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16 de Dezembro de 2018
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50427358120184040000 5042735-81.2018.4.04.0000 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Agravo de Instrumento Nº 5042735-81.2018.4.04.0000/SC

AGRAVANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

AGRAVADO: ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM DOS LÍRIOS - APCCRJL

ADVOGADO: MARCOS RINALDO FERNANDES

DESPACHO/DECISÃO

Este agravo de instrumento ataca decisão proferida pela juíza Louise Freiberger Bassan que deferiu em parte a tutela de urgência para o fim de que a CEF realize reparos de vícios existentes no imóvel Condomínio Residencial Jardim dos Lírios, mais especificamente, realize reparos dos vícios qualificados no laudo técnico do evento 8 como grau de risco crítico (LAUDO15, p. 13), bem como reparos técnicos referido no laudo juntado no ev. 67 (LAUDO2).

Este é o teor da decisão agravada, naquilo que aqui interessa (evento 70 do processo originário):

I. RELATÓRIO

Cuida-se de ação de procedimento comum ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM DOS LÍRIOS - APCCRJL em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em que pleitea a condenação da ré à obrigação de fazer, consiste na realização de reparados dos vícios existetentes no imóvel Condomínio Residencial Jardim dos Lírios, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

Alegou a autora que o condomínio residencial em questão apresenta inúmeras irregularidade de ordem construtiva, devidamente comprovadas através de Laudo de Inspeção Predial realizado por responsável técnico e acostado aos autos. A responsabilidade da Caixa Econômica Federal, segunda argumentou, decorre do fato de ser a responsável pela promoção do empreendimento, inclusive com a escolha da construtora, tendo realizado atividade distinta da mera atuação como agente financeiro.

No que tange ao danos materiais, narrou que os moradores dos unidades autônomas tiveram/estão tendo que arcar com o pagamento de alguéis para fins de moradia, haja vista a impossibilidade de residir nos imóveis adquiridos no referido Condomínio. Requereu que "a empresa Ré arque com os aluguéis mensais pago pelos proprietários dos 144 apartamentos localizados no Condomínio Residencial Jardim dos Lírios, desde a data da constatação dos vícios de construção, até a data da efetiva entrega do imóvel em perfeito estado de uso" (ev 1, INIC1). Pleiteou, ainda, pagamento de indenização pelos danos morais sofridos em valor não inferior a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais);

Referiu a aplicação do CDC ao caso em tela, bem como requereu a inversão do ônus da prova com fulcro no art. , inciso VIII, do CDC.

Pleiteou o deferidamento de tutela de urgência para obrigar a ré a realizar os reparos apontados na perícia técnica anexada aos autos, bem como a obrigação de pagamento de aluguéis aos moradores dos 144 apartamentos do Condomínio Residencial Jardim dos Lírios, "mediante comprovação de pagamento por parte de cada morador de seu respectivo apartamento localizado no condomínio acima citado e, comprovação de pagamewnto deos aluguéis dos imóveis que estão residindo, mediante recebido de pagamento, desde a data da promação de entrea do empreendimento pela Caixa Econômica Federal, até enquanto perdurar os vícios de construção acometidos, deduzidos àqueles que já terão seus direitos de pagamentos de aluguéis nos outros processos que tratmitam nesta casa judiciária, a fim de evitar bis in idem. Tudo a ser apurado em liquidação de sentença" (ev. 4, INIC2).

Após despacho inicial (ev. 5) e juntada de novos documentos pelo autor (ev. 8), foi deferido o pedido de gratuidade da justiça, bem como determinada a intimação da autora para informar o nome dos associados e os respectivos feitos cujas demandas tenham resultado alguma forma de indenização contra a ré, bem como juntar aos autos documentos pessoaus e comprovantes de endereço atualizados dos associados (ev. 10).

No despacho do evento 15, intimou-se a autora para regularizar sua representação processual, juntando aos autos o já determinado anteriormente (evento 10) e, ainda, a autorização expressa (individual ou assemblear) dos associados que pretende representar na demanda.

No evento 23, foi recebida a emenda inicial, ficando consignado que "a ação prosseguirá somente em relação aqueles associados que apresentaram os documentos de identidade/CPF e comprovantes de endereço atualizados, conforme relação apresentada no evento 21". O pedido de tutela de urgência foi, por ora indeferido, e os autos foram remetidos ao CEJUSCON para fins de tentativa de conciliação.

