jusbrasil.com.br
23 de Outubro de 2019
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50297418420194040000 5029741-84.2019.4.04.0000 - Inteiro Teor

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Agravo de Instrumento Nº 5029741-84.2019.4.04.0000/SC

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

AGRAVANTE: ELCIO SILVA

ADVOGADO: LUIZ FERNANDO ROSSETTI BORGES (OAB SC048212)

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida em ação de procedimento comum, nos seguintes termos:

Vistos etc.

Cuida-se de ação por meio da qual o autor, havendo contratado com a ré Contrato por Instrumento Particular de Mutuo de Dinheiro com Obrigações e Alienação Fiduciária n. 1.5555.2862.361-8, em que estipulado como garantia a alienação fiduciária de imóveis correspondente ao apartamento n. 1.106 do bloco A do Condomínio Jardim das Palmeiras, localizado na Rua Elizeu Di Bernardi, 200, bairro Campinas, matriculado sob o n. 79477 junto ao Registro de Imóveis da Comarca de São José (SC), bem como se encontrando inadimplente em virtude de dificuldades financeiras, postula, em sede de tutela de urgência de natureza antecipada, a suspensão dos atos de execução extrajudicial do imóvel alienados fiduciariamente em garantia da contratação, notadamente a condução a leilão aprazados para as 9h00 do dia 12/07/2019, e, em sede definitiva, a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial.

Aduz sumamente que não houve regular perfectibilização de sua notificação em diligência cartorária de 04/05/2017, quando, frustrada única tentativa, e não mediante indispensáveis três tentativas e veiculação editalícia, limitou-se o oficial a realizá-la na pessoa do porteiro do edifício, expediente que não tinha chancela legal à luz do art. 26 e parágrafos da Lei n. 9.514/1997 então vigente, consoante redação anterior ao acréscimo promovido pela Lei n. 13.465/2017, de 06/09/2017, somente a partir de quando explicitada a viabilidade de tal modalidade nos moldes dos §§ 3º-A e 3º-B.

Anexou procuração, comprovante de recolhimento de custas e outros documentos.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido.

Nos termos da redação do art. 300 do Código de Processo Civil e de seus parágrafos, o juiz poderá conceder a tutela de urgência quando houver elementos que evidenciam a "probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo". De outro lado, a "tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão" (§ 3º).

A probabilidade do direito, conforme lição de Sergio Cruz Arenhardt, Daniel Mitidiero e Luiz Guilherme Marinoni (in "Novo Curso de Processo Civil: tutela de direitos mediante procedimento comum, vol. 2, p. 203" ), "é a probabilidade lógica - que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem de se convencer que o direito é provável para conceder tutela provisória". O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, a seu turno, deve ser entendido como perigo na demora. Isto é, sem a tutela provisória capaz de satisfazer o direito, corre-se o risco deste não ser realizado.

Passo à análise da tutela provisória de urgência postulada.

Tendo em vista a existência de inadimplência, situação que autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/97, não há como vedar o aparelhamento de execução extrajudicial ou manter a requerente na posse do imóvel tão somente pela mera propositura da presente ação.

A disciplina legal da contratualidade em enfoque é a traçada pela Lei n. 9.514/1997, que, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, regra a alienação fiduciária de imóveis e, no que particularmente interessa ao caso, o procedimento seguido em caso de inadimplência do devedor:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

[...][Grifou-se]

A leitura do texto legal, em especial o caput do art. 26, permite averiguar que os fatos constitutivos da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário são, em si e unicamente, [1] o inadimplemento de dívida contratual por período que extrapole a carência contratualmente estipulada e [2] a ausência da purgação da mora ao cabo do prazo de quinze dias para fazê-lo, a partir da intimação por oficial cartorário.

