinar a baixa da hipoteca.

Sem contrarrazões, subiram os autos a esta Corte.

É o relatório.

VOTO

A r. sentença foi exarada nos seguintes termos:

I - Relatório

Trata-se de ação proposta por JOSE DINIZ LAMAISON DE AMARAL contra SERNO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF objetivando, em síntese, a anulação do Termo Aditivo ao contrato de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário firmado entre as rés, ou, sucessivamente, a declaração de sua ineficácia em relação ao autor, com vistas ao cancelamento do gravame de alienação fiduciária nos imóveis objeto das matrículas nº 156.711 e 156.682, do Registro de Imóveis de Canoas/RS.

Relata que adquiriu da requerida SERNO o apartamento 702, da Torre N e o box 109 do Edifício Atlanta Residence por meio de contrato de promessa de compra e venda estabelecido em 09/12/2015.

Assevera que, posteriormente, a Construtora ajustou um negócio de mútuo para construção do empreendimento junto à Caixa Econômica Federal, garantindo o cumprimento das obrigações com pacto de hipoteca sobre os aludidos imóveis, o qual foi seguido de um aditamento com vistas à substituição da garantia hipotecária por alienação fiduciária.

Sustenta que a instituição financeira sempre soube das vendas dos imóveis do empreendimento ao público e da fragilidade econômica da Construtora e, ainda assim, buscou de forma inidônea a substituição da garantia do mútuo a partir de negócio jurídico prejudicial aos adquirentes.

Argumenta que a CEF dispõe de informações privilegiadas em relação ao conjunto de consumidores que adquiriram os imóveis do referido Residencial, e que as requeridas não agiram de boa-fé ao alterarem a modalidade de garantia do negócio e prejudicar o direito do autor em relação aos bens.

Ao final, formulou pedidos para que seja (m): a) citadas as Rés; b) julgada procedente a ação para anular a garantia por alienação fiduciária instituída sobre os imóveis adquiridos, ou, sucessivamente, que seja declarada a ineficácia, em relação aos Autores, do gravame instituído sobre os bens, determinando-se, como consequência, o cancelamento do mesmo; c) aplicadas as normas do Código de Defesa do Consumidor, em especial a inversão do ônus da prova; d) condenadas as Rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Foi determinada a retificação do valor da causa e a alteração para o rito dos JEFs (ev. 5).

Custas satisfeitas (ev. 8).

A parte autora opôs Embargos de Declaração (ev. 10), os quais não foram conhecidos (ev. 12).

A decisão foi atacada por agravo de instrumento (ev. 17), o que foi provido para o fim de manter o valor originalmente atribuído à causa, que prosseguiu sob o procedimento comum.

O Demandante requereu a concessão de tutela provisória de urgência (ev. 24), a qual foi deferida em parte para obstar a execução das garantias fiduciárias que recaem sobre os imóveis (ev. 27).

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contestou o feito no evento 52. Sustentou que a pretensão autoral não encontra amparo na legislação civil; que o compromisso de compra e venda pactuado pelo Autor e pela Construtora não é oponível a terceiros de boa-fé, uma vez que não foi registrado na matrícula dos imóveis; que a baixa dos gravames destituirá de qualquer garantia o negócio firmado pela Instituição Financeira com a Construtora; que a promessa de compra e venda celebrada entre Autor e Construtora não é válida, eis que o promitente vendedor não possui a propriedade do bem prometido à venda.

Citada, a SERNO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA não contestou o feito no prazo legal, ao que foi decretada a sua revelia (ev. 59).

Encerrada a instrução probatória, os autos vieram conclusos para julgamento.

É o relatório. Decido.

II. Fundamentação

Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova

Sem dúvidas, a relação de incorporação imobiliária travada entre a parte Autora autor e a SERNO CONSTRUÇÕES e INCORPORAÇÕES LTDA caracteriza-se como relação de consumo, consentânea aos conceitos de consumidor e fornecedor expendidos no CDC (artigos 2º, caput, e 3º, caput).