Citada, a ré manifestou desinteresse na conciliação (ev. 31), apresentando consteção (ev. 41). Nessa oportunidade, defendeu (a) a ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação; (b) a ilegitimidade ativa da parte autora; (c) a ausência de autorização expressa dos associados; (d) a ilegitimidade da autora para pleitear indenização por danos morais e materiais relativos às unidades privativas; (d) a sua ilegitimidade passiva; (e) a oposição ao benefício da gratuidade da justiça. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do código de defesa do consumidor, a ausência de responsabilidade por eventuais reparos que o imóvel necessite, por ausência de responsabilidade contratual ou extracontratual, bem como a improcedência dos pedidos de indenização por danos morais e materiais. Referiu a ausência de prova quanto às irregularidades na edificação, bem como impugnou o laudo de inspeção juntado pela autora.

Narrou que o empreendimento foi entregue em 24/05/2017, "conforme habite-se anexo, que atestou a sua total conformidade para uso. Em seguida, conforme comprovado pela ata de assembléia geral ora juntada, os imóveis foram vistoriados e recebidos pelos adquirentes". Juntou inúmeros constratos, bem como "Alvará de Uso nº 283" concedido em favor do Condomínio Residencial Jardim dos Lirios Ltda pela Prefeitura Municial de Criciúma em 24/05/2017 (ev. 41, ALVARÁ).

A autora apresentou réplica (ev. 44).

Intimadas para delimitarem as provas a serem produzidas, ambas as partes manifestação desinteresse na produção de outras provas para além daquelas já constantes no processo (ev. 50 e 51).

Os autos então foram conclusos para a sentença (ev. 52), porém baixados em diligência, conforme determinação do seguinte despacho (ev. 53):

Converto o julgamento em diligência.

Intime-se a associação autora para que, no prazo de 15 dias:

a) esclareça se houve regularização do condomínio com a elaboração da respectiva convenção e registro no competente cartório de imóveis após a expedição do habite-se e entrega dos apartamentos aos promitentes compradores, bem como se está sendo efetuada a cobrança de taxa condominial;

b) renomeie os arquivos que foram anexados aos eventos 8 e 13 sob a denominação "ANEXO", identificando apropriadamente a que documento se refere cada arquivo;

c) apresente planilha contendo os nomes dos associados representados nesta ação, mencionando os números dos respectivos contratos de financiamentos habitacionais celebrados com a CAIXA, conforme requerido pela instituição financeira em sua contestação (evento 41);

d) requeira a citação da Construtora BS Ltda, litisconsorte passiva necessária pois assumiu a responsabilidade civil por eventuais danos decorrentes de atos praticados após a assinatura do contrato de empreitada (evento 41, CONTR11).

Após a manifestação da associação autora, retornem conclusos para despacho.

Tal decisão foi objeto de embargos de declaração por parte da Caixa Econômica Federal, a qual alegou omissão por ausência de determinação de citação, como litisconsorte passivo necessário, das empresas Criciuma Construções Ltda e do Condomínio Residencial Jardim dos Lírios Empreendimentos Imobiliários - SPE (ev. 57).

Intimada para se manifestar sobre os embargos opostos, a parte autora defendeu a sua rejeição, alegando que "quem tomou a obra para témino do empreendimento (...) foi a própria Caixa Econônima Federal". Referiu ainda que "a inclusão no polo passivo da demanda da Construtora BS se deu somente em razão de despacho judicial (evento 53), e não por entender o requerente que seria necessário, pois claramente é responsabilidade da CEF" (EV. 66).

A parte autora informou, ainda, que já houve a regularizç]ao do condomínio, juntado aos autos a respectiva matrícula (ev. 89, MATRIMÓVEL2).

Por fim, em petição recente, a parte autora veio aos autos renovar o pedido de tutela de urgência. Anexou aos aos autos laudo pericial de inspeção elétrica do empreendimento (ev. 67, LAUDO2).

Os autos vieram conclusos para análise.

II. FUNDAMENTAÇÃO

1. Da classe processual para a tutela efetiva dos direitos postos em juízo

A presente demanda foi proposta por associação civil na defesa dos direitos coletivos e individuais homogêneos dos seus associados, inclusive no intuito de evitar mais de uma centena de ações individuais idênticas. Cuida-se, claramente, portanto, de processo coletivo.

