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20 de Agosto de 2019
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 5045775-71.2018.4.04.0000 5045775-71.2018.4.04.0000

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Processo
AG 5045775-71.2018.4.04.0000 5045775-71.2018.4.04.0000
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
17 de Janeiro de 2019
Relator
VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

Decisão

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida em ação de procedimento comum, nos seguintes termos: Trata-se de ação ajuizada por Bruna Marcal de Abreu Antunes e Jonas Antunes contra Caixa Econômica Federal, na qual postulam, em tutela de urgência, provimento jurisdicional para: "[...] que a Ré se abstenha de alienar o imóvel à terceiros ou promover atos para sua desocupação por parte da autora, bem como a não expropriar o bem tutelado, devido à AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA, bem como pela efetiva purgação da mora através da presente, conforme autoriza a legislação, mais especificamente, conforme prevê o artigo 26 parágrafo primeiro e artigo 27 da Lei 9.514/97, em conjunto com o que determina o artigo 34 do Decreto-lei 70/66 conforme já exposto, FICANDO ASSIM SUSPESOS OS LEILÕES, AO MENOS ATÉ A AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E/OU A ANÁLISE CONTESTAÇÃO DA CAIXA. EVITANDO ASSIM DANO DE TERCEIRO E DOS AUTORES". Relataram ter firmado com a ré o "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda e Mútuo Com Obrigações e Alienação Fiduciária em Garantia no Sistema Financeiro de Habitação - Carta de Crédito Individual - FGTS - Programa Minha Casa Minha Vida - SFH - Com Utitlização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do Comprador e devedor fiduciante" n. 8.444.0830931-9, cujo objeto era o imóvel registrado sob a matrícula n. 147.598, no 1º Registro de Imóveis de Joinville. Pórem, que desempregados, não mais puderam honrar com as prestações do financiamento. Disseram que, sem terem sido notificados da consolidação da propriedade, o imóvel teria ido a leilão, sendo que desconheciam, na íntegra, o procedimento de alienação fiduciária, por serem pessoas leigas. Ademais, o imóvel não teria ido a leilão no prazo legal de 30 dias. Requereram a inversão do ônus da prova e a gratuidade da justiça. Relatados. Decido. São requisitos para o deferimento da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil: (a) a probabilidade do direito e (b) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do pro­cesso. 1. No caso, entendo que não restou demonstrada a probabilidade do direito alegado. A parte autora não nega a inadimplência, pelo contrário, expressamente a reconheceu. E, em que pese tenha alegado ausência de notificação para purgar a mora, não apresentou cópia integral do procedimento executivo extrajudicial, o que seria necessário para a verificação do alegado descumprimento das formalidades legais. A Caixa consolidou a propriedade sobre o imóvel em 20.02.2018, conforme registro Av. 6-147.598 na matrícula do imóvel (evento1-matrimóvel7), a qual foi efetuada, segundo o escrevente, em observância ao previsto no art. 26, § 7º, da Lei 9.514/97. Ou seja, não há prova do suposto vício no procedimento, senão a mera alegação da própria parte autora, o que não é suficiente nesta seara para infirmar a validade do ato administrativo e a fé pública da intimação que teria sido realizada pelo oficial do competente Registro de Imóveis, na forma prevista no art. 26, da referida Lei. Por outro lado, com relação à alegação de descumprimento do prazo legal estabelecido para a realização dos primeiro e segundo leilões após a consolidação da propriedade, realizados em 15.06.2018 e 29.06.2018 (Av. 8, evento1-matrimóvel7), não resta demonstrado, em análise preliminar, que se constituem em vícios capazes de invalidar o procedimento administrativo, já que, até a realização do 2º leilão, o art. 26-A, § 2º-B, assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel, observadas as exigências legais com relação ao preço. Na exordial a parte autora alega que o imóvel teria sido arrematado, entretanto, na matrícula do imóvel consta que "o primeiro e o segundo leilão restaram negativos" (Av. 8, evento1-matrimóvel7). Não afasto, de plano, a possibilidade de que tenha havido posterior aquisição, diretamente com o leiloeiro. 2. Registro, ainda, a ausência de perigo de dano, pois a parte requerente, confessadamente inadimplente, deixou de tomar providências suficientes à quitação de seu débito, mesmo ciente de que o Banco adotaria ações visando à cobrança do crédito, como a consolidação da propriedade e os leilões levados a cabo pela CEF. 3. Da inversão do ônus da prova. A inversão do ônus da prova, como mecanismo de facilitação de defesa, também não é automática e subordina-se ao critério do juiz, quando for verossímil a alegação ou quando o postulante for hipossuficiente (art. , VIII do CDC). Não se pode admitir a aplicação do instituto da inversão do ônus da prova de forma indiscriminada, para o efeito de atribuir ao réu toda a iniciativa probatória, o que desvirtuaria por completo o sistema processual civil vigente. Cabe à parte autora, nos termos