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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
29 de Setembro de 2021
Relator
VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA
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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5002260-80.2019.4.04.7200/SC

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5002260-80.2019.4.04.7200/SC

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

EMBARGANTE: KARLA PATRICIA DE SOUZA (AUTOR)

ADVOGADO: RAFAEL MACHADO DE BRITO

INTERESSADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

INTERESSADO: GSS - CONSTRUCOES E INCORPORACOES DE IMOVEIS - EIRELI (RÉU)

ADVOGADO: RODRIGO SILVA FERRAZ DE CAMPOS

RELATÓRIO

Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão desta 4ª Turma, que restou assim ementado:

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308/STJ. APLICABILIDADE. REGISTRO. DESNECESSIDADE.

É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ.

Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Despicienda, nesse caso, a verificação da existência ou não de registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.

Não se visualiza como óbice à procedência do pedido o tanto contido na Lei nº 13.097, arts. 54, 55 e 56. Isso porque "A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça".

Em suas razões, a embargante alegou que há omissões no acórdão, pede que seja retificada a respeitável decisão para a inclusão da determinação da baixa da hipoteca averbada na vaga de garagem nº 99, matrícula 89.606 e modificar a previsão de pagamento do ônus da sucumbência de 10% sobre o valor da condenação para 10% sobre o valor atualizado da causa.

Nestes termos, requereu provimento dos presentes embargos a fim de sanar as omissões apontadas.

Com contrarrazões, vieram os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

Os embargos de declaração constituem recurso interposto perante o magistrado ou colegiado prolator da decisão, com vistas à supressão de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no texto que possa dificultar a exata compreensão da manifestação judicial. E mesmo quando opostos com o objetivo de prequestionar matéria a ser versada em provável recurso extraordinário ou especial, devem atender aos pressupostos delineados no artigo 1.022 do CPC, pois não se prestam, por si só, para forçar o ingresso na instância superior, decorrendo, sua importância, justamente do conteúdo integrador da sentença ou do aresto impugnado. Com efeito, não se revelam meio hábil ao reexame da causa ou modificação do julgado no seu mérito, pois opostos quando já encerrado o ofício jurisdicional naquela instância.

In casu, a embargante alegou que a decisão proferida por esta Corte contém omissões a serem supridas nesta via recursal.

Sem razão, contudo.

Infere-se da análise do voto condutor do aresto que a questão foi assim examinada, in verbis:

O juízo a quo, ao sentenciar o feito, assim se posicionou quanto à controvérsia:

I – RELATÓRIO

KARLA PATRICIA DE SOUZA ajuizou ação de procedimento ordinário em face de GSS - CONSTRUCOES E INCORPORACOES DE IMOVEIS - EIRELI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF pedindo, em resumo, liminar para "que baixe imediatamente a referida hipoteca da matrícula do imóvel da Autora para que essa possa efetuar o registro da propriedade; iv. Oficiar o Ilustríssimo Oficial do Registro de Imóveis de São José/SC (Avenida Leoberto Leal, 389 - Barreiros - Centro Com. Jaime Aleixo, 1º andar, sala 03, São José - SC, 88117-001) sobre a decisão liminar para averbar na matrícula do imóvel da Autora a existência do presente processo judicial. v. ALTERNATIVAMENTE, não sendo o entendimento da baixa imediata da hipoteca, REQUER liminarmente que a hipoteca fique obstada, paralisada, não atingindo o contrato da Autora, terceira de boa-fé, que adquiriu e pagou integralmente o bem imóvel gravado"; e, no mérito, "d) Tornar definitiva a tutela de urgência deferida; e) Determinar que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF baixe a hipoteca averbada na matrícula do imóvel da Autora; f) A determinação para baixa da hipoteca averbada no Registro de Imóveis de São José (Avenida Leoberto Leal, 389 - Barreiros - Centro Com. Jaime Aleixo, 1º andar, sala 03, São José - SC, 88117-001)".

Alega a parte autora, em síntese, haver adquirido da ré GSS - CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA. um apartamento e a vaga de garagem, localizados em São José/SC, e que mesmo estando todo o preço quitado não consegue registrar o imóvel, porquanto o bem está hipotecado em favor da CEF:

(...)