Com efeito:

O processo é coletivo se a relação jurídica litigiosa (a que é objeto do proceso) é coletiva. Uma relação é coletiva se em um de seus termos, como suejtio ativo ou passivo, encontra-se um grupo (comunidade, categoria, classe etc.; designa-se qualquer um deles pelo gênero grupo) e, se no outro termo, a relação jurídica litigiosa envolver direito (situação jurídica tiva) ou dever ou estado de sujeição (situações jurídicas passivas) de um determinado grupo. Assim presentes o grupo e a situação jurídica coletiva, está-se diante de um processo coletivo. 1

Isso posto, na medida em que os contornos materiais da demanda posta em juízo demonstram a existência de um processo coletivo, tecnicamente adequada é a sua classificação como "ação civil pública", a qual é o instrumento processual previsto no ordenamento jurídico brasileiro para a tutela preventiva ou ressarcitória de danos morais e patrimoniais causados ao meio ambiente, ao consumidor, ao patrimônio histórico e cultural, à ordem econômica, à ordem urbanística, à hora e à dignidade de gruposn raciais, étnicos ou religiosos, ao patrimômio público e social, ou a qualquer outro interesse difuso ou coletivo (art. , Lei 7.347/85).

Assim, em que pese - e apenas formalmente - a parte autora tenha classificado o procedimento como "Procedimento Comum", necessária - sem se alterar qualquer pedido ou causa de pedir - a retificação da autuação processual no item "classe processual", passando a constar "Ação Civil Pública".

2. Documentos indispensáveis à propositura da ação

Após as emendas à petição inicial promovidas pela parte autora (ev. 8, 13 e 21), observo que estão presentes todo e qualquer documento que possa ser entendimento como essencial para fins de transcurso regular da ação.

Destaco que, cuidando-se de uma demanda coletiva, a individualização dos contemplados pelo reconhecimento dos direitos individuais homogêneos pleiteados (indenização pelo pagamento de aluguéis e danos morais), bem como eventual reconhecimento de litispendêncial por ação individual conexa, serão objeto de análise própria nas fases de liquidação e execução de sentença. Isso porque, consoante as regras estruturantes do processo coletivo, é na fase de liquidação e execução que ocorre a individualização dos titulares dos direitos homogêneos reconhecidos na sentença.

Destarte, não é possível acolher a preliminar.

3. Legitimidade ativa

Defende a Caixa Econômica Federal, em sede de consteção, a ilegitimidade ativa da associação autora, sob a alegação de ausência de constituição há mais de ano e ausência de autorização expressa dos associados.

Acerca da legitimidade para a propositura de ACP, assim dispõe a Lei nº 7.347:

Art. 5o Têm legitimidade para propor a ação principal e a ação cautelar:

I - o Ministério Público;

II - a Defensoria Pública;

III - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios;

IV - a autarquia, empresa pública, fundação ou sociedade de economia mista;

V - a associação que, concomitantemente:

a) esteja constituída há pelo menos 1 (um) ano nos termos da lei civil;

b) inclua, entre suas finalidades institucionais, a proteção ao patrimônio público e social, ao meio ambiente, ao consumidor, à ordem econômica, à livre concorrência, aos direitos de grupos raciais, étnicos ou religiosos ou ao patrimônio artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico.

No caso em tela, em que pese decorrido menos de 1 (um) ano entre a constituição da associação autora (29/09/2016 - ev. 1, CNPJ3; ev. 41, ESTATUTO2) e o ajuizamente desta demanda (18/08/2016), tal requisito formal não pode ser óbice à continuidade do processo.

Isso porque a jurisprudência pátria já consolidou entendimento no sentido da dispensa de implementação do requisito da constituição ânua nos casos em que haja manifesto interesse social evidenciado pela dimensão e característica do dano, ou pela relevância do bem jurídico a ser protegido, in verbis:

LEGITIMIDADE ATIVA DAS ASSOCIAÇÕES PARA A PROPOSITURA DE AÇÃO COLETIVA. ART. 82, INC. IV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESNECESSÁRIA A AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR EXPRESSA. EXIGIDA A CONSTITUIÇÃO HÁ PELO MENOS UM ANO. 1. A legitimidade ativa das associações para a propositura de ação coletiva está prevista no art. 82, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor, não sendo necessária a autorização assemblear expressa. 2. Outrossim, é exigida, a priori, a constituição há pelo menos um ano, o que pode ser dispensado quando haja manifesto interesse social evidenciado pela dimensão e característica do dano, ou pela relevância do bem jurídico a ser protegido. A hipótese vertente não configura caso de dispensa deste requisito, na medida em que a exploração de serviço de transporte coletivo de forma suplementar é preponderantemente do interesse econômico das empresas associadas. (TRF4, AG 2004.04.01.003601-0, TERCEIRA TURMA, Relator LUIZ CARLOS DE CASTRO LUGON, DJ 06/10/2004)

Na hipótese, a ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM DOS LÍRIOS - APCCRJL não poderia representar melhor os interesses coletivos e individuais homogêneos postos na demanda, na medida em que o foi constituída justamente com o intuito de unir forças entre os compradores das unidades autônomas do condomínio em questão, os quais se encontravam e ainda se encontram em situação de vulnerabilidade econômica e social.

