jusbrasil.com.br
21 de Maio de 2022
  • 2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - APELAÇÃO CIVEL: AC 5005074-36.2017.4.04.7200 SC 5005074-36.2017.4.04.7200

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
31 de Agosto de 2018
Relator
LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Decisão

O apelante requer a concessão de tutela provisória de urgência, na apelação, para determinar o registro do contrato de compra e venda referente ao imóvel e a anotação da existência da presente ação nas respectivas matrículas. Narra o recorrente que adquiriu na planta, em contrato de promessa de compra e venda firmado com a OMNINCORP CONSTRUÇÕES em 20/10/2010, o apartamento n. 306 e a respectiva vaga de garagem no empreendimento denominado "Condomínio Villa Vitória". Aduz que efetuou todos os pagamentos combinados, recebendo termo de quitação do imóvel em 17/07/2015. Requer a aplicação das súmulas 84 e 308, do STJ. É o relatório. Decido. Com efeito, o inciso II do art. 932, do CPC/2015, dispõe que incumbe ao relator apreciar o pedido de tutela provisória nos recursos. Sobre a tutela provisória fundamentada na urgência, o código de processo civil atual preceitua, em seu art. 300, que será concedida a tutela quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Deve-se, portanto, para a concessão da tutela de urgência, analisar-se a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave ou de difícil reparação. Pois bem. No tocante à eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, é pacífico o entendimento da ausência de sua eficácia perante os adquirentes do imóvel, não importando se a garantia foi dada em data anterior ou posterior à celebração do contrato de compra e venda. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. HIPOTECA. GARANTIA DADA PELA CONSTRUTORA AO AGENTE FINANCEIRO. TERCEIROS ADQUIRENTES. INOPERÂNCIA. SÚMULA N. 308/STJ. EMBARGOS DE TERCEIRO. CABIMENTO. SÚMULA N. 84/STJ. 1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ). 2. "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro" (Súmula n. 84/STJ). 3. Agravo regimental não provido. ( AgRg no REsp 1331071/CE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 14/08/2015) Quanto ao ponto, não há controvérsia nos autos, pois, no caso, o magistrado a quo entendeu que o compromisso de compra e venda não pode gerar efeitos contra terceiros, tendo em vista que o adquirente não promoveu o registro do contrato e, portanto, a hipoteca firmada deve ser mantida. O apelante, por sua vez, alega que a CEF tinha pleno conhecimento de que os imóveis sobre os quais recaíram as hipotecas seriam destinados à comercialização. Efetivamente, conforme preceitua a Súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Entendo que o caso concreto está adequado à citada súmula. Isso porque o apelante comprovou que efetuou todos os pagamentos previstos no contrasto de compra e venda firmado com a OMNINCORP CONSTRUÇÔES E EMPREENDIMENTOS, recebendo termo de quitação em 17/07/2015 (evento 1, OUT4, autos dos embargos à execução). Assim, nos termos da jurisprudência do STJ, o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador e o construtor inadimplente. Nesse sentido, o julgamento do REsp n.º 1432693/SP: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016) (grifei) Aproveito para citar aqui trecho do voto do relator do julgamento acima que fundamenta sua conclusão na interpretação da súmula 308 do STJ. Vejamos: Para tanto, afirmei na decisão ora agravada que, embora tal enunciado tenha sido construído no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça levando-se em consideração, em sua maioria, os casos em que o agente financiador é instituição financeira - a qual faz empréstimo, regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, às incorporadoras e construtoras para fins de construção de empreendimentos imobiliários -, não se pode perder de vista que o fundamento que levou à construção de tal orientação pretoriana e, por conseguinte, do referido enunciado sumular teve por base o fato principal de que o terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. (grifei) Assim, coadunando com a interpretação acima, entendo que está presente a probabilidade de provimento do recurso do apelante, Por fim, em relação ao perigo de dano, o apelante informou que a construtora apelada tornou-se insolvente e encerrou suas atividades, bem como que está sendo demandada em diversas ações, o que, de fato, denota o risco de dano de constrição e alienação do imóvel. Diante do exposto, defiro o pedido de antecipação de tutela recursal, para determinar que o Cartório de Registro de Imóveis do município de São José/SC proceda ao registro do contrato de promessa de compra e venda e à anotação da presente ação nas matrículas dos imóveis adquiridos pelo apelante.
Disponível em: https://trf-4.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/631896995/apelacao-civel-ac-50050743620174047200-sc-5005074-3620174047200

Informações relacionadas

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 6 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL: AgInt no REsp 1432693 SP 2013/0165651-1

Tribunal de Justiça do Ceará
Jurisprudênciahá 11 meses

Tribunal de Justiça do Ceará TJ-CE - Agravo de Instrumento: AI 0629577-39.2017.8.06.0000 CE 0629577-39.2017.8.06.0000

Tribunal de Justiça de Alagoas
Jurisprudênciahá 3 anos

Tribunal de Justiça de Alagoas TJ-AL - Apelação: APL 0700390-40.2017.8.02.0053 AL 0700390-40.2017.8.02.0053