A Autora utilizou recursos próprios para o pagamento e em pouco tempo quitou o saldo devedor.

(...)

Ocorre que, a GSS – CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA utilizou recursos da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF para a construção do prédio e como garantia desse financiamento todas as unidades ficaram hipotecadas em favor do agente financiador.

(...)

Ocorre que as referidas hipotecas são objeto da negociação entre a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e a GSS – CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA e não devem surtir efeito perante o terceiro adquirente de boa-fé que pagou pelo imóvel.

Diante da inércia da GSS – CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA e esgotados todos os meios amigáveis para solucionar a situação que se formou, a Autora, exercendo seu direito legal, ingressa com a presente ação a fim de dar baixa na hipoteca que está averbada na matrícula do seu imóvel com os fundamentos jurídicos a seguir apresentados."

Deferida parcialmente a liminar para" que seja informada, pela própria parte autora, na matrícula do cartório de registro de imóveis da Comarca de São José/SC, a existência desta ação "(evento 13). A decisão foi agravada pela autora, sendo indeferida a liminar pela relatora e, ao final, negado provimento ao agravo (autos 50203709620194040000).

Citados, contestaram, GSS, aduzindo, em resumo que a CEF financiou apenas parte do empreendimento e há excesso de garantia (evento 20), e CEF, defendendo a validade legal da hipoteca e superação da Súmula 308, do STJ, pela Lei 13097/2015, que não pode ser desconsiderada pelo judiciário (evento 22).

As partes foram intimadas a indicarem as provas que pretendiam produzir (evento 33), restando silente sobre o tema a corré GSS e a CEF, requerendo o julgamento conforme o estado do processo a autora, na réplica (evento 29) .

Vieram-me conclusos.

Relatado, decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO

Considerando tratar-se de matéria de Direito, cujos fatos são provados documentalmente, nesta fase de julgamento conforme o estado do processo, que inclusive não foram requeridas pelas partes, não há necessidade de produção de novas provas, devendo ser julgados antecipadamente os pedidos (CPC/2015, art. 355, I).

Trata-se de demanda objetivando, em síntese, a declaração da nulidade ou ineficácia da hipoteca gravada em imóvel objeto de contrato particular de compra e venda entre a autora e a ré GSS.

Sem razão, contudo.

Inicialmente, para evitar qualquer mal entendido ou incompreensão, bem como para tornar claro e público o entendimento sobre o tema, considerando as várias ações individuais ajuizadas em situações diferentes com pedidos também diversos, que, como critério de julgamento da lide, analisada a questão do ponto de vista da lei, há três situações distintas entre si:

[1] contratos firmados depois da hipoteca pela CEF não gozam de proteção oponível a terceiros, uma vez que poderiam facilmente ter consultado o registro público como medida de cautela normal à espécie, conforme exigido pela lei - coisa que qualquer leigo sabe que deve fazer e que é a missão clara dos registros públicos; aliás,"Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece"(Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, DL 4567/1942, art. 3º) e não pode o Judiciário admitir a violação flagrante ao texto legal;

[2] contratos firmados antes da hipoteca, mas não levados a registro (exigido pela lei para gerar direito real), são tratados pelo Código Civil como contratos preliminares, e as ações judiciais tem situação conforme o tipo de pedido feito em juízo, ou seja, [2.a] ação pedindo única e exclusivamente o cancelamento da hipoteca por nulidade ou ineficácia são improcedentes, pois não houve nenhuma nulidade no negócio jurídico feito pela CEF ou [2.2] ação pedindo a adjudicação compulsória, quando, então, há parcial procedência, pois há previsão noCódigo Civill em razão do contrato preliminar realizado dentro dos termos da lei.

Posto isso, passo a analisar o caso.

Destaco, de início, que a hipoteca é direito real (CC, art. 1225, IX), implicando que" o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação "(CC, art. 1419). Aliás, como adere ao bem dado em garantia, a hipoteca deve ser registrada no cartório competente (CC, art. 1492), o que lhe confere a publicidade e efeito" erga omnes ", isto é, oponível contra todos, já que qualquer particular interessado em comprar o bem pode solicitar a certidão atualizada (Lei 6015/1973, art. 17), em um sistema coordenado de cartórios que existe justamente para essa função.