A existência dessa associação, mesmo que com curto prazo de constituição, já é notória na região de Criciúma/SC, tanto que a própria ré Caixa Econômica Federal, ao ajuizar neste juízo o processo nº 5005642-40.2017.4.04.7204, requereu a citação da referida ASSOCIAÇÃO para compor o polo passivo, argumento ser "imperiosa a inserção da referida associação no polo passivo, evitando-se, com isso, o litisconsórcio multitudinário" (ev. 1, processo nº 5005642-40.2017.4.04.7204)

Destarte, restando evidencia a adequada representação dos promitentes comprodores (atualmente moradores) pela associação autora - sendo reconhecido na comunidade o seu trabalho na defesa dos direitos dos seus associados -, bem como relembrando o princípio da primazia do conhecimento do mérito do processo coletivo, não há razoabilidade em extinguir o processo com base no fundamento de ausência de constituição ânua.

No que concerne à necessidade de autorização expressa dos associados para fins de legitimar a entidade associativa a representál-los judicialmente, conforme exegese do art. , inciso XXI, da Constituição Federal, tenho que tal requisito foi devidamente suprido com a ata juntada no evento 21 (ATA2).

O fato de tal documento ter data posterior ao primeiro ato do processo (ev. 1, 18/08/17), em nada macula o seu teor ou utilidade, haja vista que foi expressamente acolhido como emenda à inicial (ev. 23), sendo anterior à citação da ré e triangularização da demanda (ev. 25).

Ante o exposto, afasto as preliminares de ilegitimidade ativa suscitadas.

3. Preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência da Justiça Federal

As preliminares em questão, a toda evidência, devem ser rejeitadas.

Isso porque, como este juízo já reconheceu em diversos outros processos, no caso do Condomínio Residencial Jardim dos Lírios a ré CEF não atuou apenas como agente financeiro, e sim como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

O "Contrato particular de abertura de crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária e outras avenças, com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS - no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV" nº 855552259757 (evento 41, CONTR5), celebrado entre a ré CEF, o Condomínio Residencial Jardim dos Lírios, Rogério Cizeski e Criciúma Construções firma, indene de dúvidas, a legitimidade passiva da primeira.

Transcrevo, por oportuno, trechos do contrato em comento (evento 41, CONTR5, grifos meus e no original):

CLÁUSULA PRIMEIRA - VALOR E OBJETIVO - A CEF concede ao DEVEDOR uma abertura de crédito no valor de R$ 4.336.011,67 (quatro milhões e trezentos e trinta e seis mil e onze reais e sessenta e sete centavos) com recursos do FGTS, tendo como objetivo financiar a construção do empreendimento CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM DOS LÍRIOS, localizado no Município de Criciúma/SC (...), tudo na conformidade do projeto aceito pela CEF, cujos elementos técnicos, econômicos e financeiros passam a fazer parte integrante do presente contrato, estabelecendo-se que os recursos correspondentes terão a destinação mencionada neste instrumento.

(...)

Parágrafo Segundo - Os elementos técnicos, econômicos e financeiros mencionados no caput desta cláusula estão contidos em processo arquivado na CEF, não podendo, em hipótese alguma, ser alterados sem a sua prévia e expressa autorização.

(...)

CLÁUSULA SEGUNDA - DESEMBOLSO - O desembolso do financiamento ora contratado, será efetuado pela CEF em parcelas mensais, conforme o andamento das obras, de acordo, com o percentual apontado no Relatório de Acompanhamento de Empreendimento - RAE e definido no Cronograma Físico-Financeiro e de Desembolso que faz parte integrante do presente CONTRATO, sendo que o desembolso será condicionado à confirmação de que foram aplicados na obra os recursos não financiados.

(...)

Parágrafo Segundo - A critério exclusivo da CEF poderá ser antecipada a liberação de até 10% do valor do financiamento ora contratado, sendo que as demais liberações somente ocorrerão após a comprovação da aplicação, em obras no empreendimento, do valor antecipado e de acordo com o estabelecido no "caput" desta Cláusula.

Parágrafo Terceiro - O Cronograma Físico-financeiro e de Desembolso, mencionado no "caput" desta Cláusula, somente poderá ser alterado mediante concordância da CEF, manifestada por escrito ao DEVEDOR.

