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20 de Agosto de 2019
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 5015079-18.2019.4.04.0000 5015079-18.2019.4.04.0000

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Processo
AG 5015079-18.2019.4.04.0000 5015079-18.2019.4.04.0000
Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
17 de Abril de 2019
Relator
CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR

Decisão

Este agravo de instrumento ataca decisão proferida pelo juiz federal substituto Cristiano Estrela da Silva que indeferiu tutela de urgência, requerida para o fim de suspender a execução extrajudicial ou transferência do imóvel a terceiros, e para registrar a existência desta ação no procedimento de alienação e na matrícula do imóvel. Esse é o teor da decisão agravada, na parte que aqui interessa (evento 03 do processo originário): Trata-se de ação de procedimento comum pela qual a autora acima indicada, arrogando-se a qualidade de sub-rogada nos direitos e obrigações entabulados na avença em questão mediante contrato particular celebrado com o mutuário original, que pretende ver reconhecido seu direito em purgar a mora no cumprimento dos encargos de sua responsabilidade em mútuo imobiliário garantido por alienação fiduciária em que já consolidada a propriedade do imóvel em favor da credora ré, de modo que se retome o normal cumprimento contratual. Narrou que, na condição de sub-rogada pelo devedor fiduciante em contrato de mútuo habitacional (n. 8.4444.0412008-4) vinculado à aquisição do apartamento 102 do Residencial Levy Leal, situado na Rua Fernanda de Souza, n.º 481, São Sebastião, Palhoça/SC, celebrado com a ré, garantido pela alienação fiduciária do imóvel e em que figura inadimplente em virtude de alegadas dificuldades financeiras, assiste-lhe, uma vez agora superadas, o direito de purgar a mora mesmo depois de consolidada a a propriedade em nome do credor fiduciário, desde que antes que assinado o respectivo auto de arrematação. Invocou também a incidência do Código de Defesa do Consumidor e do princípio da função social da propriedade. Pleiteou, ainda: tutela de urgência no sentido de que fosse suspensa a execução extrajudicial ou transferência do imóvel a terceiros, o registro deste aforamento no procedimento de alienação e na matrícula do imóvel; a exibição do contrato e respectivas planilhas; e a concessão da gratuidade da justiça. Anexou procuração e outros documentos. Vieram os autos conclusos. Relatado. Decido. Diz o CPC/2015: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. [...] § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Tendo em vista a existência de inadimplência, situação que autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/97, não há como vedar o aparelhamento de execução extrajudicial ou manter os requerentes na posse do imóvel tão somente pela mera propositura da presente ação. A disciplina legal da contratualidade em enfoque é a traçada pela Lei n. 9.514/1997, que, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, regra a alienação fiduciária de imóveis e, no que particularmente interessa ao caso, o procedimento seguido em caso de inadimplência do devedor: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. [...][Grifou-se] A leitura do texto legal, em especial o caput do art. 26, permite averiguar que os fatos constitutivos da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário são, em si e unicamente, o inadimplemento de dívida contratual por período que extrapole a carência contratualmente estipulada, acrescido da ausência da purgação da mora ao cabo do prazo de quinze dias para fazê-lo, desencadeado de intimação por oficial cartorário. Por sua vez, a simples averbação do fenômeno jurídico de tal consolidação, esta ensejada de per si pela só ocorrência dos fatos eleitos pela lei para tanto, não se reveste de caráter de novo requisito constitutivo seu, quanto mais sine qua non, mas tão só de índole declarativa de status já previamente alcançado, para fins de sua simples publicidade e oponibilidade a terceiros. Com efeito, eventual dilação temporal na sua efetivação, própria às formalidades cartoriais, ou ainda por mera decorrência de demora no recolhimento dos respectivos tributos, não tem o condão de fazer a consolidação deixar de ser tomada como materialmente realizada incontinenti ao decurso do prazo do § 1º, como claramente se pode extrair do subseqüente § 7º. Assim, o prazo peremptório dado ao devedor para que evite tal desfecho, mediante a purgação da mora, é, por evidente, o enunciado cristalinamente pelo § 1º, não se estendendo, sob pena de do contrário restar morta a letra de tal dispositivo, indefinidamente. Nem porventura até a formalização da subsequente averbação ou a realização do leilão, neste caso salientada a inaplicabilidade do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, visto que na espécie se tem por objeto não o praceamento