Aliás, esta precaução - obter a certidão atualizada da matrícula do imóvel - é natural e comum em negócios imobiliários que a sua não realização afugenta o argumento da boa-fé, justamente por ir contra a presunção do que normalmente ocorre (CPC, art. 375).

Examinando os autos, constata-se claramente que não houve nenhuma mácula formal ou material na garantia prestada à CEF, o que, desde já, afasta a possibilidade de declaração de sua nulidade.

O que se poderia discutir, em tese, é a ineficácia dela.

Porém, sem razão a parte autora.

Não há que se falar em aplicação da Súmula 308, do STJ, porque ela foi superada pela legislação posterior, em obediência ao disposto no art. 489, § 1º, V, do CPC/2015 (="Art. 489. São elementos essenciais da sentença: [...] § 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: [...] VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento").

De fato, a súmula foi cancelada pelo advento da Lei 13097/2015, uma vez que, no ordenamento jurídico, a força da lei é superior ao do entendimento jurisprudencial.

Diz a lei referida lei :

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;

III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei no 8.078, de 11 de setembro de 1990. [...]

Art. 61. Os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores a esta Lei, devem ser ajustados aos seus termos em até 2 (dois) anos, contados do início de sua vigência. (Vigência)

Em resumo, com o registro no cartório de imóveis, o promitente comprador (parte autora) passa a ter direito real (CC, art. 1225, VII), oponível perante terceiros (CEF); sem este registro (caso dos autos), detém, apenas, a qualidade de contrato preliminar, exígivel apenas contra o promissário vendedor, ou, no limite do art. 55 da Lei 13097/2015, têm direito ao saldo remanescente do eventual crédito imobiliário até o montante do valor comprovadamente pago.

De fato, no caso concreto, o contrato firmado entre os autores e GSS se deu em 06/04/2015 (evento 1, contrato 4) e a hipoteca JÁ ESTAVA GRAVADA na matrícula desde 13/06/2013 (evento 1, matricula 3).

Destaco, aliás, que eventual alegação de falta de informação por parte da construtora de que não havia matrícula individualizada não é causa de extinção da hipoteca e, aliás, vai contra o mínimo de cautela que se pode exigir de alguém interessado em adquirir um bem imóvel, qual seja, obtenção dos registro imobiliários atuais do bem que está a negociar, o que vai contra qualquer regra mínima de experiência do que normalmente ocorre (CPC/2015, art. 375).

Logo, infelizmente, por mais que este magistrado compreenda a situação da parte autora, aparentemente vítima da garantia dada posteriormente pela construtora (prejuízo que, repita-se, não teria ocorrido se tivesse tomado a cautela necessária e registrado a promessa de compra e venda à época), como não pode o juiz conceder prestação diversa do pedido inicial (CPC/2015, art. 492), não há outro remédio, neste feito, que não seja a improcedência do pleito, sem prejuízo de que, em juízo competente, sejam postulados os pedidos na forma correta.

Por fim, a eventual responsabilidade pela venda a" nom domino "ou com eventual dissimulação da hipoteca existente não pode ser imputada à CEF (com prejuízo desta pela exclusão da garantia que é juridicamente eficaz), mas sim ao alienante à época, qual seja, a segunda ré, GSS, de quem a parte autora pode - e deve - (CC, art. 1481, § 4º), se for o caso, exigir as obrigações jurídicas decorrentes ou mesmo a indenização pelos danos sofridos, pretensão esta que não foi objeto destes autos e que deve ser buscada na via própria no juízo competente, sem prejuízo, se for o caso, da devida notícia crime (CP, art. 171, § 2º, II).

III - DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos (CPC/2015, art. 487, I).

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e de honorários advocatícios, que, em razão do trabalho efetivo pelos advogados vencedores (adaptação de contestação para o caso concreto e acompanhamento processual), arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em prol da CEF.

" Ad cautelam ", mantenho a liminar deferida, porque, embora a parte autora tenha adquirido o imóvel DEPOIS da averbação da hipoteca, a jurisprudência tem agasalhado a tese esposada.