Parágrafo Quarto - A CEF promoverá a liberação da primeira parcela do financiamento ora contratado, após a comprovação da aplicação na obra do valor relativo ao aporte de recursos mencionado no item II-2, no prazo mínimo de 30 (trinta) dias após a assinatura do presente contrato, mediante comprovação do empreendimento e após o atendimento das seguintes exigências:

a) comprovação do registro dos contratos com os beneficiários finais que compõem os recursos para execução/conclusão do empreendimento;

b) Comprovação pelas fichas de matrícula, do Registro de Imóveis, da cessão fiduciária dos direitos creditórios e da instituição do Patrimônio de Afetação, quando for o caso;

c) apresentação da Apólice definitiva do Seguro Garantia Construtor - SGC;

d) comprovação de pagamentos de valores eventualmente devidos à CEF;

e) apresentação de RAE atestando o percentual físico de obra executado e informando a existência, em local visível e privilegiado, da placa padronizada indicativa do financiamento, conforme modelo vigente;

f) atendimento de eventuais pendências apontadas no RAE;

g) apresentação do Alvará de Construção e do Certificado de Matrícula - CM da obra, expedido pelo INSS;

h) apresentação de documentos que comprovem a satisfação dos encargos trabalhistas, previdenciários, sociais e de regularidade fiscal, relativos ao DEVEDOR, à Construtora e ao Empreendimento, quando exigidos pela CEF;

i) apresentação dos comprovantes de recolhimento do INSS, pelo DEVEDOR e pela Construtora, relativos ao empreendimento, registrados na matrícula CEI da obra;

j) comprovação da manutenção de projetos, especificações, memoriais, projetos aprovados pelos órgãos públicos competentes, bem como ART de fiscalização e execução das obras/serviços, CREA da região e licença para realização das obras ou serviços emitida pelos órgãos competentes, à disposição do engenheiro CEF e da Seguradora;

k) comprovação de regularidade do FGTS pelo DEVEDOR e pela Construtora;

l) apresentação de Parecer de Acompanhamento e Avaliação Parcial - AVP, emitido pelo Técnico Social da CEF, atestando a regularidade do Trabalho Técnico Social;

m)comprovação da manutenção de 100% dos recursos necessários à conclusão do empreendimento, sob gestão da CEF;

n) comprovação da manutenção da garantia do financiamento ao DEVEDOR em 1,3 sobre o valor do salvo devedor;

o) comprovação pela área de engenharia da CEF, da regularidade de execução dos serviços de infra-estrutura externa, quando for o caso;

p) comprovação da segregação patrimonial nas contratações, por meio da instituição do Patrimônio de Afetação ou constituição de SPE, quando for o caso.

Parágrafo Quinto - Quando houver antecipação de 10% a CEF promoverá a liberação da antecipação do financiamento ora contratado, no dia seguinte à data de assinatura do presente contrato, mediante comprovação de estarem sob gestão da CEF os recursos financeiros necessários à conclusão do empreendimento e após o atendimento das seguintes exigências:

(...)

Parágrafo Sexto - A liberação das parcelas intermediárias do financiamento, condiciona-se a (o):

(...)

Parágrafo Sétimo - Para a liberação da última parcela do financiamento fica condicionada à verificação, pela CEF:

a) da conclusão total da obra e de que nela foram investidas todas as parcelas anteriormente entregues;

b) da apresentação da certidão comprobatória da averbação da construção, "Habite-se", à margem da respectiva matrícula ou transcrição;

c) da individualização das matrículas por adquirentes;

d) da apresentação da comprovação de registro das Especificações/Instituição de condomínio, nos casos de construção de unidades autônomas em regime da Lei 4591/64.

e) da apresentação pela Construtora da Planilha de Levantamento de Serviços - PLS;

f) da apresentação do CRF- comprovante de regularidade do FGTS, emitido pela CEF.

g) da apresentação do parecer de Acompanhamento e Avaliação Final - AVF, quando for o caso, emitido pelo Técnico Social da CEF;

h) da adimplência do pagamento dos encargos devidos à CEF, pelo (s) DEVEDOR (ES);

i) da adimplência de todos os contratos com os mutuários Pessoas Físicas até a data de emissão do habite-se e a efetiva entrega das unidades.

CLÁUSULA TERCEIRA - ACOMPANHAMENTO DO CONTRATO - Sem que lhe possa ser atribuída responsabilidade de qualquer natureza, fica assegurado à CEF o direito de acompanhar o inteiro cumprimento deste Contrato, principalmente no tocante à movimentação da CONTA VINCULADA AO EMPREENDIMENTO e da CONTA DE LIVRE MOVIMENTAÇÃO, ao cálculo e liberação das parcelas do financiamento, à aplicação dos valores do financiamento no empreendimento, em obediência ao previsto no "Cronograma Físico-financeiro e de Desembolso" vigente.