Ademais, em que pese não tenha estabelecido relação jurídica direta com a Caixa, já decidiu, também, o e. STF, quando do julgamento da ADI n. 2591-1, que as instituições financeiras são "alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo código de defesa do Consumidor."

Este reconhecimento, entretanto, não resulta em constatação de ilegalidade de plano. Não equivale à presunção de que houve desequilíbrio na relação contratual ou ofensa aos princípios que norteiam o sistema consumerista. Insuficientes são as alegações genéricas quanto à abusividade das cláusulas contratuais. Tampouco há que se falar em lesão presumida decorrente da circunstância de se tratar de contrato "de adesão".

Apesar da incidência do CDC no caso dos autos e ainda que se possa falar, em tese, em inversão do ônus da prova, necessário que fique demonstrada nos autos a ocorrência das circunstâncias excepcionais descritas no art. , VIII, do CDC.

Com efeito, a aplicação do CDC, por si só, não dispensa a parte autora de apontar, concretamente, na forma do art. 373, I, do CPC, a existência de eventual ônus excessivo no contrato, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito por parte do fornecedor, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé etc.

Feitas tais considerações, passo ao exame dos pedidos formulados na petição inicial.

Do Cancelamento da Alienação Fiduciária em Garantia -Inaplicabilidade da Súmula nº 308, do STJ e Da Fraude Contra Credores

Quanto ao mérito propriamente dito, convém repisar que, por meio de contrato de mútuo celebrado em 21.10.2016, a Caixa Econômica Federal emprestou recursos para a SERNO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA viabilizar a construção do Empreendimento Edifício Atlanta Residence, ao que recebeu, como garantia, a hipoteca de 175 apartamentos e seus respectivos boxes de estacionamento distribuídos entre as Torres E, F, G, J, L, M, N (ev. 1, CONTR5).

Posteriormente, alguns imóveis do mesmo empreendimento, dentre eles os imóveis já comercializados com a parte Autora em 09/12/2015 (ev. 1, CONTR4) foram alienados fiduciariamente à CEF por ocasião da assinatura de um Termo de Aditamento ao Contrato de Mútuo firmado com a Incorporadora em 19.10.2018 (ev. 1, CONTR6).

Ainda quanto aos fatos, cumpre referir que não há relação de direito material entre a parte Autora e a empresa pública federal, mas apenas entre o agente financeiro e a construtora. Os gravames decorrem, portanto, de financiamento concedido pela CEF à Incorporadora, recaindo sobre os bens prometidos à parte Demandante. De qualquer forma, ainda que a parte autora não possua relação contratual com a CEF, possui interesse e legitimidade para questionar o gravame que incide sobre o bem, porquanto pagou por ele, conforme comprovado (ev. 2, COMP2 a 37).

In casu, o cerne da controvérsia diz respeito à declaração de nulidade da garantia por alienação fiduciária ou de ineficácia perante os adquirentes das unidades.

Primeiramente, necessário ter em mente o que prevê o mencionado enunciado sumular nº 308, do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

O entendimento sumulado veio a proteger o terceiro adquirente de boa-fé de imóvel que está gravado com hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, a qual decorre de contrato de financiamento para construção do próprio imóvel. Trata-se de uma exceção às regras que regem a hipoteca, que é um direito real, sujeito ao cumprimento da obrigação e que pode ser extinta diante da ocorrência daquelas situações previstas no art. 1.499 do Código Civil.

Nesse contexto, ressalta-se que a Súmula 308, do STJ foi editada com a finalidade de resguardar aqueles consumidores finais que detém a propriedade do imóvel e responderiam apenas pelo valor de seu débito. Nesse sentido, colaciono trecho do voto proferido no EREsp 415.667/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/05/2004, que faz menção expressa à posição do Ministro Ruy Rosado de Aguiar no julgamento do REsp. 187.940/SP, o qual transcrevo, pois elucida muito bem a necessidade de transferência do bem ao consumidor final:

"A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo a transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio.[grifei]

As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...)"