Por sua vez, a simples averbação do fenômeno jurídico de tal consolidação, esta ensejada de per si pela só ocorrência dos fatos eleitos pela lei para tanto, não se reveste de caráter de novo requisito constitutivo seu, quanto mais sine qua non, mas tão só de índole declarativa de status já previamente alcançado, para fins de sua simples publicidade e oponibilidade a terceiros. Com efeito, eventual dilação temporal na sua efetivação, própria às formalidades cartoriais, ou ainda por mera decorrência de demora no recolhimento dos respectivos tributos, não tem o condão de fazer a consolidação deixar de ser tomada como materialmente realizada incontinenti ao decurso do prazo do § 1º, como claramente se pode extrair do subseqüente § 7º.

Assim, o prazo peremptório dado ao devedor para que evite tal desfecho, mediante a purgação da mora, é, por evidente, o enunciado cristalinamente pelo § 1º, não se estendendo, sob pena de do contrário restar morta a letra de tal dispositivo, indefinidamente. Nem porventura até a formalização da subsequente averbação ou a realização do leilão, neste caso salientada a inaplicabilidade do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, visto que na espécie se tem por objeto não o praceamento extrajudicial de imóvel de propriedade do mutuário gravado de hipoteca em favor do agente financeiro, mas sim, diferentemente, a venda pública de imóvel de propriedade já deste por força da consolidação de propriedade fiduciária. Nesse sentido: TRF3, AC 00052724120094036110, Rel. Silva Neto, Segunda Turma, DJ 12/04/2012.

Em assim sendo, sem caracterizar mora accipiendi, despontaria legítima a negativa da Caixa a sujeitar-se à aceitação de pagamento em quitação da dívida fora do prazo de § 1º, ao fim do qual, a contrario sensu do § 5º, já se extinguira a relação contratual e, forte no caput, ocorrera sua consolidação na plena propriedade do bem alienado fiduciariamente em garantia, seguida pela simples averbação de tal situação no registro imobiliário, no desfecho do procedimento previsto pelo § 7º, todos do art. 26 da Lei n. 9.514/1997.

Ao encontro da premissa da conclusão, mutatis mutandis:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CREDORA. EXTINÇÃO DO CONTRATO. FALTA DE INTERESSE. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso em análise, discute-se há nulidade da sentença ao extinguir processo por ausência de interesse processual, em ação em que houve a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. 2. Uma vez consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária, em virtude da mora não purgada e transformada em inadimplemento absoluto, o contrato de financiamento é extinto, deixando de existir a relação jurídica anteriormente constituída, razão pela qual os antigos contratantes não possuem mais interesse em discutir qualquer questão pertinente ao antigo contrato, mas tão somente, o procedimento em si, sendo devida a extinção do feito. 3. A sentença decidiu a lide com propriedade, lastreada na legislação que rege a matéria, devendo ser mantida, conquanto não se vislumbra nulidade. 4. Negado provimento à apelação. (TRF2, AC 201351011008809, Rel. Carmen Silvia Lima de Arruda, Sexta Turma Especializada, DJ 19/08/2013)

Não se desconhece que o Superior Tribunal de Justiça já sinalizou a possibilidade de o devedor purgar a mora a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, mediante a aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/1966 (art. 34) às operações de financeiamento imobiliário a que se refere à Lei nº 9.514/66 (a exemplo, o julgado extraído do AgInt no REsp 1567195/SP, em voto de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado em 30/06/2017).

Todavia, a teor do disposto no artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97, na redação dada pela Lei nº 13.465/2017, às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere o referido diploma legal, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66, exclusivamente aos procedimentos de créditos garantidos por hipoteca:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

[...]

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) - Grifei e sublinhei.

Outrossim, na espécie - repita-se -, versa-se sobre contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária de imóvel em garantia firmado nos moldes do SFI, em que não há de se falar em aplicabilidade do Decreto-lei n. 70/66, mas da Lei n. 9.514/07, de cuja sensível diferenciação bem cuida a jurisprudência:

[...] Nesta, o devedor ou fiduciante, como garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel (art. 22), ao passo que, naquela, o mútuo é garantido por imóvel do devedor, que mantém a plena e integral propriedade do bem (art. 1419, CC e art. 755, CC rev.). Com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Com a hipoteca nada disso ocorre, pois, vencida e não paga a dívida, a propriedade continua com o devedor até ser vendida em hasta pública. O proprietário fiduciário promove a venda, judicial ou extrajudicialmente, de bem seu, mas o credor hipotecário busca satisfazer crédito com imóvel alheio. Em conseqüência, o regime de satisfação da obrigação tem de ser diverso. (TRF3, AG 200503000969493, Quinta Turma, Rel. André Nabarrete, DJ 05/09/2006)

Nesse contexto, a cláusula de retomada do imóvel em questão possui expressa previsão nos arts. 26, seus parágrafos, e 27, caput, da Lei n. 9.514/97, já abordado.

Outrossim, entendo pela plena constitucionalidade da Lei n. 9.514/97, a exemplo da do Decreto-lei n. 70/66, instrumento que permite a execução extrajudicial de hipoteca, de cuja constitucionalidade não mais se discute, havendo a jurisprudência se pacificado no sentido de que dita norma não ofende os princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (STF: AI 678256 AgR, Relator (a): Min. Cezar Peluso, Segunda Turma, julgado em 02/03/2010; AI 663578 AgR, Relator (a): Min. Ellen Gracie, Segunda Turma, julgado em 04/08/2009).

Patenteada tal constitucionalidade, importa salientar que a consolidação da propriedade do imóvel fiduciariamente alienado em vinculação ao SFI, bem como sua subsequente alienação extrajudicial, obrigatoriamente, deve ser precedida da notificação do devedor para purgação da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade, a teor do que dispõe o aludido artigo 26, §§ 1º, 3º e 4º, Lei n. 9.514/97.

Na espécie, além de inexistir comprovação de purgação integral da mora, senão restar mesmo incontroversa a inadimplência, determinante da retomada pela CEF da propriedade em questão, verifico tampouco haver nos autos qualquer cabal demonstração que evidencie a inobservância da referida instituição financeira aos preceitos legais em referência, notadamente dos §§ 1º, 3º e 7º do art. 26, que asseguram à autora plena observância das garantias constitucionais invocadas. Neste sentido:

CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIÁRIO. LEI Nº 9.514/87. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela antecipada pleiteada nos autos de ação anulatória, que indeferiu o pedido antecipação de tutela, em que se objetivava: a) determinar que a ré se abstivesse de alienar o imóvel; b) suspensão do procedimento de execução extrajudicial; c) autorizar o depósito das parcelas vencidas e vincendas; d) declarar a nulidade dos atos jurídicos embasados na constituição em mora. 2. O imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelo agravante no âmbito do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97. 3. A propriedade do imóvel descrito na matrícula nº 110.859, Livro nº 2 - Registro Geral do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, se consolidou, pelo valor de R$ R$99.532,95, em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo disposto no artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/87. 4. Estando consolidado o registro não é possível que se impeça a instituição de exercer o direito de dispor do bem, que é conseqüência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. 5. Não há que se falar em inconstitucionalidade do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Com efeito, nos termos do artigo 22 do referido diploma legal, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". 6. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo , LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicações precisas, acompanhadas de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso. 7. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF3, AI 200803000353057, Rel. Márcio Mesquita, Primeira Turma, DJ 02/03/2009).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. O contrato de mútuo e alienação fiduciária firmado entre as partes tem natureza de título executivo extrajudicial e, assim, submete-se à Lei nº 9.514/97 e ao Decreto-lei nº 70/66 (artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97), cuja constitucionalidade foi reconhecida por ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal (RE 287.483, rel. Min. Moreira Alves DJ 18.09.01 e RE 239.036, rel. Min. Nelson Jobim, DJ 10.08.00) bem como por esta C. Corte. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento pode acarretar. O risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do credor nesse sentido. E meu entendimento se coaduna à explanação supramencionada, possibilitando à credora executar a obrigação pactuada, pois não há como desconhecer, nesse caso, o direito da CEF em promover a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 ou a consolidação da propriedade, consoante a Lei nº 9.514/97. Agravo legal não provido. (TRF3, AI 200903000319753, 5ª Turma, Rel. Luiz Stefanini, DJ 03/06/2011)