extrajudicial de imóvel de propriedade do mutuário gravado de hipoteca em favor do agente financeiro, mas sim, diferentemente, a venda pública de imóvel de propriedade já deste por força da consolidação de propriedade fiduciária. Nesse sentido: TRF3, AC 00052724120094036110, Rel. Silva Neto, Segunda Turma, DJ 12/04/2012. Em assim sendo, sem caracterizar mora accipiendi, despontaria legítima a negativa da Caixa a sujeitar-se à aceitação de pagamento em quitação da dívida fora do prazo de § 1º, ao fim do qual, a contrario sensu do § 5º, já se extinguira a relação contratual e, forte no caput, ocorrera sua consolidação na plena propriedade do bem alienado fiduciariamente em garantia, seguida pela simples averbação de tal situação no registro imobiliário, no desfecho do procedimento previsto pelo § 7º, todos do art. 26 da Lei n. 9.514/1997. Ao encontro da premissa da conclusão, mutatis mutandis: CIVIL. PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CREDORA. EXTINÇÃO DO CONTRATO. FALTA DE INTERESSE. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso em análise, discute-se há nulidade da sentença ao extinguir processo por ausência de interesse processual, em ação em que houve a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. 2. Uma vez consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária, em virtude da mora não purgada e transformada em inadimplemento absoluto, o contrato de financiamento é extinto, deixando de existir a relação jurídica anteriormente constituída, razão pela qual os antigos contratantes não possuem mais interesse em discutir qualquer questão pertinente ao antigo contrato, mas tão somente, o procedimento em si, sendo devida a extinção do feito. 3. A sentença decidiu a lide com propriedade, lastreada na legislação que rege a matéria, devendo ser mantida, conquanto não se vislumbra nulidade. 4. Negado provimento à apelação. (TRF2, AC 201351011008809, Rel. Carmen Silvia Lima de Arruda, Sexta Turma Especializada, DJ 19/08/2013) Outrossim, entendo pela plena constitucionalidade da Lei n. 9.514/97, a exemplo do Decreto-lei n. 70/66, instrumento que permite a execução extrajudicial de hipoteca, de cuja constitucionalidade não mais se discute, havendo a jurisprudência se pacificado no sentido de que dita norma não ofende os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (STF: AI 678256 AgR, Relator (a): Min. Cezar Peluso, Segunda Turma, julgado em 02/03/2010; AI 663578 AgR, Relator (a): Min. Ellen Gracie, Segunda Turma, julgado em 04/08/2009). Patenteada tal constitucionalidade, importa salientar que a consolidação da propriedade do imóvel fiduciariamente alienado em vinculação ao SFI, bem como sua subsequente alienação extrajudicial, obrigatoriamente, deve ser precedida da notificação do devedor para purgação da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade, a teor do que dispõe o aludido artigo 26, §§ 1º, 3º e 4º, Lei n. 9.514/97. Na espécie, além de inexistir comprovação de purgação integral da mora, senão restar mesmo incontroversa a inadimplência, determinante da retomada pela CEF da propriedade em questão, verifico tampouco haver nos autos qualquer cabal demonstração que evidencie a inobservância da referida instituição financeira aos preceitos legais em referência, notadamente dos §§ 1º, 3º e 7º do art. 26, que asseguram ao autor plena observância das garantias constitucionais invocadas. Neste sentido: CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIÁRIO. LEI Nº 9.514/87. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela antecipada pleiteada nos autos de ação anulatória, que indeferiu o pedido antecipação de tutela, em que se objetivava: a) determinar que a ré se abstivesse de alienar o imóvel; b) suspensão do procedimento de execução extrajudicial; c) autorizar o depósito das parcelas vencidas e vincendas; d) declarar a nulidade dos atos jurídicos embasados na constituição em mora. 2. O imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelo agravante no âmbito do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97. 3. A propriedade do imóvel descrito na matrícula nº 110.859, Livro nº 2 - Registro Geral do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, se consolidou, pelo valor de R$ R$99.532,95, em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo disposto no artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/87. 4. Estando consolidado o registro não é possível que se impeça a instituição de exercer o direito de dispor do bem, que é conseqüência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. 5. Não há que se falar em inconstitucionalidade do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Com efeito, nos termos do artigo 22 do referido diploma legal, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". 6. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo , LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicações precisas, acompanhadas de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso. 7. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF3, AI 200803000353057, Rel. Márcio Mesquita, Primeira Turma, DJ 02/03/2009). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. O contrato de mútuo e alienação fiduciária firmado entre as partes tem natureza de título executivo extrajudicial e, assim, submete-se à Lei nº 9.514/97 e ao Decreto-lei nº 70/66 (artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97), cuja constitucionalidade foi reconhecida por ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal (RE 287.483, rel. Min. Moreira Alves DJ 18.09.01 e RE 239.036, rel. Min. Nelson Jobim, DJ 10.08.00) bem como por esta C. Corte. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento pode acarretar. O risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do credor nesse sentido. E meu entendimento se coaduna à explanação supramencionada, possibilitando à credora executar a obrigação pactuada, pois não há como desconhecer, nesse caso, o direito da CEF em promover a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 ou a consolidação da propriedade, consoante a Lei nº 9.514/97. Agravo legal não provido. (TRF3, AI 200903000319753, 5ª Turma, Rel. Luiz Stefanini, DJ 03/06/2011) A autora colacionou aos autos (MATRIMOVEL5) a matrícula do imóvel em referência com a averbação da consolidação da propriedade em favor da CEF, em que consta certificado ter sido perfectibilizada a intimação do (a) mutuário (a) por diligência pessoal do oficial cartorário para purgação da mora em alusão, sob a expressa advertência de que, inobservado o prazo improrrogável de quinze dias - o que nos termos do ali igualmente certificado veio a se concretizar -, ocorreria - como ocorreu - a consequente consolidação da propriedade sobre o imóvel em favor da credora, nos termos do § 7º supracitado. Trata-se de anotação exarada por oficial de Cartório de Registro de Imóveis a respeito do respectivo ato, de maneira revestida por fé pública, de modo a assegurar presunção jurídica de veracidade só desconstituível mediante contundente prova em contrário. Efetivamente, dispõe a norma em questão que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á naqueles termos a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. No mais, no que tange a pretensão do autor de purgar a mora antes do auto de arrematação, não se desconhece que o Superior Tribunal de Justiça já sinalizou a possibilidade de o devedor purgar a mora a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, mediante a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/1966 (art. 34) às operações de financeiamento imobiliário a que se refere à Lei nº 9.514/66 (a exemplo, o julgado extraído do AgInt no REsp 1567195/SP, em voto de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado em 30/06/2017). Todavia, não existe essa possibilidade no caso de contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária de imóvel em garantia pois, a teor do disposto no artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97, na redação dada pela Lei nº 13.465/2017, às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere o referido diploma legal, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, exclusivamente aos procedimentos de créditos garantidos por hipoteca: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) [...] II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) - Grifei e sublinhei. Outrossim, na espécie - repita-se -, versa-se sobre contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária de imóvel em garantia, em que não há de se falar em aplicabilidade do Decreto-lei n. 70/66, mas da Lei n. 9.514/07, de cuja sensível diferenciação bem cuida a jurisprudência: [...] Nesta, o devedor ou fiduciante, como garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel (art. 22), ao passo que, naquela, o mútuo é garantido por imóvel do devedor, que mantém a plena e integral propriedade do bem (art. 1419, CC e art. 755, CC rev.). Com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Com a hipoteca nada disso ocorre, pois, vencida e não paga a dívida, a propriedade continua com o devedor até ser vendida em hasta pública. O proprietário fiduciário promove a venda, judicial ou extrajudicialmente, de bem seu, mas o credor hipotecário busca satisfazer crédito com imóvel alheio. Em conseqüência, o regime de satisfação da obrigação tem de ser diverso. (TRF3, AG 200503000969493, Quinta Turma, Rel. André Nabarrete, DJ 05/09/2006) - Grifei. Logo, não há viabilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, uma vez que não se aplica ao caso o disposto no art. 34 do Decreto-lei nº 70/66. Dessa forma, não restou demonstrada qualquer irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, tanto quanto à oportunização da purgação da mora quanto, diante da não-superveniência desta no prazo legal, à consolidação da propriedade do mesmo, a ser seguido condução