No entanto, em casos como o dos autos, em que os imóveis estão gravados pela cláusula de alienação fiduciária, entendo que descabe a aplicação indistinta da Súmula nº 308, porquanto o instituto da alienação fiduciária não se confunde com o da hipoteca. Neste último, por expressa disposição legal, é vedada a instituição de cláusula vedando a alienação do bem (art. 1.475, do CC/02), o que ocasionou a edição do referido verbete de súmula. Lado outro, no caso da alienação fiduciária há a transferência da propriedade do bem para o credor, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Embora se reconheça a existência de julgados do STJ que apliquem raciocínio similar para declarar a ineficácia de alienações fiduciárias entre construtoras e agentes financeiros, convém registrar que a própria Corte Superior já destacou, expressamente, que a decisão deve ocorrer com base nas circunstâncias de cada caso concreto. É o que se extrai, por exemplo, do seguinte excerto do voto do Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino, no julgamento do Recurso Especial nº 1.478.814/DF, julgado pela Terceira Turma em 06.12.2016:

[...]

Cabe esclarecer que não se pretende concluir que a função social do contrato seja suficiente para invalidar qualquer alienação fiduciária celebrada em prejuízo dos adquirentes de unidades habitacionais no regime da incorporação imobiliária.

A única conclusão que se pretende extrair desse princípio é que ele impõe deveres de conduta às partes contratantes, inclusive em relação a terceiros com interesse na relação negocial entre eles celebrada.

No caso concreto, ao menos um desses deveres (o de informação) não veio a ser cumprido, por parte da construtora e por negligência do banco, impondo-se a ineficácia do gravame perante o terceiro adquirente do imóvel. [grifei]

[...]

A título exemplificativo, no julgado acima reproduzido a própria Construtora comunicou ao banco que as unidades habitacionais dadas em alienação fiduciária como garantia em empréstimo bancário, já haviam sido quitadas pelos adquirentes, tendo a Instituição Financeira se recusado a substituir a garantia, hipótese em que a negligência das partes implicou reconhecimento da ineficácia do gravame perante o terceiro adquirente do bem.

Seguido esta linha de raciocínio, tenho que a mera alteração da modalidade de garantia real que recaem sobre os imóveis prometidos à parte Autora, por si só, não é capaz de ensejar o cancelamento dos respectivos gravames.

Não se desconhece a mudança de paradigmas trazida pelo Código Civil de 2002, especialmente no tocante à positivação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que visam conferir estabilidade e segurança aos negócios jurídicos em geral. É com base nesses princípios, aliás, que parte da doutrina e da jurisprudência passaram a defender a ideia de que as obrigações não são apenas dotadas de efeitos inter partes, mas também possuem uma eficácia externa ou transubjetiva, evitando-se a ocorrência de resultados danosos a terceiros, que também têm o dever não impedir ou dificultar o cumprimento da obrigação (v.g REsp 1.316.149/SP, Rel Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 03.06.2014).

Ocorre que, na linha do entendimento jurisprudencial acima exposto, é necessário aferir a conduta de cada uma das partes e o que delas se poderia razoavelmente exigir com base nas normas que regem o ordenamento jurídico pátrio, investigando-se as circunstâncias em que estabelecidos cada um dos negócios.

No caso em tela, a prova carreada nos autos não revela a ocorrência de ilicitude por parte do Agente Financeiro, tampouco violação aos deveres anexos do contrato, conforme alegado pela parte Autora.

Convém destacar que o Contrato de Abertura de Crédito e Mútuo para Construção de Empreendimento Imobiliário com Garantia Hipotecária e Outras Avenças firmado entre as Rés para construção do empreendimento (ev. 1, CONTR5) trazia que o prazo original para conclusão da obra era a data de 14/06/2019. O aditamento contratual, por seu turno, foi assinado quase 01 (um) ano antes, em 19/10/2018 (ev. 1, CONTR6) sem que houvesse indicativo de que a Construtora não dispusesse de recursos financeiros para prosseguir com a construção do empreendimento, como sustenta a parte Autora.