Parágrafo Primeiro - A fim de viabilizar o acompanhamento do inteiro cumprimento deste Contrato, o DEVEDOR, no caso de constituição de Sociedade Propósito Específico - SPE ou instituição do Patrimônio de Afetação - PA apresentará à CEF, mensalmente, no prazo de 5 (cinco) dias antes da liberação de cada parcela do financiamento, balanços e demonstrativos de resultado mensal, livros fiscais e lançamentos contábeis concernentes ao empreendimento financiado e quaisquer outros documentos exigidos pela CEF, mediante prévia notificação.

Parágrafo Segundo - O DEVEDOR obriga-se a contratar, se a CEF julgar necessário, empresa especializada, em serviços contábeis, atuariais e de auditoria, obrigando-se, ainda, a pagar as importâncias correspondentes aos serviços prestados.

Parágrafo Terceiro - O DEVEDOR compromete-se, dentro dos prazos estabelecidos nas respectivas notificações: a) facilitar o acesso, às pessoas credenciadas pela CEF, a documentos, balanços e demonstrativos de resultado mensais, livros fiscais e lançamentos contábeis concernentes ao empreendimento financiado; b) a fornecer todos os documentos, informações e elementos que lhe forem solicitados; e c) a cumprir as determinações que lhe forem feitas pela CEF.

Parágrafo Quarto - O DEVEDOR compromete-se a apresentar à CEF, mensalmente, a comprovação da comercialização das unidades autônomas, previstas no cronograma de previsão de vendas apresentado à CEF nesta data, que faz parte integrante deste Contrato.

Parágrafo Quinto - O não atendimento do disposto nesta Cláusula, pela falta de informação e pela apresentação de informação incompleta ou mesmo falsa, será considerado infração contratual, podendo ensejar, a critério da CEF, a imediata suspensão da liberação de parcelas do financiamento e o vencimento antecipado da dívida.

(...)

CLÁUSULA SEXTA - GARANTIA HIPOTECÁRIA - Em garantia da dívida ora confessada e demais obrigações assumidas, o DEVEDOR dá à CEF, em primeira e especial hipoteca, transferível a terceiros, o (s) imóvel (is) em fase de construção/incorporação:

(...) Todas unidades autônomas integrantes do presente empreendimento, conforme Memorial de Incorporação registrado no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Criciúma/SC na matrícula 84.543, devidamente avaliadas pela CEF, livres e desembaraçados de quaisquer ônus, bem como as benfeitorias que lhe serão acrescentadas, com as características definidas no processo relativo à presente operação de crédito.

(...)

Parágrafo Terceiro - Até a quitação total do débito, fica o DEVEDOR obrigado a manter os imóveis hipotecados em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, promovendo, a suas expensas e mediante prévia e expressa autorização da CEF, inclusive para efeito de cobertura securitária, quaisquer obras que se fizerem necessárias, seja pro exigência da CEF, seja por exigência das autoridades competentes. Poderá a CEF proceder, a qualquer tempo, a vistoria do imóvel hipotecado, para verificação do cumprimento desta Cláusula.

(...)

CLÁUSULA OITAVA - SEGUROS - O DEVEDOR é obrigado a apresentar até a liberação da primeira parcela, a Apólice correspondente à contratação do Seguro Garantia Executante Construtor e Seguro de Riscos de Engenharia, no qual a CEF figura como Segurada e a CONSTRUTORA como Contratante.

Parágrafo Primeiro - O DEVEDOR e a Construtora declaram estar cientes de que atraso na obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias consecutivos, constatado pela Engenharia será acionada a Seguradora, que de imediato substituirá a construtora.

(...)

CLÁUSULA NONA - DA SUBSTITUIÇÃO DA INTERVENIENTE CONSTRUTORA - A Interveniente Construtora, qualificada no item I-4 deste instrumento, será substituída por quaisquer dos motivos previstos em lei e, ainda:

(...)

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - SUSPENSÃO DOS DESEMBOLSOS - A CEF poderá, a qualquer momento, mediante comunicação por escrito ao DEVEDOR, suspender os desembolsos na hipótese de ocorrer e enquanto persistir quaisquer das seguintes circunstâncias:

a) retardamento ou paralisação das obras;

b) modificação do projeto ou inobservância das plantas, do memorial descritivo, do Cronograma Físico-financeiro e de Desembolso e dos demais documentos aceitos e integrantes do processo respectivo, sem o prévio e expresso consentimento da CEF;

c) inexatidão ou falsidade nas declarações relacionadas com o empreendimento e o respectivo empréstimo concedido pela CEF;

d) inadimplemento do DEVEDOR para com a CEF e com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS;

e) existência de fato de natureza econômico-financeira que, a critério da CEF, possa comprometer a execução do empreendimento ora financiado, de forma a alterá-lo ou impossibilitá-lo de conclusão, nos termos previstos no projeto aprovado pela CEF;

f) qualquer ato ou fato que venha a afetar as garantias constituídas em favor da CEF e que coloque em risco a segurança do crédito;

g) não atendimento das demais condições dispostas neste instrumento contratual.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - ACOMPANHAMENTO DAS OBRAS - Para acompanhar a execução das obras, a CEF designará um engenheiro, a quem caberá vistoriar e proceder a mensuração das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação das parcelas do financiamento.