Deixo de condenar em honorários contra a ré GSS, ante o princípio da causalidade (CPC/2015, art. 85, § 10º), aplicado por analogia (CPC/2015, art. ), já que o conflito material deu-se em razão da sua conduta de prometer a venda de bem que já havia dado em garantia a outrem, não sendo razoável e nem lícito que venha a auferir, ainda que indiretamente, vantagem econômica, especialmente porque, no caso, a corré litigou postulando em prol da autora.

Custas na forma da lei.

Interposto recurso voluntário, intime-se a parte apelada para contrarrazões e, oportunamente, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.010, §§ 1º e do CPC/2015.

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, dê-se baixa.

O que se tem é a problemática relativa à eficácia do gravame hipotecário contra o adquirente do imóvel. E, nesse ponto, incidente a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Mister consignar que há, no caso concreto, dois negócios jurídicos autônomos, um celebrado entre os autores e a construtora, e outro firmado entre esta e a CEF, sendo que os efeitos jurídicos de um não tem o condão de interferir nos do outro. Isso porque o adquirente do imóvel não pode ser compelido ao adimplemento de obrigações assumidas exclusivamente pela construtora junto à instituição financeira, tampouco a suportar ônus sobre um bem que já lhe havia sido vendido anteriormente, sobretudo quando já havia pago integralmente o preço.

O E. STJ possui jurisprudência nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos.

2." A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel "(Súmula 308/STJ).

3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação.

4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016, grifei)

O Código Civil, em seu art. 1.225, inciso VII, dispõe expressamente que o direito do promitente comprador do imóvel tem natureza real. Nesse âmbito, quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda com o autor, este passou a deter direito real, não obstante tal negócio jurídico não tenha sido anotado no registro imobiliário.

De se levar em consideração, também, que o direito do promitente comprador possui natureza principal, e o do credor hipotecário tem natureza acessória em relação ao negócio jurídico do qual é parte integrante.

Ainda, esse direito de natureza real do adquirente tem preponderância sobre aquele adquirido pela instituição financeira, tendo em vista que a defesa do consumidor goza de especial proteção pela Constituição Federal, que a erigiu a direito fundamental (art. 5º, XXXII).

Nesse sentido, decisão recente do E. STJ, que adotou os ilustres fundamentos utilizados pelo Min. Ruy Rosado de Aguiar no REsp 148.940/SP, no sentido de que"as regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema":