Além disso, não há provas de que a Construtora tenha comunicado ao Banco que as unidades habitacionais dadas em alienação fiduciária já haviam sido quitadas, ou mesmo comercializadas com terceiros, expondo a real situação dos bens objeto da substituição da garantia. Aliás, o próprio instrumento contratual proibia a Construtora de compromissar os imóveis à venda (ev. 1, CONTR6, Cláusula Segunda, Parágrafo Quinto). Tal circunstância leva a crer que a Incorporadora, inadvertidamente, alienou duas vezes um mesmo bem, sem o conhecimento das demais partes contratantes.

Acrescenta-se, ainda, não haver provas de que sobre os referidos imóveis recaíssem quaisquer ônus no momento do aditamento contratual celebrado. Quanto ao ponto, não ficou demonstrado que os promitentes compradores tenham registrado (ou pelo menos tentado registrar) o compromisso de compra e venda na matrícula-mãe do empreendimento a fim de publicizar o negócio previamente entabulado com a Construtora e produzir efeitos em relação a terceiros.

Nesse passo, reputo que o Banco não pode ser compelido a abrir mão da garantia dada pela Incorporadora. Primeiro, porque lastreou a sua conduta confiando não só nas declarações da empresa com quem contratava, mas também com base nas informações constantes no Registro Imobiliário. Segundo, pois a Incorporadora ainda não lhe apresentou uma solução diversa equivalente, como por exemplo, o oferecimento de outros bens em garantia, em substituição àqueles imóveis negociados com os Autores.

Sendo assim, reputo que tem preferência aquele que primeiro levou a registro o contrato, prevalecendo-se o disposto no Código Civil que prevê que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (art. 1.245, caput, do Código Civil), e que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245,§ 1º, do Código Civil).

Permitir o levantamento do gravame da forma como pretende a parte Autora não só afrontaria as normas jurídicas que regem as relações civis e o instituto da alienação fiduciária em garantia, como violaria a segurança jurídica de contratos de mútuo desta espécie firmados para a construção de empreendimentos inteiros, pois traria um risco excessivo que não se coaduna com a atividade empresarial exercida pelas instituições financeiras.

Ante todo o exposto, tenho que a conduta da Incorporadora poderia até mesmo ensejar a resolução do contrato de promessa de compra e venda, mas não implica ineficácia da garantia da alienação fiduciária prestada em contrato com terceira pessoa (no caso, a CEF), devidamente averbado na matrícula do imóvel.

Por fim, quanto ao defeito do negócio jurídico apontado, assim estabelecem os artigos 158 e 159 do Código Civil:

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.

§ 1º Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.

§ 2º Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação deles.

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

Como se vê, a fraude contra credores pode ocorrer nas seguintes hipóteses: a) nos contratos onerosos firmados por devedor insolvente, quando a insolvência for notória ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante (art. 159); e b) na transmissão gratuita de bens, realizada por devedor já insolvente ou que, por meio daquela operação, fica reduzido à insolvência (art. 158).

Nos contratos onerosos, o que é a hipótese dos autos, a anulação do acordo depende de ser notória a insolvência ou de haver motivo para que seja conhecida do outro contratante, consubstanciando a má-fé (consilium fraudis). Tanto o alienante (devedor), quanto o adquirente (comprador) devem possuir ciência do prejuízo que causarão ao credor em vista da alienação ou da oneração de bens que garantiriam o adimplemento da obrigação assumida.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que o reconhecimento da fraude contra credores está condicionado a) à anterioridade dos créditos em relação ao negócio jurídico entabulado; b) à demonstração de prejuízo ao credor; e c) que o ato jurídico praticado tenha levado o devedor ao estado de insolvência, com ciência desta condição pelo terceiro adquirente:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. FRAUDE CONTRA CREDORES. COMPROVAÇÃO. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS EXIGIDOS. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A ocorrência de fraude contra credores demanda a anterioridade do crédito, a comprovação de prejuízo ao credor (eventus damni), que o ato jurídico praticado tenha levado o devedor à insolvência e o conhecimento, pelo terceiro adquirente, do estado de insolvência do devedor (scientia fraudis).2. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no REsp 1294462/GO, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 25/04/2018)

In casu, conquanto tenham ficado demonstrada a anterioridade do negócio de promessa de compra e venda efetivado pelos Autores e o efetivo prejuízo dos adquirentes com o aditamento contratual que resultou na alienação fiduciária dos imóveis prometidos, não ficou demonstrado nos autos que a operação levou a devedora à insolvência, tampouco que a credora fiduciária tivesse conhecimento do estado de insolvência da Construtora.