Parágrafo Único - O acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, mensalmente, será efetuado pela Engenharia da CEF, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação, pelo que será cobrado, a título de taxa de vistoria com medição de obra, a cada visita ordinária, o valor correspondente à tabela de taxas/tarifas fixadas pela CEF para esse tipo de serviço, vigente na data do evento.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - CONCLUSÃO DAS OBRAS - O DEVEDOR obriga-se a concluir as obras objeto deste Contrato no prazo de 20 meses, contados a partir da data de sua celebração e assinatura, sob pena da CEF considerar, a seu critério, vencida a dívida.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - DECLARAÇÕES DO DEVEDOR E DA CONSTRUTORA - Declaram o DEVEDOR e a CONSTRUTORA, já qualificados, como responsáveis pela execução da obra objeto deste contrato:

a) que estão de acordo com todas as clausulas, termos e condições ora previstas;

b) que manterão durante o prazo de construção deste Contrato, contratada Apólices de Seguro Garantia Término de Obra e Risco de Engenharia;

c) que reconhecem expressamente a prioridade do crédito da CEF, renunciando aos direitos e privilégios que a lei lhe conferir;

d) que executarão as obras mencionadas, observando os projetos, as plantas e demais documentos aceitos pela CEF;

e) que inexistem quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais recaintes sobre o imóvel dado em garantia, ressalvada a hipoteca ora constituída em favor da CEF;

f) que responderão pela segurança e solidez da construção, bem como pelos requisitos técnicos indispensáveis ao bom andamento da obra;

g) que, sem prejuízo das obrigações impostas pela legislação civil, comprometem-se a atender prontamente, reclamações dos adquirentes finais e do Poder Público, decorrentes de vícios de construção devidamente comprovados, sob pena de serem considerados inidôneos para firmar novos contratos com a CEF e demais agentes do SFH.

h) não se opõe à sua substituição nos casos previstos neste instrumento.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA - COMUNICAÇÕES DE RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR - O DEVEDOR assume a obrigação de comunicar à CEF eventuais impugnações opostas ao registro deste Contrato, bem como de quaisquer ocorrências que possam direta ou indiretamente, afetar o imóvel hipotecado, notadamente a mudança de sua numeração ou denominação, durante a vigência do presente Contrato.

(...)

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES - A comercialização das unidades hipotecadas relacionadas na Cláusula Oitava deste pacto, dependerá de autorização expressa e específica da CREDORA, observados os limites de valor de venda e de financiamento previstos nos atos normativos da CEF para a modalidade de financiamento.

Parágrafo Primeiro - O produto proveniente da comercialização de qualquer unidade, com financiamento na CEF, hipotecada ou não hipotecada pago ao DEVEDOR na data da contratação será integralmente utilizado para amortizar parcial ou totalmente a dívida constituída pelo DEVEDOR, aqui definido com sendo valor desembolsado ao DEVEDOR, e o valor restante a ser pago durante a fase de construção, conforme andamento da obra deverá será computado para efeito de redução do financiamento disponibilizado e ainda não liberado ao DEVEDOR.

Parágrafo Segundo - Quando o valor relativo à comercialização de unidades autônomas, com pessoas físicas, financiadas na CEF completarem o valor dos recursos necessários à conclusão do empreendimento fica a CEF desobrigada de liberar mais recursos financeiros ao DEVEDOR, mesmo que, ainda, exista saldo relativo ao valor do financiamento disponibilizado e não liberado ao DEVEDOR por meio deste pacto.

Parágrafo Terceiro - Os adquirentes das unidades construídas com os recursos ora contratados deverão satisfazer todas as exigências regulamentares da CEF para obtenção de financiamento, que se processará mediante Contrato Particular de Compra e Venda e Constituição de Hipoteca/Alienação Fiduciária, cujo valor será creditado na conta do DEVEDOR, assumindo o adquirente as obrigações contratuais relativas à unidade alienada.

Parágrafo Quarto - Quando da assinatura do contrato definitivo de compra e venda e de financiamento ao adquirente final, será vedada a permanência intermediária do DEVEDOR como credor do adquirente do imóvel.