a público leilão e consequente arrematação, sem mais contar o mutuário com a possibilidade de purgar o débito, uma vez já extinto o contrato. No mais, efetivamente dispõe a norma em questão que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á naqueles termos a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Assim, não restou demonstrada qualquer irregularidade no procedimento de oportunização da purgação da mora, automática consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário por não-superveniência desta no prazo legal e posterior possibilidade de alienação do mesmo em público leilão e subsequente venda direta. Dessa forma, é em princípio hígida a retomada da propriedade pela Caixa Econômica Federal ou, após venda por esta a terceiros, por estes, tendo por consequência assistir-lhes, em desfavor dos mutuários inadimplentes ora requerentes, o direito de que trata o art. 30 da norma em questão: Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. Em acréscimo, conquanto assegurado constitucionalmente o direito à moradia, seu exercício obviamente não é ilimitado ou absoluto, na medida em que, de natureza particular, cede diante do direito da coletividade. Assim, não caracteriza sua vulneração a retomada da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente como natural consequência de inadimplemento voluntário do mutuário, visto que o não cumprimento de sua contrapartida, a par de frustrar compromisso contratualmente assumido, afronta precisamente a função social da propriedade e o próprio direito à moradia quando tomado em sua necessária dimensão coletiva, pois que contribui para inviabilizar financeiramente programa governamental de moradia destinada à população de baixa renda, penalizando reflexamente os demais arrendatários que, em análoga situação de carência, com sacrifício cumprem com sua obrigação. Nesse sentido, mutatis mutandis: CONTRATOS BANCÁRIOS. FIES. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. CDC. INAPLICABILIDADE. [...] O imperativo da função social do contrato, em que pese exigir que o acordo de vontades não se concretize em detrimento da coletividade, não se presta para dispensar pura e simplesmente o contratante do dever de adimplir a obrigação que validamente assumiu. [...] (TRF4, AC 2007.72.05.000803-2, Terceira Turma, Relator Fernando Quadros da Silva, D.E. 07/12/2011) - Sublinhei. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. 1. Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento das taxas de arrendamento junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. 2. Restando comprovado nos autos que o demandado inadimpliu com as obrigações contratadas e foi devidamente constituído em mora, há fundamentos suficientes para a rescisão contratual, eis que há expressa previsão legal e contratual a respeito. Bem por isso, conclui-se ser injusta a posse exercida pelo réu, restando caracterizado o esbulho e justificando-se a medida de reintegração de posse pleiteada pela autora. [Voto condutor: ...] Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento das taxas de arrendamento junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. SFH. CDC. REVOGAÇÃO DA PENA DE MULTA. PROVA PERICIAL. INOVAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 264, 515 E 460 DO CPC. SISTEMA SACRE. CAPITALIZAÇÃO. INCONSTITUCIONALIDADE DL 70/66. AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. PES. TAXAS DE RISCO DE CRÉDITO E DE ADMINISTRAÇÃO. MORADIA. DIREITO CONSTITUCIONAL. (...) 10. O fato de a moradia ser considerada direito constitucional não implica possa haver descumprimento contratual, mormente se considerado que, sendo os recursos oriundos do FGTS ou da poupança, que fomentam a habitação, a ausência de retorno dos valores emprestados pode inviabilizar a própria intenção do legislador, não a de fornecer moradia gratuita, mas a de implementar política pública tendente a facilitar sua aquisição. - AC 2004.70.00.040229-8, Terceira Turma, Relator Gilson Luiz Inácio, D.E. 17/12/2010 Da mesma forma, ao contrário do que quer fazer crer a apelante, a sua manutenção na posse do imóvel - a despeito da manifesta inadimplência, tendo pago apenas a primeira parcela do contrato - é uma afronta à função social da propriedade, uma vez que inviabilizaria o programa governamental de moradia destinada à população de baixa renda. No mesmo sentido é o entendimento desta Turma: [...] O Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei n.