Evidentemente que o aditivo contratual celebrado entre as Rés trouxe vantagens à Caixa Econômica Federal por meio da alteração de um título de garantia hipotecária por outro de alienação fiduciária. No entanto, à míngua de outras provas, não se pode dizer que a conduta do Agente Financeiro teve a intenção de causar danos na esfera jurídica de terceiros adquirentes, pelas razões já apresentadas.

Desta forma, impõe-se o julgamento de improcedência também do pedido de anulação do negócio pelo reconhecimento de fraude contra credores na alienação dos imóveis.

Da Tutela de Urgência

Em face do julgamento de improcedência dos pedidos, ausentes os fundamentos que sustentavam a decisão do evento 24, que havia concedido medida liminar para obstar à Caixa a adoção de qualquer providência para retomar e comercializar os imóveis descritos nas matrículas 156.711 e 156.682, ambas do RI de Canoas/RS (ev. 1, MATRIMÓVEL7 e 8).

Em razão disso, revogo a decisão no tocante às unidades mencionadas supra.

III. Dispositivo

Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas pela CEF e, quanto ao mérito, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo a ação com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno a parte Autora ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios à CEF, os quais, considerando o disposto no § 2.º do art. 85 do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, atualizáveis monetariamente até a data do efetivo pagamento pelo IPCA-E

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Interposto (s) o (s) recurso (s), caberá à Secretaria, mediante ato ordinatório, abrir vista à parte contrária para contrarrazões e, na sequência, encaminhar os autos ao TRF da 4ª Região.

Transitada em julgado, certifique-se e intimem-se as partes para dar início ao cumprimento de sentença.

O que se tem é a problemática relativa à eficácia do gravame hipotecário contra o adquirente do imóvel. E, nesse ponto, incidente a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Mister consignar que há, no caso concreto, dois negócios jurídicos autônomos, um celebrado entre os autores e a construtora, e outro firmado entre esta e a CEF, sendo que os efeitos jurídicos de um não tem o condão de interferir nos do outro. Isso porque o adquirente do imóvel não pode ser compelido ao adimplemento de obrigações assumidas exclusivamente pela construtora junto à instituição financeira, tampouco a suportar ônus sobre um bem que já lhe havia sido vendido anteriormente, sobretudo quando já havia pago integralmente o preço.

O Código Civil, em seu art. 1.225, VII, dispõe expressamente que o direito do promitente comprador do imóvel tem natureza real. Nesse âmbito, quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda com o autor, este passou a deter direito real, não obstante tal negócio jurídico não tenha sido anotado no registro imobiliário.

De se levar em consideração, também, que o direito do promitente comprador possui natureza principal, e o do credor hipotecário tem natureza acessória em relação ao negócio jurídico do qual é parte integrante.

Ainda, esse direito de natureza real do adquirente tem preponderância sobre aquele adquirido pela instituição financeira, tendo em vista que a defesa do consumidor goza de especial proteção pela Constituição Federal, que a erigiu a direito fundamental (art. 5º, XXXII).