Trata-se de recurso especial, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E OUTRA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal Regional Federal da 4ª região, assim ementado: EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. (fl. 341) Embargos de declaração parcialmente acolhidos para fins de prequestionamento (e-STJ, fls. 371-380). Nas razões do recurso especial, as recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, ofensa aos artigos 755 do Código Civil de 1916 e 1.419 do Código Civil de 2002, sustentando, em síntese, que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Aduzem, ainda, a inaplicabilidade da súmula 308 à hipótese, visto tratar-se de imóvel comercial. Foram apresentadas contrarrazões às fls. 418-446. É o relatório. Decido. A irresignação não prospera. Conforme o entendimento sumulado nesta Corte,"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"(Enunciado Sumular n. 308 do STJ). É digna de nota a posição do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, que, ao se manifestar sobre o tema, argumentou: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. 3. Ainda que não houvesse regra específica traçando esse modelo, não poderia ser diferente a solução. O princípio da boa fé objetiva impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes. O que se não lhe permite é assumir a cômoda posição de negligência na defesa dos seus interesses, sabendo que os imóveis estão sendo negociados e pagos por terceiros, sem tomar nenhuma medida capaz de satisfazer os seus interesses, para que tais pagamentos lhe sejam feitos e de impedir que o terceiro sofra a perda das prestações e do imóvel. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Isso seria contra a natureza da coisa, colocando os milhares de adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, em situação absolutamente desfavorável, situação essa que a própria lei tratou claramente de eliminar. Além disso, consagraria abuso de direito em favor do financiador que deixa de lado os mecanismos que a lei lhe alcançou, para instituir sobre o imóvel - que possivelmente nem existia ao tempo do seu contrato, e que estava destinado a ser transferido a terceiro, - uma garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre o terceiro (REsp 187.940/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 18/02/1999, DJ 21/06/1999, p. 164). Ademais, tal ineficácia aplica-se aos adquirentes de imóveis residenciais ou comerciais, indistintamente, uma vez que não há ressalva nesse sentido. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. 'A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel' (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA, AJUIZADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO ESTADUAL, EM DEFESA DE ADQUIRENTES DE IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA POR DÍVIDA DE TERCEIRO, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1. Legitimidade ativa ad causam do Ministério Público. O parquet está legitimado a promover ação civil pública para a defesa dos interesses de mutuários do Sistema Financeiro de Habitação, buscando o reconhecimento da nulidade de cláusula contratual autorizadora da constituição de hipoteca por dívida de terceiro (ENCOL), tendo em vista a relevância do interesse social de fiscalização da correta destinação dos recursos captados da poupança popular na edificação de unidades imobiliárias prometidas à venda. Precedentes. 1.1. O argumento que embasa a tese levantada no recurso especial (no sentido de que" as unidades imobiliárias são destinadas ao ramo de hotelaria, ou seja, foram adquiridas para fins de investimento, e não de moradia ", razão pela qual inexistente relevância social apta a legitimar a atuação do parquet) não foi apreciado pelas instâncias ordinárias, não havendo sequer a oposição de embargos de declaração. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF. 1.2. Ademais, para suplantar a cognição das instâncias ordinárias (as quais não noticiaram a existência de qualquer circunstância ou peculiaridade capaz de ensejar o afastamento da orientação jurisprudencial retrocitada), revelar-se-ia necessária a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito do julgamento do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 2. Eficácia da hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Tal garantia não prevalece em relação aos terceiros adquirentes do imóvel, os quais respondem tão-somente pelo pagamento dos respectivos débitos. Exegese cristalizada na Súmula 308/STJ. 2.1. Consonância entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ. 2.2. Ademais, assim como ocorreu com a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam, os óbices das Súmulas 7 do STJ, 282 e 356 do STF inviabilizam o processamento do reclamo, no bojo do qual foi aduzida peculiaridade fática não debatida na origem. 3. A suspensão determinada pelo artigo 543-C do CPC aos processos que cuidam de matéria repetitiva adstringe-se às causas que ainda não ascenderam aos tribunais superiores. Precedentes. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 1042609/GO, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 02/09/2014, DJe 17/09/2014) CIVIL E PROCESSUAL. PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO POR SER PREMATURO. INTERPOSIÇÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO-EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO ÔNUS REAL. DEMANDA MOVIDA CONTRA A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. CPC, ART. 47. SÚMULA N. 308-STJ. DANOS MATERIAIS. PROVA DO PREJUÍZO INEXISTENTE. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 7-STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO SEGUNDO ESPECIAL. I. Estando pendente o julgamento dos aclaratórios, é inoportuna a interposição do recurso especial, vez que não houve o necessário exaurimento da instância. Precedentes do STJ. II. Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no pólo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame. III."A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"- Súmula 308 -STJ. IV. Desacolhidos os danos materiais pelas instâncias ordinárias, por ausência de efetiva demonstração dos prejuízos, a controvérsia recai no reexame fático, vedado ao STJ por força da Súmula n. 7. (REsp 625.091/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09/02/2010, DJe 08/03/2010) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA INSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA SUPERADA. ARESTOS PARADIGMAS. BASES FÁTICAS DIVERSAS. Pacificou-se na Segunda Seção não prevalecer, em relação aos compradores, a hipoteca instituída pela construtora ou incorporadora de imóvel junto ao agente financeiro, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Destarte, o adquirente da unidade habitacional responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito. Embargos de divergência rejeitados. (EREsp 415.667/SP, Rel. Ministro Castro Filho, Segunda Seção, julgado em 26/05/2004, DJ 21/06/2004, p. 159) Assim, encontrando-se o aresto recorrido em sintonia com a jurisprudência desta Corte, imperiosa a incidência do enunciado 83/STJ. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Brasília (DF), 1º de agosto de 2017.(REsp 1.682.229/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 14/08/2017)