A própria parte autora colacionou aos autos o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em referência, em meio ao qual figura certidão do oficial dando conta dos contornos da diligência de sua intimação nos termos do art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997 (evento 1, PADM5):

CERTIDÃO
Certifico que em razão do requerimento da credora fiduciária do imóvel de matricula 79.477. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, solicitando intimação de ÉLCIO SILVA, para purga de débito referente ao Contrato de Financiamento imobiliário nº 155552862361. nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/1997, foi realizada a diligência pelo Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas da comarca de São José/SC, tendo o seguinte resultado. "Certifico que compareci no endereço indicado na presente carta e notifiquei o destinatário, o porteiro Sr. Patrick, informou que era do cartório que teria um documento para a sua pessoa pediu para ele receber o mesmo informou que não iria receber. Do que dou fé. São José. 04 de maio de 2017" Até a presente data o mutuário não compareceu para realizar o pagamento do débito neste Oficio de Registro de Imóveis. [Sic. Grifou-se]

Incontroverso o contorno dos fatos, discute-se a validade de seus efeitos jurídicos.

Neste particular, rejeito a tese da parte autora de que ato nesses moldes caracteriza intimação ao porteiro, inválida porquanto anterior à alteração legislativa que o permitiria para o procedimento em questão, qual seja, a inserção ao art. 26 da Lei n. 9.514/97 do § 3º-B, pela Lei n. 13.465/2017, que veicula que, "nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A [por hora certa, persistindo suspeita de ocultação após duas tentativas frustradas] poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência".

Primeiramente, observa-se do texto certificado que, diferentemente do afirmado pela parte autora, a intimação não foi feita ao porteiro, mas sim mais precisamente, por contato tão só intermediado a partir da portaria pelo funcionário do edifício, ao próprio devedor, que, contudo, tomou deliberada iniciativa de furtivamente recusar-se a apresentar-se fisicamente para o recebimento do documento, consabidamente respeitante ao procedimento cartorário. A situação não é estranha ao que costuma acontecer em edifícios condominiais, em que precedido o acesso à porta do intimando de prévio contato por interfone mediado por funcionário do condomínio, para as quais entendo hábil ao atingimento de sua finalidade de cientificação da constituição em mora o contato verbal anunciando-o, mesmo que mediado por porteiro, e a mera entrega da via física do instrumento de intimação a este.

Nesse sentido, repugnando a intenção de colher o intimando proveito da própria torpeza em recusar emissão de nota de ciência no instrumento de intimação:

[...] Considera-se feita a intimação por carta emitida pelo Cartório de Títulos e Documentos, quando o mutuário recusa-se a aceitá-la e assiná-la, conforme certidão oficial. (TRF4, AC 2005.70.13.005206-1, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, D.E. 15/08/2007)

MANDADO DE INTIMAÇÃO. PENHORA. VALIDADE. ASSINATURA DA PARTE EXECUTADA. - A intimação da penhora é válida, ainda que a parte executada não tenha assinado o mandado, bastando que o Oficial de Justiça certifique a recusa do devedor a apor a nota de ciente. (TRF4, AG 2005.04.01.041892-0, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, DJ 10/05/2006)

Trata-se, ademais, de certificação exarada por oficial de Cartório de Registro de Imóveis a respeito do respectivo ato, de maneira revestida por fé pública, de modo a assegurar presunção jurídica de veracidade só desconstituível mediante contundente prova em contrário.