Nesse sentido, decisão do E. STJ, que adotou os ilustres fundamentos utilizados pelo Min. Ruy Rosado de Aguiar no REsp 148.940/SP, no sentido de que "as regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema":

Trata-se de recurso especial, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E OUTRA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal Regional Federal da 4ª região, assim ementado: EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. (fl. 341) Embargos de declaração parcialmente acolhidos para fins de prequestionamento (e-STJ, fls. 371-380). Nas razões do recurso especial, as recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos artigos 755 do Código Civil de 1916 e 1.419 do Código Civil de 2002, sustentando, em síntese, que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Aduzem, ainda, a inaplicabilidade da súmula 308 à hipótese, visto tratar-se de imóvel comercial. Foram apresentadas contrarrazões às fls. 418-446. É o relatório. Decido. A irresignação não prospera. Conforme o entendimento sumulado nesta Corte, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Enunciado Sumular n. 308 do STJ). É digna de nota a posição do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, que, ao se manifestar sobre o tema, argumentou: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. 3. Ainda que não houvesse regra específica traçando esse modelo, não poderia ser diferente a solução. O princípio da boa fé objetiva impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes. O que se não lhe permite é assumir a cômoda posição de negligência na defesa dos seus interesses, sabendo que os imóveis estão sendo negociados e pagos por terceiros, sem tomar nenhuma medida capaz de satisfazer os seus interesses, para que tais pagamentos lhe sejam feitos e de impedir que o terceiro sofra a perda das prestações e do imóvel. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Isso seria contra a natureza da coisa, colocando os milhares de adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, em situação absolutamente desfavorável, situação essa que a própria lei tratou claramente de eliminar. Além disso, consagraria abuso de direito em favor do financiador que deixa de lado os mecanismos que a lei lhe alcançou, para instituir sobre o imóvel - que possivelmente nem existia ao tempo do seu contrato, e que estava destinado a ser transferido a terceiro, - uma garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre o terceiro (REsp 187.940/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 18/02/1999, DJ 21/06/1999, p. 164). Ademais, tal ineficácia aplica-se aos adquirentes de imóveis residenciais ou comerciais, indistintamente, uma vez que não há ressalva nesse sentido. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. 'A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel' (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA, AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL, EM DEFESA DE ADQUIRENTES DE IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA POR DÍVIDA DE TERCEIRO, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1. Legitimidade ativa ad causam do Ministério Público. O parquet está legitimado a promover ação civil pública para a defesa dos interesses de mutuários do Sistema Financeiro de Habitação, buscando o reconhecimento da nulidade de cláusula contratual autorizadora da constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), tendo em vista a relevância do interesse social de fiscalização da correta destinação dos recursos captados da poupança popular na edificação de unidades imobiliárias prometidas à venda. Precedentes. 1.1. O argumento que embasa a tese levantada no recurso especial (no sentido de que "as unidades imobiliárias são destinadas ao ramo de hotelaria, ou seja, foram adquiridas para fins de investimento, e não de moradia", razão pela qual inexistente relevância social apta a legitimar a atuação do parquet) não foi apreciado pelas instâncias ordinárias, não havendo sequer a oposição de embargos de declaração. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 1.2. Ademais, para suplantar a cognição das instâncias ordinárias (as quais não noticiaram a existência de qualquer circunstância ou peculiaridade capaz de ensejar o afastamento da orientação jurisprudencial retrocitada), revelar-se-ia necessária a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do julgamento do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 2. Eficácia da hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Tal garantia não prevalece em relação aos terceiros adquirentes do imóvel, os quais respondem tão-somente pelo pagamento dos respectivos débitos. Exegese cristalizada na Súmula 308/STJ. 2.1. Consonância entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ. 2.2. Ademais, assim como ocorreu com a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, os óbices das Súmulas 7 do STJ, 282 e 356 do STF inviabilizam o processamento do reclamo, no bojo do qual foi aduzida peculiaridade fática não debatida na origem. 3. A suspensão determinada pelo artigo 543-C do CPC aos processos que cuidam de matéria repetitiva adstringe-se às causas que ainda não ascenderam aos tribunais superiores. Precedentes. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1042609/GO, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 02/09/2014, DJe 17/09/2014) CIVIL E PROCESSUAL. PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO POR SER PREMATURO. INTERPOSIÇÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO-EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO ÔNUS REAL. DEMANDA MOVIDA CONTRA A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. CPC, ART. 47. SÚMULA N. 308-STJ. DANOS MATERIAIS. PROVA DO PREJUÍZO INEXISTENTE. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 7-STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO SEGUNDO ESPECIAL. I. Estando pendente o julgamento dos aclaratórios, é inoportuna a interposição do recurso especial, vez que não houve o necessário exaurimento da instância. Precedentes do STJ. II. Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame. III. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" - Súmula 308 -STJ. IV. Desacolhidos os danos materiais pelas instâncias ordinárias, por ausência de efetiva demonstração dos prejuízos, a controvérsia recai no reexame fático, vedado ao STJ por força da Súmula n. 7. (REsp 625.091/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09/02/2010, DJe 08/03/2010) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. ARESTOS PARADIGMAS. BASES FÁTICAS DIVERSAS. Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. Embargos de divergência rejeitados. (EREsp 415.667/SP, Rel. Ministro Castro Filho, Segunda Seção, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159) Assim, encontrando-se o aresto recorrido em sintonia com a jurisprudência desta Corte, imperiosa a incidência do enunciado 83/STJ. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília (DF), 1º de agosto de 2017.(REsp 1.682.229/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 14/08/2017)