do art. 373 do CPC, instruir o processo com todos os documentos necessários à comprovação de seu direito. A inversão do ônus da prova será admitida apenas quando demonstrada, de forma inequívoca, que não foi possível a obtenção dos documentos, foi negado o pedido de fornecimento administrativo ou que em razão da hipossuficiência da parte frente à instituição bancária, esteja esta sendo prejudicada na comprovação de seu direito. Entretanto, nada disso está demonstrado. Compulsando os autos, denota-se que que a autora não especificou as provas que pretende produzir. A parte autora sequer juntou cópia do contrato de financiamento imobiliário, o qual entendo, a parte autora ou seu procurador, poderá obter cópia com a CEF ou junto ao cartório de registro de imóveis em que o imóvel se encontra matriculado. A parte sequer manifesta ter procurado a CEF para tentar renegociar a dívida, não havendo prova nos autos sequer de que houve resistência ao acesso do procedimento executivo extrajudicial. Não vejo motivo, portanto, para inverter o ônus da prova. Ante o exposto, indefiro os pedidos de tutela de urgência e de inversão do ônus da prova. Deverá a parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias, juntar cópia do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, sob pena de extinção do feito, ou comprovar a negativa de fornecimento pela CEF e/ou pelo Registro Imobiliário dos documentos relativos ao financiamento e ao procedimento executivo extrajudicial. Defiro o benefício da justiça gratuita. Vindo aos autos a documentação ou a negativa da CEF, cite-se. Em suas razões, os agravantes alegaram que: (1) é inviável a realização de qualquer tipo de ato expropriatório do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, porque não foram respeitados os prazos previstos na Lei nº. 9.514/97, em flagrante violação aos princípios da legalidade e do contraditório e a ampla defesa; (2) estão presentes os fundamentos legais autorizadores da tutela provisória de urgência pretendida pelo Agravante, para reconhecer a possibilidade de purgar a mora contratual; (3) Eventual suspensão da execução extrajudicial poderá ser objeto de nova análise pelo juízo a quo após a purga da mora, mediante depósito dos valores devidos por parte do Agravante, o qual deverá ser realizado após a tomada de conhecimento dos valores das parcelas vencidas; (4) o Agravante protocolou a ação declaratória a fim de garantir a permanência da posse e da propriedade do bem imóvel, pleiteando a reabertura do contrato firmado entre as partes e a nulidade dos atos expropriatórios promovidos pela Agravada. Tal atitude comprova o interesse do Agravante na manutenção da propriedade, o que encarece a função social da propriedade em questão, constituindo o princípio basilar da propriedade, que passa a ter a composição: uso, gozo, disposição e função social, a fim de harmonizar-se com as disposições constitucionais, adquirindo de tal modo a tutela legal. Nesses termos, requereram a antecipação da tutela total da pretensão recursal, para que sejam suspensos todos os atos expropriatórios proporcionados pela instituição financeira ao menos até a (s) audiência (s) de conciliação, atribuindo efeito suspensivo ao presente recurso, ambos pedidos amparados na forma do artigo 1.019, inciso I do Novo CPC, comunicando ao Juízo "a quo" da sua decisão ou, ainda, que seja enviado Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente a fim de averbar o registro da existência da presente demanda na matrícula do imóvel. É o relatório. Decido. Em que pese ponderáveis os argumentos deduzidos pelos agravantes, não há reparos à decisão agravada, que deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, porque: (a) a inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei n.º 9.514/1997. O fato de o valor da dívida ser inferior à avaliação do imóvel não altera esse entendimento, porque o não pagamento daquela enseja os efeitos que se pretende obstar, por força de expressa disposição legal; (b) a mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações devidas; (c) a despeito da alegada situação de hipossuficiência e vulnerabilidade dos agravantes, não existe obrigação legal da Caixa Econômica Federal de renegociar a dívida, e qualquer provimento jurisdicional nesse sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário na autonomia e a liberdade contratual das partes envolvidas; (d) não é dado ao Poder Judiciário adentrar na esfera administrativa da instituição financeira de renegociação da dívida e determinar a redução dos valores das parcelas para um valor que se enquadre às condições do devedor, contrariando totalmente o contrato e a liberalidade da instituição financeira (TRF4, 4ª Turma, AC 5017221-84.2014.404.7108, Relator Juiz Sérgio Renato Tejada Garcia, juntado aos autos em 17/02/2017): SFH. INADIMPLEMENTO. RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATO OBRIGATORIEDADE. INEXISTÊNCIA A perda do emprego ou a redução da renda do mutuário são situações que, embora extremamente indesejáveis, não são de todo imprevisíveis ou extraordinárias, razão pela qual não autorizam a revisão das condições originariamente pactuadas. Inexiste, pois, obrigação legal da CEF renegociar a dívida, sendo certo que qualquer provimento jurisdicional neste sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário a limitar a autonomia da vontade e a liberdade contratual das partes envolvidas. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5075587-09.2015.404.7100, 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 24/11/2016) (e) o direito constitucional à moradia e a função social do imóvel, por si só, não respaldam a pretensão à manutenção do contrato sub judice, porquanto a concessão de financiamentos habitacionais pauta-se por uma política pública, orientada por critérios objetivos, que pressupõe o retorno dos recursos emprestados, na forma e tempo estabelecidos, para a continuidade de sua execução e o alcance dos objetivos prefigurados; (f) não há se falar em perigo de dano irreparável provocado, injustamente, pelo agente financeiro, porque é natural, legítimo e previsível que o credor, diante da inadimplência incontroversa do devedor, recorra aos meios legais disponíveis para a satisfação de seu crédito, não tendo este adotado qualquer medida tendente a impedir ou retardar os efeitos de sua mora, a tempo de evitar a perda do bem: DIREITO ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA. DECRETO-LEI Nº 70/66. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXECUÇÃO. TEORIA DO SUBSTANCIAL ADIMPLEMENTO. INAPLICÁVEL. PRECEDENTES. O processo de execução extrajudicial, realizado com base no rito previsto no Decreto-Lei nº 70/66, não é incompatível com a Constituição Federal. O referido Decreto prevê que a dívida vencida e não paga enseja a adoção do modelo de execução extrajudicial nele disciplinada. No caso dos autos, o vencimento da dívida e o inadimplemento do autor são fatos incontroversos. É certo que o procedimento do leilão extrajudicial a ser promovido pelo agente financiador tem exigências legais próprias, previstas pelo Decreto-Lei nº 70/66, que devem ser obedecidas, sob pena de nulidade. Todavia, é descabida a alegação genérica de vício sem a demonstração do efetivo prejuízo ou prática abusiva do agente financeiro a justificar a nulidade da execução. Ademais, não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia ou à função social dos contratos, desprovida de suporte fático ou jurídico, eis que sua efetivação não prescinde do pagamento do valor mutuado junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas; . Hipótese em que não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação pessoal nos termos da legislação pertinente. Não é aplicável ao caso a Teoria do Substancial Adimplemento, sob pena de impedir a pretensão resolutiva do credor que, quando o devedor estivesse próximo da satisfação integral da dívida (o que não é o caso), teria apenas a possibilidade de exigir o que ainda lhe é devido e não o retorno ao status quo ante. O longo período de inadimplência, sem o depósito do valor das prestações correspondente, não permite supor que o devedor agiu com boa-fé, pois não demonstra esforço e diligência em adimplir na integralidade o contrato. Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia ou à função social dos contratos, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento do valor mutuado junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005745-15.2015.404.7108, 4ª TURMA, Des. Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JÚNIOR, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 07/07/2017 - grifei) (g) só o depósito da integralidade da dívida, com os respectivos encargos moratórios, poderá impedir a alienação do imóvel a terceiro, não havendo respaldo legal para a pretensão de afastamento da mora e restabelecimento do financiamento, mediante o pagamento de prestações ditas "vencidas". Isso porque a inadimplência acarretou o vencimento antecipado da dívida, já tendo sido extinto o contrato de financiamento, com a consolidação da propriedade em favor do agente financeiro. (h) a recepção do Decreto-Lei n.º 70/66 e da Lei n.º 5.741/71 pela Constituição de 1988 é amplamente admitida pela jurisprudência, não havendo se falar em violação ao seu artigo 5º, incisos XXXV, XXXVII, LIII, LIV e LV. EMENTA: EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da Republica, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados. Recurso conhecido e provido.(STF, RE 223075, Relator (a): Min. ILMAR GALVÃO, Primeira Turma, julgado em 23/06/1998, DJ 06/11/1998, p. 22) (i) a despeito da alegação da ausência de notificação para purgação da mora, não foi acostado aos autos cópia integral do procedimento executivo extrajudicial, para respaldar o afirmado, e milita em favor da legalidade e higidez dos atos praticados pelo Oficial do competente Registro de Imóveis - que tem fé pública - o registro lançado na matrícula do imóvel de que foi obsevado o disposto no art. 26 da Lei n.