Outrossim, mesmo que assim não fosse e se considerasse ter a intimação sido realizada ao poteiro em si, em nome do devedor residente no prédio por ele atendido, hipótese admitida pela própria parte autora, melhor sorte não socorreria a esta. Isso porque, mesmo antes da explicitação da disciplina aplicável ao caso de intimação a porteiro no contexto do art. 26 da Lei n. 9.514/97 pela introdução a este dos §§ 3º-A e B, já era admitida jurisprudencialmente a validade de sua prática, ademais sem qualquer condicionamento. Nesse sentido, mutatis mutandis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CITAÇÃO PELO CORREIO – CONDOMÍNIO – CORRESPONDÊNCIA RECEBIDA PELO PORTEIRO OU ZELADOR – VALIDADE. 1 – Considera-se hígida a citação pelo correio, com o recebimento da carta por porteiro do condomínio, sem se exigir poder de representação. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP, AI 2131234-18.2016.8.26.0000, Relator Maria Lúcia Pizzotti, 30ª Câmara de Direito Privado, DJ 05/10/2016)

Renúncia do advogado. Notificação enviada pelo antigo procurador ao endereço dos executados constante nos autos. Correspondência recebida pelo porteiro do condomínio edilício. Presunção de validade do ato. Hora certa. Intimação da penhora. Ato discricionário do Oficial de Justiça. Irrelevância de não constar do mandado autorização para fazê-lo. Suspeita de ocultação devidamente esclarecida pelo meirinho. [...] (AI 2225861-14.2016.8.26.0000, Relator Araldo Telles Comarca, 10ª Câmara de Direito Privado, DJ 30/10/2017)

[...] LOTEAMENTO COM CONTROLE DE ACESSO – CORRESPONDÊNCIA RECEBIDA PELO PORTEIRO, SEM QUALQUER RESSALVA – VALIDADE DA CITAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO2488,§ 4ºº, DOCÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 20155 – ACERTO DA R. DECISÃO – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP, AI 2151267-92.2017.8.26.0000, Relator Simões de Vergueiro, 16ª Câmara de Direito Privado,, DJ 31/10/2017)

[...] Nas razões de recurso especial, alega o condomínio agravante violação do artigo 75, XI, do Código de Processo Civil. Sustenta que a sua citação para o processo não foi válida, pois não foi feita na pessoa do síndico, mas na do porteiro do prédio. Assim posta a questão, verifico não assistir razão ao agravante. Com efeito, o Código de Processo Civil de 2015, vigente quando do ajuizamento da ação, prevê em seu art. 248, § 4º, que nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria
responsável pelo recebimento de correspondência. É o que ocorreu no caso, conforme alegado pelo próprio agravante. Nesse contexto, é manifestamente improcedente a alegação de que a citação recebida pelo porteiro não é válida.
(STJ, AREsp 1330072, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 05/09/2018)

Assim, rejeito a arguição de suposta nulidade da notificação do devedor quanto ao ato procedimental administrativo que o constituiu em mora.

No mais, efetivamente dispõe a norma em questão que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á naqueles termos a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Tais condições, reproduzidas em cláusulas do contrato, foram aceitas de forma livre e espontânea pela autora, não consistindo em exigências ilegais ou abusivas, senão expressamente fulcradas na Lei nº 9.514/97 e legislação pertinente, importando frisar que a instauração do procedimento administrativo decorreu da atitude da própria autora em passar a inadimplir as parcelas mensais do financiamento.

Assim, não restou demonstrada qualquer irregularidade no procedimento de oportunização da purgação da mora, automática consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário por não-superveniência desta no prazo legal e posterior possibilidade de alienação do mesmo em público leilão e subsequente venda direta.

Assim, ao que parece, o prejuízo causado não decorre dos atos do agente financeiro, razão pela qual não vislumbro motivo legal para compelir a CEF a suspender a instauração de procedimento tendente a rescindir o contrato de mútuo, mormente diante do incontroverso inadimplemento contratual.

Diante desse contexto, considerando que é incontroversa a inadimplência e sem a existência de depósito do valor devido ou caução idônea, não vislumbro a fumaça do bom direito para manter a autora na posse do imóvel ou suspender qualquer ato executivo, nem tampouco averbar a existência da ação na divulgação do leilão e na matrícula do imóvel, medida certamente voltada a injustificadamente inculcar insegurança e desencorajar arrematantes em potencial.

Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela antecipada em caráter antecedente.

Intimem-se e cite-se a CEF.

Em suas razões, o agravante alegou a nulidade da notificação para purgação da mora, uma vez que dirigida ao porteiro do prédio e não abrangeu a vaga de estacionamento. Com base nesses fundamentos, requereu a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel aprazado para o dia 12/07/2019, às 9h.