Consoante já decidido neste TRF da 4ª Região (AG 5002995-19.2018.4.04.0000, Quarta Turma, Relator Cândido Alfredo Silva Leal Junior), juntado aos autos em 14/12/2018), não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Trata-se, outrossim, de situação, vale dizer, previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.

É dizer, o consumidor adquirente do imóvel arcaria com a impossibilidade de obter a outorga da propriedade plena sobre o imóvel que adquiriu e cujo preço já pagou integralmente, enquanto que a credora hipotecária não suportaria prejuízo irreparável algum, porquanto eventual dívida remanesce e pode ser cobrada de diversas formas da construtora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.

Impende sinalar, ainda, que o STJ já se manifestou no sentido de que a Súmula n. 308 não se limita a contratos regidos pelo SFH:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) Grifei.

Esta Corte, inclusive, já analisou caso semelhante ao dos autos, entendendo que "Assim, uma vez que o agente financeiro optou pela constituição da garantia sobre imóveis que sabia que seriam destinados à comercialização, não tomando as cautelas necessárias antes da celebração do contrato, é desnecessário verificar a existência ou não de registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel":

DIREITO ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO PELO ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. 1. Está pacificado o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente, inexigindo-se. Súmula 308 do STJ. 2. O adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóveis que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento. (TRF4, AC 5005074-36.2017.4.04.7200, Quarta Turma, Relator Luís Alberto d'Azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 03/10/2018).

Por fim, ressalta-se que a aplicação da Lei nº 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado no STJ, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.

ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. LEI 13.097/15. - A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Precedentes deste Tribunal e do STJ. - No caso em tela, tratando-se de aquisição de boa-fé, mostra-se ineficaz perante terceiros a hipoteca firmada pela Construtora e a Caixa Econômica Federal em relação ao imóvel objeto da lide. - A aplicação da Lei nº 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado no STJ, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica. Precedentes desta Corte. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000480-39.2018.4.04.7201, 4ª Turma, Desembargador Federal Ricardo Teixeira do Valle Pereira, por unanimidade, juntado aos autos em 18/09/2020)

A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Assim, deve ser provida a apelação, para determinar o cancelamento da hipoteca instituída em favor da Caixa Econômica Federal em referente aos imóveis matriculados sob os números 75.421, 75.488 e 75.510 perante o Registro de Imóveis de Palhoça/SC.

Ônus sucumbenciais

Face ao provimento do apelo, devem ser invertidos os ônus sucumbenciais, para condenar a construtora e o agente financeiro.

De acordo com precedentes desta Corte, a distribuição dos ônus processuais pauta-se pelo princípio da sucumbência, norteado pelo princípio da causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à instauração do processo ou se opôs ao pedido deve arcar com as despesas dele decorrentes.

No caso dos autos, verifico que houve pretensão resistida por parte das rés, razão por que teve a parte autora de recorrer ao Poder Judiciário, movendo a presente ação, tendo a CEF contestado, requerendo inclusive a sua improcedência. Resta, portanto, inconteste a sua sucumbência, assim como da empresa construtora.