Parágrafo Quinto - A CEF desobriga-se de conceder financiamento aos proponentes compradores que, à época dessa concessão, não atendam aos requisitos legais e regulamentares exigidos para tanto.

Parágrafo Sexto - Findo o prazo de construção com a permanência de saldo devedor de responsabilidade do DEVEDOR e ocorrendo comercialização de Unidade Autônoma, o DEVEDOR obriga-se a amortizar/liquidar o débito atualizado monetariamente na forma deste Contrato proporcionalmente ao valor da unidade.

Parágrafo Sétimo - Deverá constar em todos os compromissos de compra e venda das unidades comercializadas com autofinanciamento, a partir desta data, que as unidades objeto deste instrumento encontram-se hipotecadas à CEF, e somente serão liberadas do ônus hipotecário após a quitação da dívida do financiamento concedido ao (s) DEVEDOR (ES) para construção do empreendimento.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA - RESGATE DA DÍVIDA - A dívida ora contratada será resgatada, com recursos financeiros próprios do DEVEDOR e mediante a transferência, às pessoas físicas, das unidades relacionadas na Cláusula SEXTA do presente Contrato, que assumirão a parcela correspondente do débito mediante a formalização de instrumento contratual próprio.

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Parágrafo Segundo - No caso de dilatação do prazo de construção, autorizada pela CEF, que supere 60 meses entre construção e amortização, o prazo de resgate da dívida será reduzido proporcionalmente, no sentido de manter-se o prazo máximo (construção + amortização) em 60 meses.

Parágrafo Terceiro - Liquidado o débito para com a CEF, esta dará quitação ao DEVEDOR e autorizará o cancelamento da hipoteca respectiva.

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CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA - A dívida será considerada antecipadamente vencida, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial, ensejando a execução deste Contrato, para efeito de ser exigida de imediato em sua totalidade, com todos os encargos e demais acessórios, inclusive atualização monetária e quaisquer importâncias devidas além dos casos previstos em lei, na ocorrência de qualquer um dos seguintes motivos ensejados pelo DEVEDOR:

a) faltar ao pagamento do encargo mensal, ou de qualquer outra importância prevista neste Contrato;

b) ceder ou transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes deste Contrato, sem a expressa anuência da CEF;

c) vender ou prometer vender o imóvel hipotecado, sem prévio e expresso consentimento da CEF;

d) deixar de manter o imóvel hipotecado em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, ou realizar no imóvel, sem prévio e expresso consentimento da CEF, obras de demolição, alteração ou acréscimo de modo a comprometer a manutenção ou realização da garantia dada;

e) constituir sobre o imóvel oferecido em garantia, no todo ou em parte, novas hipotecas ou outros ônus reais, exceto os previstos neste Contrato, sem o consentimento prévio e expresso na CEF;

f) deixar de apresentar, quando solicitado pela CEF, os recibos de impostos, taxas ou tributos, bem como dos encargos previdenciários e securitários que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel hipotecado e que sejam de sua responsabilidade;

g) deixar de reforçar a garantia, em virtude de depreciação ou deterioração, após devidamente notificados pela CEF;

h) quando contra o DEVEDOR for movida qualquer ação ou execução ou, ainda, em caso de decretação de qualquer medida judicial/administrativa que, de algum modo, afete o imóvel dado em garantia, no todo ou em parte;

i) na ocorrência de desapropriação do imóvel dado em garantia;

j) no caso de falência ou insolvência do DEVEDOR;

k) na ocorrência de modificação do projeto pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras, orçamentos e demais documentos, sem a prévia e expressa concordância da CEF;

l) na hipótese de não conclusão da obra, objeto deste Contrato, dentro do prazo contratual;

m) na ocorrência de retardamento ou paralisação da obra, sem motivo comprovadamente justificado e aceito pela CEF;

Parágrafo Único - Ocorrendo qualquer infração das cláusulas e condições expressas neste Contrato ou de dispositivos legais vigentes, será o fato comunicado ao Banco Central do Brasil - BACEN e aos demais agente do SFH, ficando o infrator impedido de operar com a CEF, sem prejuízo das cominação legais e contratuais a que estiver sujeito.

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CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA - FISCALIZAÇÃO - Sem que lhe possa ser atribuída responsabilidade de qualquer natureza, fica assegurada à CEF o direito de fiscalizar o inteiro cumprimento deste Contrato, obrigando-se o DEVEDOR à facilitar aos fiscais credenciados o acesso a todos os documentos e serviços, a fornecerem as informações e elementos que lhe forem solicitados e a cumprir as determinações que lhe forem feitas, tudo dentro dos prazos estabelecidos nas respectivas notificações.

CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA - MADEIRA LEGAL - A CONSTRUTURA deve apresentar até a en...