Foi indeferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso.

Com contrarrazões.

É o relatório.

VOTO

Por ocasião da análise do pedido suspensivo, foi prolatada decisão nos seguintes termos:

Em que pese ponderáveis os argumentos deduzidos pelo agravante, não há reparos à decisão agravada, que deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, porque:

(a) a inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997;

(b) a mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações referentes ao contrato celebrado entre as partes;

(c) o direito constitucional à moradia e a função social do imóvel, por si só, não respaldam a pretensão à manutenção do contrato sub judice, porquanto a concessão de financiamentos habitacionais pauta-se por uma política pública, orientada por critérios objetivos, que pressupõe o retorno dos recursos emprestados, na forma e tempo estabelecidos, para a continuidade de sua execução e o alcance dos objetivos prefigurados;

(d) não é dado ao Poder Judiciário adentrar na esfera administrativa da instituição financeira de renegociação da dívida e determinar a redução dos valores das parcelas para um valor que se enquadre às condições do devedor, contrariando totalmente o contrato e a liberalidade da instituição financeira (TRF4, 4ª Turma, AC 5017221-84.2014.404.7108, Relator Juiz Sérgio Renato Tejada Garcia, juntado aos autos em 17/02/2017):

SFH. INADIMPLEMENTO. RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATO OBRIGATORIEDADE. INEXISTÊNCIA A perda do emprego ou a redução da renda do mutuário são situações que, embora extremamente indesejáveis, não são de todo imprevisíveis ou extraordinárias, razão pela qual não autorizam a revisão das condições originariamente pactuadas. Inexiste, pois, obrigação legal da CEF renegociar a dívida, sendo certo que qualquer provimento jurisdicional neste sentido configuraria ingerência indevida do Poder Judiciário a limitar a autonomia da vontade e a liberdade contratual das partes envolvidas. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5075587-09.2015.404.7100, 4ª TURMA, Des. Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 24/11/2016)

(e) não há se falar em perigo de dano irreparável provocado, injustamente, pelo agente financeiro, porque é natural, legítimo e previsível que o credor, diante da inadimplência incontroversa do (a) devedor (a), recorra aos meios legais disponíveis para a satisfação de seu crédito, não tendo este adotado qualquer medida tendente a impedir ou retardar os efeitos de sua mora, a tempo de evitar a perda do bem:

DIREITO ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA. DECRETO-LEI Nº 70/66. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXECUÇÃO. TEORIA DO SUBSTANCIAL ADIMPLEMENTO. INAPLICÁVEL. PRECEDENTES. O processo de execução extrajudicial, realizado com base no rito previsto no Decreto-Lei nº 70/66, não é incompatível com a Constituição Federal. O referido Decreto prevê que a dívida vencida e não paga enseja a adoção do modelo de execução extrajudicial nele disciplinada. No caso dos autos, o vencimento da dívida e o inadimplemento do autor são fatos incontroversos. É certo que o procedimento do leilão extrajudicial a ser promovido pelo agente financiador tem exigências legais próprias, previstas pelo Decreto-Lei nº 70/66, que devem ser obedecidas, sob pena de nulidade. Todavia, é descabida a alegação genérica de vício sem a demonstração do efetivo prejuízo ou prática abusiva do agente financeiro a justificar a nulidade da execução. Ademais, não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia ou à função social dos contratos, desprovida de suporte fático ou jurídico, eis que sua efetivação não prescinde do pagamento do valor mutuado junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas; . Hipótese em que não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação pessoal nos termos da legislação pertinente. Não é aplicável ao caso a Teoria do Substancial Adimplemento, sob pena de impedir a pretensão resolutiva do credor que, quando o devedor estivesse próximo da satisfação integral da dívida (o que não é o caso), teria apenas a possibilidade de exigir o que ainda lhe é devido e não o retorno ao status quo ante. O longo período de inadimplência, sem o depósito do valor das prestações correspondente, não permite supor que o devedor agiu com boa-fé, pois não demonstra esforço e diligência em adimplir na integralidade o contrato. Não merece guarida a simples alegação de violação do direito à moradia ou à função social dos contratos, desprovida de suporte fático ou jurídico, certo que sua efetivação não prescinde do pagamento do valor mutuado junto ao agente financeiro, que (vale lembrar) se constitui em verbas públicas. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005745-15.2015.404.7108, 4ª TURMA, Des. Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JÚNIOR, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 07/07/2017 - grifei)