º 10.188/01, visa a atender a necessidade de moradia da população de baixa renda, sendo que a sustentabilidade do referido programa depende do pagamento, pelos arrendatários. A função social da propriedade é desviada quando se mantém no Programa arrendatário inadimplente, em detrimento de outros cidadãos que almejam participar do Programa de Arrendamento Residencial. A inadimplência do arrendatário é causa suficiente a rescindir o contrato, nos termos da previsão legal e contratual. Precedentes. (TRF4, AC 2006.71.00.026311-0, Terceira Turma, Relatora Maria Lúcia Luz Leiria, D.E. 12/05/2010) Decisão mantida. - AG 5012622-97.2012.404.7100, Terceira Turma, Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 24/01/2013) [...] (TRF4, AC 5016107-76.2010.404.7100, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Fernando Quadros da Silva, juntado aos autos em 25/04/2013) No mais, a submissão dos contratos bancários à disciplina do CDC, na forma da Súmula 297 do STJ, não implica nulidade automática das cláusulas contratuais; apenas põe o consumidor numa posição mais favorável para requerer a revisão nos limites da lei e do próprio contrato. Da mesma forma, não há o comprometimento da liberdade de contratar, a desvantagem presumida do aderente e a obscuridade das cláusulas, tão-somente, por se tratar de contrato de adesão. Neste sentido, já se posicionou a Corte Regional: ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ART. 192, § 3º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESADO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. (...) 5. O STF já decidiu que o § 3º do art. 192 da Constituição Federal não é auto-aplicável. 6. Impossível a cumulação da comissão de permanência com a taxa de rentabilidade, sob pena de burla à vedação contida na Súmula nº 30 do STJ. Pelo mesmo motivo, também é impossível a cumulação da taxa de rentabilidade com o pagamento de juros. 7. A multa contratual de 10% convencionada pelas partes não é ilegal. 8. O fato de o contrato ser de adesão não compromete a liberdade do aderente em contratar, apenas impede a estipulação de cláusulas por parte do mesmo. 9. Tendo havido a confissão e renegociação da dívida os contratos originais não mais subsistem, pois o que pode ser objeto de revisão é o contrato de confissão, isto é, os acréscimos e juros que incidem sobre a dívida no momento da confissão e renegociação. (TRF4, AC 199804010546320, DJ 02/08/2000, Rel. Luiza Dias Cassales). Assim, a aplicabilidade do CDC aos contratos na esfera do SFH não dispensa a necessidade de demonstração específica de abusividade e excessiva onerosidade, nos moldes do que enuncia a jurisprudência do TRF4: DIREITO ADMINISTRATIVO. SFH. REVISÃO. CDC. TABELA PRICE. FORMA DE AMORTIZAÇÃO. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. QUITAÇÃO. 1. Conquanto reste pacificada a aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, uma vez presentes como parte as instituições financeiras (Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça), é necessária a demonstração de abusividade e excessiva onerosidade, tendo ainda em conta o respeito à legislação própria do SFH. [...] (TRF4, AC 5021750-20.2012.404.7108, Quarta Turma, Relator p/ Acórdão Luís Alberto D'azevedo Aurvalle, juntado aos autos em 04/09/2013) [...] A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação não é a regra, já que o legislador tratou de maneira diferenciada as relações de financiamento para a aquisição da casa própria, sendo necessária a efetiva demonstração de prática abusiva pelo agente financeiro. [...] (TRF4, AC 5023301-30.2010.404.7100, Terceira Turma, Relator p/ Acórdão Roger Raupp Rios, juntado aos autos em 26/09/2013) SFH. CDC. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. 1. A invocação genérica e abstrata de necessidade de proteção ao consumidor não tem nenhum efeito prático quando não verificada prática abusiva pelo agente financeiro. [...] (TRF4, AC 5018314-87.2011.404.7108, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 19/09/2013) Assim, ao que parece, o prejuízo causado não decorre dos atos do agente financeiro, razão pela qual não vislumbro motivo legal para compelir a CEF a suspender a instauração de procedimento tendente a rescindir o contrato de mútuo, mormente diante do incontroverso inadimplemento contratual. Destaco, por fim, mas não menos importante, que muito embora a situação de inadimplência perdure há meses, visto que a consolidação da propriedade fiduciária em desfavor dos devedores e em favor da credora remonta a 22/03/2018 (e portanto, o consabido inadimplemento daqueles mesmo meses antes disso), o ajuizamento da presente se dá já em meio à possibilidade de venda direta on-line cuja realização é questionada com invocação de urgência pela parte autora, que, a toda vista deliberadamente provocada, redunda na apreciação do feito sem as desejáveis profundidade e oportunidade de contraditório da parte adversa, bem como voluntariamente expõe a própria parte demandante à mercê da irreversibilidade de eventual malogro de sua pretensão nos moldes em que formulada. Diante desse contexto, considerando que é incontroversa a inadimplência e sem depósito do valor devido ou caução idônea, não vislumbro a probabilidade do direito para manter o autor na posse do imóvel ou suspender qualquer ato executivo. Não obstante, determino à ré, por cautela, que, sem prejuízo da realização do leilão do imóvel, (1) não seja expedida, de imediato, a carta de arrematação/adjudicação, até ulterior deliberação deste juízo, e (2) sejam cientificados eventuais interessados ou adquirentes da existência da ação, medidas que visam assegurar o resultado útil do processo e resguardar direitos de terceiros. Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela provisória de urgência. A parte agravante pede a reforma da decisão, alegando que: (a) a parte agravante adquiriu o imóvel mediante contrato de gaveta, seguindo pagando as prestações do financiamento, até o momento em que não teve mais condições de pagar; (b) tentou fazer acordo com a CEF, sem êxito; (c) a jurisprudência é pacífica no sentido de que os devedores podem purgar a mora até a data da assinatura do auto de arrematação, por aplicação do DL 70/66; (d) o imóvel em questão está colocado à venda direta, do que se extrai o perigo de dano e risco ao resultado útil do processo; (e) a medida é reversível, podendo ser deferida. Pede, assim, a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do agravo de instrumento para suspender os atos expropriatórios do imóvel, autorizando que a parte agravante se mantenha na posse até ulterior decisão, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00. Subsidiariamente, pede a suspensão dos atos expropriatórios até realização de audiência de conciliação ou a determinação à CEF que não transfira a propriedade a terceiro, informando eventual licitante sobre a existência desta ação. Relatei. Decido. O deferimento total ou parcial da pretensão recursal, em antecipação da tutela, por decisão monocrática do relator, é cabível quando estiverem evidenciados, de um lado, a probabilidade do direito (que, no caso, consiste na probabilidade de provimento do recurso), e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 1.019-I, c/c art. 300). Embora as alegações da parte agravante, julgo não estarem presentes os requisitos necessários para o deferimento da tutela recursal antecipada, entendendo deva ser, por enquanto, mantida a decisão agravada, por estes fundamentos: (a) o juízo de origem está próximo das partes e dos fatos, devendo ser prestigiada sua apreciação dos fatos da causa, não existindo nos autos, nesse momento, situação que justificasse alteração do que foi decidido; (b) a decisão agravada está suficientemente fundamentada, neste momento parecendo a este relator que aquele entendimento deva ser mantido porque bem equacionou as questões controvertidas; (c) a probabilidade de provimento deste agravo de instrumento é escassa, considerando que o art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, prevê expressamente que a purga da mora pode ocorrer somente até a data da averbação da consolidação da propriedade: § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Este dispositivo aplica-se ao presente caso porque a consolidação da propriedade em questão foi averbada em 22/03/2018, ou seja, na vigência da nova norma. Nesse sentido: ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. SUSPENSÃO DE LEILÃO. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. VALOR DO ÉBITO. NOTIFICAÇÃO. PURGAR A MORA. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes A mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações devidas Só o depósito da integralidade da dívida, com os respectivos encargos moratórios, poderá impedir a alienação do imóvel a terceiro, não havendo respaldo legal para a pretensão de afastamento da mora e restabelecimento do financiamento, mediante o pagamento de prestações ditas "vencidas". Isso porque a inadimplência acarretou o vencimento antecipado da dívida, já tendo sido extinto o contrato de financiamento, com a consolidação da propriedade em favor do agente financeiro. Quanto à possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, ela vinha sendo admitida na jurisprudência, desde que fosse efetuado o depósito da totalidade do débito, incluídos os encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei n.º 9.514/1997. Em se tratando de alienação fiduciária, fica assegurado ao devedor fiduciante o adimplemento das parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 da Lei n.º 9.514/1997, para fins de restabelecimento do contrato, até a data de averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário. A realização de leilão envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros, de modo que não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos. (TRF4, AG 5044005-43.2018.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 28/02/2019) Portanto, não há verossimilhança das alegações que autorizasse o deferimento da tutela. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se as partes, inclusive a parte agravada para contrarrazões. Dispenso as informações. Se necessário, comunique-se ao juízo de origem. Após, adotem-se as providências necessárias para julgamento (intimação do MPF e dos interessados; inclusão em pauta; etc).