Consoante já decidido neste TRF da 4ª Região (AG 5002995-19.2018.4.04.0000, Quarta Turma, Relator Cândido Alfredo Silva Leal Junior), juntado aos autos em 14/12/2018), não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Trata-se, outrossim, de situação, vale dizer, previsível pela instituição financeira que, ao conceder crédito à incorporadora para construção de empreendimento imobiliário, sabe que haverá a alienação de frações e/ou unidades autônomas a um sem-número de adquirentes, aos quais compete o pagamento por suas respectivas unidades, mas não por dívidas contraídas para a construção do empreendimento. Não é razoável, assim, inferir que os adquirentes de tais unidades tornem-se devedores hipotecários da instituição financeira em virtude de empréstimo contraído por terceiro e do qual não se beneficiaram.

É dizer, o consumidor adquirente do imóvel arcaria com a impossibilidade de obter a outorga da propriedade plena sobre o imóvel que adquiriu e cujo preço já pagou integralmente, enquanto que a credora hipotecária não suportaria prejuízo irreparável algum, porquanto eventual dívida remanesce e pode ser cobrada de diversas formas da construtora que a contraiu, afastando-se apenas a garantia real que se encontra em poder de terceiro de boa-fé.

Esta Corte, inclusive, já analisou caso semelhante ao dos autos, entendendo que"Assim, uma vez que o agente financeiro optou pela constituição da garantia sobre imóveis que sabia que seriam destinados à comercialização, não tomando as cautelas necessárias antes da celebração do contrato, é desnecessário verificar a existência ou não de registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel":

DIREITO ADMINISTRATIVO. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO PELO ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308 DO STJ. 1. Está pacificado o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente, inexigindo-se. Súmula 308 do STJ. 2. O adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóveis que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento. (TRF4, AC 5005074-36.2017.4.04.7200, Quarta Turma, Relator Luís Alberto D'Azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 03/10/2018)

Registro, por fim, que não se visualiza como óbice à procedência do pedido o tanto contido na Lei nº 13.097, arts. 54, 55 e 56. Isso porque A premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que, como visto anteriormente, não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (TRF4, AC 5001686-67.2018.4.04.7208, Terceira Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 05/12/2018).

Ante o exposto, dou provimento ao apelo do autor para julgar procedente o pedido, ao efeito de determinar o cancelamento da hipoteca instituída em favor da Caixa Econômica Federal em referente ao apartamento 601, localizado no 6º pavimento Tipo do Bloco A. do RESIDENCIAL GIOVANA, situado na Rua Cândido Portinari, s/nº, no Loteamento São Geraldo, no Distrito de Barreiros, Município de São José, SC, matrícula 89.652, registrado no Registro de Imóveis de São José - SC.

Reformada a sentença, e invertidos os ônus da sucumbência, determino a condenação das Rés ao pagamento honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no artigo 85, §§ 2º e , do CPC.

Em face do disposto nas súmulas n.ºs 282 e 356 do STF e 98 do STJ, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pelas partes.

Em razão do exposto, voto por dar provimento à apelação.

Destarte, a decisão hostilizada apreciou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, restando explicitadas as razões de convencimento do julgador. Com efeito, não há omissão, contradição, ou negativa de prestação jurisdicional, a ser suprida. Na verdade, os embargantes pretendem fazer prevalecer a tese por eles defendida. Todavia, a irresignação deve ser veiculada na via recursal própria. Isso porque nova apreciação de fatos e argumentos deduzidos, já analisados por ocasião do julgamento do recurso, destoa da finalidade a que se destinam os embargos declaratórios.