Nesse sentido, já se manifestou esta Turma:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CANCELAMENTO DE ÔNUS HIPOTECÁRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Mantida a condenação das rés na verba honorária, inclusive no valor fixado, tendo em vista que o cancelamento da hipoteca atinge ambas as rés e não há dúvidas de que foi a recorrente quem deu causa à propositura da ação ao dar em garantia hipotecária à CEF os imóveis já compromissados anteriormente com a parte autora. (TRF4, Apelação Cível Nº 5014435-77.2017.4.04.7200, 4ª Turma, Desembargadora Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, por unanimidade, juntado aos autos em 16/08/2019)

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Ante a sucumbência das rés, devem ambas suportar o ônus sucumbencial. 2. Apelação da parte autora parcialmente provida e o apelo da Prelude Empreendimentos S/A prejudicado. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5003960-37.2018.4.04.7100, 4ª Turma, Desembargador Federal Cândido Alfredo Silva Leal Junior, por unanimidade, juntado aos autos em 06/05/2020)

APELAÇÃO. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SUCUMBÊNCIA DA CEF. MANUTENÇÃO DA SUA CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5024992-44.2017.4.04.7000, 4ª Turma, Desembargador Federal Cândido Alfredo Silva Leal Junior, por unanimidade, juntado aos autos em 16/07/2020)

Dessa forma, tenho que devem a CEF e a Construtora suportar os ônus de sucumbência fixados na sentença, pro rata, forte no art. 87, caput e § 1º, do CPC.

Prequestionamento

Em face do disposto nas súmulas n.ºs 282 e 356 do STF e 98 do STJ, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pelas partes.

Ante o exposto, voto por dar provimento à apelação.


Documento eletrônico assinado por SERGIO RENATO TEJADA GARCIA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002822296v2 e do código CRC a3215c06.

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Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5081117-52.2019.4.04.7100/RS

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5081117-52.2019.4.04.7100/RS

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

APELANTE: JOSE DINIZ LAMAISON DE AMARAL (AUTOR)

ADVOGADO: CLAUDIO LUIZ MARAFIGO (OAB RS022049)

APELADO: SERNO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - EPP (RÉU)

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICABILIDADE. REGISTRO. DESNECESSIDADE.

1. É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ.

2. Conforme entendimento do e. STJ, o referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.

3. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Despicienda, nesse caso, a verificação da existência ou não de registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.

4. A aplicação da Lei nº 13.097/2015 deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado no STJ, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, dar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 13 de outubro de 2021.


Documento eletrônico assinado por SERGIO RENATO TEJADA GARCIA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002822297v3 e do código CRC 5454bd03.

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Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 04/10/2021 A 13/10/2021

Apelação Cível Nº 5081117-52.2019.4.04.7100/RS

RELATOR: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

PRESIDENTE: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

PROCURADOR (A): RICARDO LUÍS LENZ TATSCH

APELANTE: JOSE DINIZ LAMAISON DE AMARAL (AUTOR)

ADVOGADO: CLAUDIO LUIZ MARAFIGO (OAB RS022049)

APELADO: SERNO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - EPP (RÉU)

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual, realizada no período de 04/10/2021, às 00:00, a 13/10/2021, às 16:00, na sequência 605, disponibilizada no DE de 23/09/2021.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

Votante: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

Votante: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

Votante: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE

GILBERTO FLORES DO NASCIMENTO

Secretário


Conferência de autenticidade emitida em 18/11/2021 21:39:17.

Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1318474891/apelacao-civel-ac-50811175220194047100-rs-5081117-5220194047100/inteiro-teor-1318474947

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Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - APELAÇÃO CIVEL : AC 5001159-75.2019.4.04.7113 RS 5001159-75.2019.4.04.7113

TRF1 • PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL • DIREITO CIVIL (899) • 1040935-41.2021.4.01.3500 • Vara Federal Cível do Tribunal Regional Federal da 1ª Região