(f) só o depósito da integralidade da dívida, com os respectivos encargos moratórios, tem o condão de obstar o ajuizamento de eventual execução, o que não ocorreu no caso concreto;

(g) no procedimento de consolidação da propriedade não há violação ao princípio do devido processo legal - incluídos o contraditório e a ampla defesa -, já que o mutuário pode questionar o procedimento realizado pela mutuante judicialmente (como o faz agora), bem como ao princípio da boa-fé objetiva, pois a instituição financeira, ao que parece, tem agido em conformidade com a lei (consta na averbação n.º 5/79.477 da matrícula 79.477, que houve a constituição em mora do devedor fiduciante e a ausência de pagamento - evento 1, MATRIMOVEL7, dos autos de origem);

(h) o Oficial Cartorário certificou que, em razão do requerimento da credora fiduciária do imóvel de matricula 79.477. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, solicitando intimação de ÉLCIO SILVA, para purga de débito referente ao Contrato de Financiamento imobiliário nº 155552862361. nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/1997, foi realizada a diligência pelo Registro Civil, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas da comarca de São José/SC, tendo o seguinte resultado. "Certifico que compareci no endereço indicado na presente carta e notifiquei o destinatário, o porteiro Sr. Patrick, informou que era do cartório que teria um documento para a sua pessoa pediu para ele receber o mesmo informou que não iria receber. Do que dou fé. São José. 04 de maio de 2017" Até a presente data o mutuário não compareceu para realizar o pagamento do débito neste Oficio de Registro de Imóveis (grifei);

(i) a certidão exarada por oficial de Cartório de Registro de Imóveis possui fé pública, militando em seu favor a presunção de legitimidade do ato. No ponto, salientou, acertadamente, o juízo a quo:

Neste particular, rejeito a tese da parte autora de que ato nesses moldes caracteriza intimação ao porteiro, inválida porquanto anterior à alteração legislativa que o permitiria para o procedimento em questão, qual seja, a inserção ao art. 26 da Lei n. 9.514/97 do § 3º-B, pela Lei n. 13.465/2017, que veicula que, "nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A [por hora certa, persistindo suspeita de ocultação após duas tentativas frustradas] poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência".

Primeiramente, observa-se do texto certificado que, diferentemente do afirmado pela parte autora, a intimação não foi feita ao porteiro, mas sim mais precisamente, por contato tão só intermediado a partir da portaria pelo funcionário do edifício, ao próprio devedor, que, contudo, tomou deliberada iniciativa de furtivamente recusar-se a apresentar-se fisicamente para o recebimento do documento, consabidamente respeitante ao procedimento cartorário. A situação não é estranha ao que costuma acontecer em edifícios condominiais, em que precedido o acesso à porta do intimando de prévio contato por interfone mediado por funcionário do condomínio, para as quais entendo hábil ao atingimento de sua finalidade de cientificação da constituição em mora o contato verbal anunciando-o, mesmo que mediado por porteiro, e a mera entrega da via física do instrumento de intimação a este.