Ementa: Embargos de Declaração em Ação Direta de Inconstitucionalidade. Ausência de Omissão, Contradição, Obscuridade ou Erro Material no Acórdão Recorrido. Mero Inconformismo não Caracteriza Omissão. Tentativa de Rediscussão da Matéria e de Fazer Prevalecer Tese que restou Vencida no Plenário. Impossibilidade nesta Sede Recursal. Dever de Urbanidade e Rechaço a Excessos presentes na Peça Recursal. Embargos de Declaração Conhecidos e Rejeitados. 1. Os embargos de declaração não constituem meio hábil para reforma do julgado, sendo cabíveis somente quando houver no acórdão omissão, contradição, obscuridade, ou erro material, o que não ocorre no presente caso. 2. Não se prestam os declaratórios para rediscutir a matéria, com objetivo único de obtenção de excepcional efeito infringente para fazer prevalecer tese amplamente debatida e que, no entanto, restou vencida no Plenário. 3. Repúdio, na dimensão do dever processual de urbanidade que de todos se espera (Art. 78, CPC), de expressões utilizadas com claro excesso ao longo da peça recursal. 4. Embargos de Declaração Conhecidos e Rejeitados.
(STF, ADI 5357 MC-Ref-ED, Relator (a): Min. EDSON FACHIN, Tribunal Pleno, julgado em 17/02/2017, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 06/03/2017 PUBLIC 07/03/2017 - grifei)

Por tais razões, inexistindo as omissões, contradições, obscuridades, ou erro material no julgado, impõe-se a rejeição dos embargos de declaração.

Contudo, a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que o acórdão embargado não violou nem negou vigência aos dispositivos constitucionais e/ou legais mencionados pelo embargante, os quais tenho por prequestionados.

Ante o exposto, voto por dar parcial provimento aos embargos de declaração, para o fim exclusivo de prequestionamento.


Documento eletrônico assinado por VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Desembargadora Federal, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002802284v3 e do código CRC 347a361a.

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Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5002260-80.2019.4.04.7200/SC

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5002260-80.2019.4.04.7200/SC

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

EMBARGANTE: KARLA PATRICIA DE SOUZA (AUTOR)

ADVOGADO: RAFAEL MACHADO DE BRITO

INTERESSADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

INTERESSADO: GSS - CONSTRUCOES E INCORPORACOES DE IMOVEIS - EIRELI (RÉU)

ADVOGADO: RODRIGO SILVA FERRAZ DE CAMPOS

EMENTA

processual civil. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. OBSCURIDADE.

Os embargos de declaração constituem recurso interposto perante o magistrado ou colegiado prolator da decisão impugnada, com vistas à supressão de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no texto que possa dificultar a exata compreensão da manifestação judicial. E mesmo quando opostos com o objetivo de prequestionar matéria a ser versada em provável recurso extraordinário ou especial, devem atender aos pressupostos delineados no artigo 1.022 do CPC, pois não se prestam, por si só, para forçar o ingresso na instância superior, decorrendo, sua importância, justamente do conteúdo integrador da sentença ou do aresto impugnado. Com efeito, não se revelam meio hábil ao reexame da causa ou modificação do julgado no seu mérito, pois opostos quando já encerrado o ofício jurisdicional naquela instância.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento aos embargos de declaração, para o fim exclusivo de prequestionamento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 29 de setembro de 2021.


Documento eletrônico assinado por VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Desembargadora Federal, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002802285v3 e do código CRC 511dd530.

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Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 21/09/2021 A 29/09/2021

Apelação Cível Nº 5002260-80.2019.4.04.7200/SC

INCIDENTE: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

PRESIDENTE: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

PROCURADOR (A): FÁBIO BENTO ALVES

APELANTE: KARLA PATRICIA DE SOUZA (AUTOR)

ADVOGADO: RAFAEL MACHADO DE BRITO (OAB SC038341)

APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELADO: GSS - CONSTRUCOES E INCORPORACOES DE IMOVEIS - EIRELI (RÉU)

ADVOGADO: FERNANDO ORMASTRONI NUNES (OAB SP265316)

ADVOGADO: RODRIGO SILVA FERRAZ DE CAMPOS (OAB SC017127)

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Virtual, realizada no período de 21/09/2021, às 00:00, a 29/09/2021, às 16:00, na sequência 550, disponibilizada no DE de 09/09/2021.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, PARA O FIM EXCLUSIVO DE PREQUESTIONAMENTO.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Votante: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Votante: Desembargador Federal VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS

Votante: Desembargador Federal LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE

GILBERTO FLORES DO NASCIMENTO

Secretário


Conferência de autenticidade emitida em 19/11/2021 11:48:45.

Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1318954494/apelacao-civel-ac-50022608020194047200-sc-5002260-8020194047200/inteiro-teor-1318954583

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