º 9.714/1997, e (j) com relação à alegação de descumprimento do prazo legal estabelecido para a realização dos primeiro e segundo leilões após a consolidação da propriedade, realizados em 15.06.2018 e 29.06.2018 (Av. 8, evento1-matrimóvel7), não resta demonstrado, em análise preliminar, que se constituem em vícios capazes de invalidar o procedimento administrativo, já que, até a realização do 2º leilão, o art. 26-A, § 2º-B, assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel, observadas as exigências legais com relação ao preço. Quanto à possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, ela vinha sendo admitida na jurisprudência, desde que fosse efetuado o depósito da totalidade do débito, incluídos os encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997. E, para tanto, não havia necessidade de se suspender a execução, sob pena de prejudicar injustificadamente o credor, haja vista que, por ora, nenhuma ilegalidade resta comprovada (TRF4, AI n.º 5045279-47.2015.404.0000). RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014 - grifei) HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 201303992632, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJE 18/06/2014 - grifei) EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CEF. LEILÃO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA IMPEDIR IMISSÃO DE POSSE DE ARREMATANTE. INDEFERIMENTO. 1. Nos contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, quando não ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, resta consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passa a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover leilão para a alienação do imóvel, nos termos da lei. 2. Segundo precedentes desta Corte, é possível ao mutuário inadimplente, a qualquer momento, purgar a mora, desde que antes da assinatura do auto de arrematação, sem que isso resulte em prejuízo ao credor. Porém, a purga da mora após a consolidação da propriedade pressupõe o pagamento de todo o débito, inclusive as despesas de transmissão e registro, e não somente dos valores em aberto. 3. No entanto, constatada a arrematação do bem e não oferecido o pagamento integral do débito para purgar a mora, torna-se inviável a concessão de tutela de urgência para a manutenção do mutuário na posse do imóvel. Deve eventual prejuízo suportado pela parte agravante ser questionado em ação própria em face da Caixa Econômica Federal, sem, contudo, afetar a posse do terceiro arrematante. (TRF4, AG 5026606-35.2017.404.0000, TERCEIRA TURMA, Relator ROGERIO FAVRETO, juntado aos autos em 06/10/2017 - grifei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. SUSPENSÃO. 1. A inadimplência do autor em relação às parcelas do financiamento habitacional é inequívoca, tendo sido devidamente notificado em junho de 2015 para purgar a mora. 2. Ausente a purgação da mora, consolidou-se a propriedade em favor do agente financeiro, na forma da Lei 9.514/97. 3. Conquanto a consolidação da propriedade em prol do fiduciário não impeça que o devedor possa purgar a mora até arrematação, tal deve ser feito com o pagamento do valor integral da dívida, nos termos do art. 34 do Decreto 70/66. (TRF4, 3ª Turma, AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5010626-82.2016.404.0000, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 05/05/2016 - grifei) ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CEF. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO DE CONTRATO. DESVIO DE FINALIDADE. DESCUMPRIMENTO DE CLAÚSULA CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO. DESNECESSIDADE. A principal finalidade da intimação do mutuário para a purgação da mora é justamente um esforço no sentido de manter a posse do devedor sobre o imóvel, o mutuário não exercendo tal direito, torna desnecessária a notificação em comento, sendo suficiente para a oportunização do contraditório e da ampla defesa, a notificação extrajudicial procedida pela CEF - no endereço do imóvel objeto do contrato de financiamento -, bem como a citação na demanda originária. Agravo de instrumento da CEF provido. (TRF4, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5027852-71.2014.404.0000, 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 10/07/2015 - grifei) DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. REQUISITOS FORMAIS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. O procedimento do leilão extrajudicial a ser promovido pelo agente financiador tem exigências legais próprias, que devem ser obedecidas, sob pena de nulidade. Dentre elas, a necessidade de notificação pessoal do devedor para purgar a mora, a qual se permite seja feita por intermédio do Serviço Registral de Títulos e Documentos. Os artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66 prevêem a notificação pessoal do mutuário exclusivamente para fins de purgação da mora. Nesses casos, basta a expedição da notificação para o endereço do imóvel adquirido para constituir em mora o devedor e cumprir com o determinado pela legislação de regência. Contudo, a notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel. Não é admissível que a CEF diligencie ad eternum à residência do mutuário para tentar notificá-lo pessoalmente, tendo sido correto, no caso em apreço, o prosseguimento do processo pela notificação por edital. A prova dos autos demonstra que o procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF observou todas as exigências legais - caracterização da mora, regular notificação e registro da matrícula do imóvel - necessárias à consolidação da propriedade e à consequente extinção do contrato. Não existe na legislação previsão expressa da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. A única notificação a ser efetuada de forma pessoal é aquela destinada à purgação da mora. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5046437-17.2014.404.7100, 4ª TURMA, Des. Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JÚNIOR, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 20/11/2015, grifei) A partir da edição da Lei n.º 13.465/2017, de 11/07/2017 - que modificou a redação do art. 39, inciso II, da Lei n.º 9.514/1997 -, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.º 70/1966 é restrita às execuções garantidas por hipoteca. Em se tratando de alienação fiduciária, fica assegurado ao devedor fiduciante o adimplemento das parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 da Lei n.º 9.514/1997, para fins de restabelecimento do contrato, até a data de averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário (art. 26-A, §§ 1º e 2º). A inovação legislativa só não alcançará os casos em que o devedor manifestou o interesse de purgar a mora, perante a instituição financeira ou o Judiciário, até a data da publicação da Lei (11/07/2017). Não bastassem esses argumentos, a realização de leilão envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros (p. ex. publicação de editais, contratação de leiloeiro etc.), de modo que não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos. Ilustram esse posicionamento: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014 - grifei) HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 201303992632, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJE 18/06/2014 - grifei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. SUSPENSÃO. 1. A inadimplência do autor em relação às parcelas do financiamento habitacional é inequívoca, tendo sido devidamente notificado em junho de 2015 para purgar a mora. 2. Ausente a purgação da mora, consolidou-se a propriedade em favor do agente financeiro, na forma da Lei 9.514/97. 3. Conquanto a consolidação da propriedade em prol do fiduciário não impeça que o devedor possa purgar a mora até arrematação, tal deve ser feito com o pagamento do valor integral da dívida, nos termos do art. 34 do Decreto 70/66. (TRF4, 3ª Turma, AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5010626-82.2016.404.0000, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 05/05/2016 - grifei) ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO DE MÚTUO. 1. Não se justifica a inadimplência das prestações, mesmo que se verifique o descumprimento do contrato pelo agente financeiro em razão da capitalização de juros, uma vez que esta somente causa um aumento no saldo devedor do contrato. 2. Para suspensão do procedimento executivo é necessário o depósito do valor integral cobrado pelo agente financeiro. (TRF4, 3ª Turma, AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5017678-71.2012.404.0000, Rel. Juiz Federal NICOLAU KONKEL JUNIOR, D.E. 17/01/2013 - grifei) Resguarde-se, contudo, o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, nos moldes do art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017. CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A FORMALIZAÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. I - Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. II - A impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/97. III - Somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. IV - Caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé, mesmo diante de inequívoca intenção de pagamento da quantia devida, há que se negar a possibilidade de purgação da mora, em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel. V - Apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. VI - O entendimento acerca da possibilidade de purgar a mora após a consolidação até a formalização do auto de arrematação está em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça. VII - Com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. VIII - Em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. IX - Apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do § 2º- B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. X - No vertente recurso, as partes agravantes manifestam intenção na purgação da mora em data anterior à referida alteração legislativa. Não há notícia de que o bem imóvel tenha sido arrematado a terceiros até o momento. XI - Assim, entendo possível a purgação da mora, na forma do art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97, até a formalização do auto de arrematação, pela aplicação subsidiária do art. 34 do DL n 70/66, mediante a realização do depósito, perante a instituição bancária, a quem compete apresentar, diretamente ao devedor, planilha com o montante referente ao valor integral do débito em seu favor. XII - Recurso parcialmente provido.Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por maioria, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF3, 2ª Turma, AI 0017477-55.2016.4.03.0000, Rel. Des. Federal SOUZA RIBEIRO, e-DJF3 08/03/2018 - grifei) Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se, sendo a agravada para apresentar contrarrazões.