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21 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO: AG 5002995-19.2018.4.04.0000 5002995-19.2018.4.04.0000

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
26 de Fevereiro de 2018
Relator
CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR
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Decisão

Este agravo de instrumento ataca decisão proferida pelo juiz federal Andre Luis Charan, que deferiu o pedido de tutela urgência para suspender, em relação ao autor da ação agravada, os efeitos da hipoteca constante da matrícula nº 42689, a fim de viabilizar a averbação do contrato quitado e correspondente transferência da propriedade do imóvel em favor do autor. Esta é a decisão agravada (evento 51 do processo originário): 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum por meio da qual a parte autora postula o levantamento da hipoteca que recai sobre a unidade nº 1.101, do Condomínio residencial Mirante das Águas, gravada sob a matrícula nº 42689 - Ofício de Registro de Imóveis de ItapemaSC (AV-1-42689), oferecida como garantia ao banco requerido. A decisão do evento 8 postergou a análise do pedido de tutela de urgência para o momento posterior as contestações. Contestação da ré SulBrasil Engenharia e Construções LTDA no evento 16 por meio da qual reconheceu o direito da autora na baixa da hipoteca. Contestação da CEF no evento 17 pela improcedência dos pedidos. Contestação da ré B&B Construções e Incorporações no evento 49 por meio da qual afirma que não há objeção do direito da autora na baixa da hipoteca. É o breve relato.Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê que o juiz poderá antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que se convença da probabilidade do direito, bem como exista perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A parte autora sustenta ser adquirente de boa-fé, de modo que não pode ser prejudicado por negócio efetuado entre a Construtora e a CEF. A matéria discutida é objeto da Súmula n. 308 do e. STJ, que dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Com efeito, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel, conforme os seguintes julgados do e. TRF4: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. GARANTIA HIPOTECÁRIA. DIREITO DE SEQUELA. SÚMULA N.º 308 DO STJ. Para a propositura de embargos de terceiro, é necessária a comprovação da posse inequívoca do bem objeto da constrição judicial, independentemente de eventual registro, nos termos do art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil de 1973 (vigente à época) e da súmula nº 84 do eg. Superior Tribunal de Justiça. Diante da existência de provas documentais e testemunhais de que o embargante adquiriu o imóvel da Construtora, quitando o respectivo preço, é de se lhe assegurar a manutenção de sua posse, com a desconstituição da constrição judicial. A aquisição de boa fé, aliada à posse do bem, traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal/EMGEA, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. Consoante a orientação consolidada na súmula n.º 308 do e. Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel (cujo preço já foi integralmente pago ao vendedor), sendo irrelevante, para esse efeito, o fato de a Construtora ter alterado o perfil do empreendimento, a natureza comercial do imóvel pertencente ao embargante (circunstância, aliás, não ressalvada no aludido enunciado sumular) e a anterioridade do gravame hipotecário ao contrato particular de compromisso de compra e venda, celebrado entre o embargante e a Construtora. Em que pese a aquisição de casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação, que dispõe de legislação protetiva especial, e a de uma sala comercial sejam distintas, o enunciado sumular em referência vem sendo aplicado pelos Tribunais de forma ampla, e não somente em relação aos imóveis residenciais. (TRF4, AC 5001481-41.2013.404.7005, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 27/01/2017) CIVIL. HIPOTECA. TERCEIRO ADQUIRENTE. CONSTRUTORA E CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. FINANCIAMENTO. CANCELAMENTO DO GRAVAME. AVERBAÇÃO DO CONTRATO. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA.1. Está pacificado o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente, inexigindo-se, inclusive, a comprovação de boa-fé deste. Súmula 308 do STJ.2. Estando os representantes da construtora em local incerto, a fim de garantir efeitos práticos à decisão judicial, além do cancelamento da hipoteca deve se proceder à averbação do contrato quitado e, consequentemente, à transferência da propriedade do imóvel.3. Não há falar em dano moral pelo simples descumprimento de contrato. Além disso, não se verificou violação aos direitos da personalidade dos autores, sendo que a inconveniência e o dissabor decorrentes da situação analisada não configuram, essencialmente, dano moral. (TRF4, AC 5010790-38.2012.404.7000, QUARTA TURMA, Relatora SALISE MONTEIRO SANCHOTENE, juntado aos autos em 27/08/2015) AÇÃO ANULATÓRIA. HIPOTECA ORIGINADA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO ENTRE A CONTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PROTEÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. A hipoteca decorrente de contrato de financiamento celebrado entre o agente financeiro e a empresa construtora não possui eficácia perante os promitentes compradores do imóvel. Entendimento consolidado na Súmula 308/STJ. (TRF4, AC 5008803-92.2011.404.7002, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 19/06/2015) ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 84 E 308 DO STJ. 1. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula n. 84/STJ). 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). (TRF4, AC 5009043-35.2012.404.7200, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Fernando Quadros da Silva, D.E. 28/11/2013) CIVIL. HIPOTECA. AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA E DESCONSTITUTIVA. SÚMULA 308 DO STJ. DESCONSTITUIÇÃO DA GARANTIA. CRÉDITO. UNIDADES AUTÔNOMAS FRACIONADAS. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO DE CONDOMÍNIO. SUCUMBÊNCIA. PRECEDENTES. O seguro posicionamento da jurisprudência e a relevância da situação de fato consolidada no tempo indicam seja mantida a sentença para declarar a ineficácia da hipoteca e desconstituir a penhora. STJ: (Resp187.940-SP) e Súmula 308. RECURSO ESPECIAL Nº 651.125 - RJ (2004/0076314-8): Nesta Corte há interpretação consolidada no âmbito da Segunda Seção no sentido de que a garantia hipotecária do financiamento não atinge o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, tão-somente, pelo pagamento do seu débito ( REsp nº 498.862/GO, de minha relatoria, DJ de 1º/3/04; REsp nº 439.604/PR, de minha relatoria, DJ de 30/6/03; REsp nº 431.440/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJ de 17/2/03; REsp nº 401.252/SP, Relator o Ministro Ruy Rosado de Aguiar (...). Os honorários advocatícios de sucumbência devem ser fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, somente afastando-se desse critério quando tal valor for excessivo ou restar muito aquém daquilo que efetivamente deveria receber o advogado. (TRF4, AC 5008804-34.2012.404.7005, Quarta Turma, Relatora p/ Acórdão Vivian Josete Pantaleão Caminha, D.E. 18/11/2013). No caso concreto, o contrato do evento 1, CONTR4 comprova que o que o autor adquiriu o imóvel em 30.06.2010 diretamente da B&B Construções e Incorporações, sem intervenção do agente financeiro. A matrícula do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL5) indica a existência de hipoteca referente a dívida somente entre os réus (Sulbrasil Engenharia e Construções Ltda e CEF), dívida celebrada em 2016. Destarte, conforme acima exposto, a hipoteca é ineficaz perante o autor adquirente de boa-fé. Presente a probabilidade do direito. O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo está evidenciado, uma vez que o autor vê-se impossibilitado de dispor do imóvel adquirido e quitado, em razão de dívida de terceiros. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, defiro o pedido de tutela de urgência para suspender, em relação ao autor desta ação, os efeitos da hipoteca constante da matrícula nº 42689 - Ofício de Registro de Imóveis de ItapemaSC (AV-1-42689), a fim de viabilizar a averbação do contrato quitado e correspondente transferência da propriedade do imóvel em favor do autor, restando ao autor comprovar a quitação integral do instrumento. Intimem-se, sendo a CEF para cumprimento, com urgência, no prazo de 05 (cinco) dias. Intime-se o autor para réplica. Ao final, voltem conclusos para despacho saneador. Foi apresentado pedido de reconsideração, que foi parcialmente acolhido (evento 75 do processo originário) para esclarecer "quanto ao cumprimento da decisão liminar do evento 51 que cabe a CEF anexar o instrumento público para cancelamento da hipoteca, sendo que o ônus decorrente dos atos administrativos próprios para efetivação recai à parte autora, em razão dos limites da decisão judicial de evento 51". A parte agravante (CEF/ré) pede a reforma da decisão, alegando que: (a) o contrato firmado entre a Caixa e a construtora é um ato jurídico perfeito, não havendo fundamento algum para declarar sua nulidade ou nulidade de alguns de seus efeitos, como a garantia prestada; (b) não havia óbice algum para o proprietário dar o bem em garantia hipotecária, eis que o bem estava livre de qualquer ônus e, portanto, estava na sua livre disposição; (c) ser inaplicável, ao caso, a Súmula nº 308 do STJ, devendo ser aplicada a Lei nº 13.097/2015, porque é norma posterior; (d) o agravado não comprovou a quitação do contrato, impugnando o documento de quitação juntado no evento 58 do processo originário. Pede a concessão de efeito suspensivo e o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão agravada. Relatei. Decido. Embora as alegações da parte agravante, entendo deva ser mantida nesse momento a decisão agravada porque não há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, que justificasse o deferimento de efeito suspensivo ou antecipação da tutela recursal. A matéria pode perfeitamente ser resolvida pelo colegiado, no julgamento do mérito do agravo de instrumento. Ante o exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal. Intimem-se as partes, inclusive a parte agravada para contrarrazões. Dispenso as informações. Se necessário, comunique-se ao juízo de origem. Após, adotem-se as providências necessárias para julgamento (intimação do MPF e dos interessados; inclusão em pauta; etc).
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