Nesse sentido, repugnando a intenção de colher o intimando proveito da própria torpeza em recusar emissão de nota de ciência no instrumento de intimação:

[...] Considera-se feita a intimação por carta emitida pelo Cartório de Títulos e Documentos, quando o mutuário recusa-se a aceitá-la e assiná-la, conforme certidão oficial. (TRF4, AC 2005.70.13.005206-1, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, D.E. 15/08/2007)

MANDADO DE INTIMAÇÃO. PENHORA. VALIDADE. ASSINATURA DA PARTE EXECUTADA. - A intimação da penhora é válida, ainda que a parte executada não tenha assinado o mandado, bastando que o Oficial de Justiça certifique a recusa do devedor a apor a nota de ciente. (TRF4, AG 2005.04.01.041892-0, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, DJ 10/05/2006)

Trata-se, ademais, de certificação exarada por oficial de Cartório de Registro de Imóveis a respeito do respectivo ato, de maneira revestida por fé pública, de modo a assegurar presunção jurídica de veracidade só desconstituível mediante contundente prova em contrário.

Outrossim, mesmo que assim não fosse e se considerasse ter a intimação sido realizada ao poteiro em si, em nome do devedor residente no prédio por ele atendido, hipótese admitida pela própria parte autora, melhor sorte não socorreria a esta. Isso porque, mesmo antes da explicitação da disciplina aplicável ao caso de intimação a porteiro no contexto do art. 26 da Lei n. 9.514/97 pela introdução a este dos §§ 3º-A e B, já era admitida jurisprudencialmente a validade de sua prática, ademais sem qualquer condicionamento. Nesse sentido, mutatis mutandis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CITAÇÃO PELO CORREIO – CONDOMÍNIO – CORRESPONDÊNCIA RECEBIDA PELO PORTEIRO OU ZELADOR – VALIDADE. 1 – Considera-se hígida a citação pelo correio, com o recebimento da carta por porteiro do condomínio, sem se exigir poder de representação. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP, AI 2131234-18.2016.8.26.0000, Relator Maria Lúcia Pizzotti, 30ª Câmara de Direito Privado, DJ 05/10/2016)

Renúncia do advogado. Notificação enviada pelo antigo procurador ao endereço dos executados constante nos autos. Correspondência recebida pelo porteiro do condomínio edilício. Presunção de validade do ato. Hora certa. Intimação da penhora. Ato discricionário do Oficial de Justiça. Irrelevância de não constar do mandado autorização para fazê-lo. Suspeita de ocultação devidamente esclarecida pelo meirinho. [...] (AI 2225861-14.2016.8.26.0000, Relator Araldo Telles Comarca, 10ª Câmara de Direito Privado, DJ 30/10/2017)

[...] LOTEAMENTO COM CONTROLE DE ACESSO – CORRESPONDÊNCIA RECEBIDA PELO PORTEIRO, SEM QUALQUER RESSALVA – VALIDADE DA CITAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO2488,§ 4ºº, DOCÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 20155 – ACERTO DA R. DECISÃO – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP, AI 2151267-92.2017.8.26.0000, Relator Simões de Vergueiro, 16ª Câmara de Direito Privado,, DJ 31/10/2017)

[...] Nas razões de recurso especial, alega o condomínio agravante violação do artigo 75, XI, do Código de Processo Civil. Sustenta que a sua citação para o processo não foi válida, pois não foi feita na pessoa do síndico, mas na do porteiro do prédio. Assim posta a questão, verifico não assistir razão ao agravante. Com efeito, o Código de Processo Civil de 2015, vigente quando do ajuizamento da ação, prevê em seu art. 248, § 4º, que nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria
responsável pelo recebimento de correspondência. É o que ocorreu no caso, conforme alegado pelo próprio agravante. Nesse contexto, é manifestamente improcedente a alegação de que a citação recebida pelo porteiro não é válida.
(STJ, AREsp 1330072, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 05/09/2018)

Assim, rejeito a arguição de suposta nulidade da notificação do devedor quanto ao ato procedimental administrativo que o constituiu em mora.

(j) a alegação de nulidade da notificação, que não teria abrangido a vaga de estacionamento, além de não ter sido objeto de análise pelo juízo a quo, não é suficiente para legitimar a suspensão do leilão, uma vez que tanto o apartamento quanto a vaga de garagem foram oferecidos em garantia fiduciária do débito (cálcula décima quarta do contrato, evento 1, CONTRA4, dos autos originários) e na matrícula daquele consta que o contrato de compra e venda, a alienação fiduciária e a consolidação da propriedade abrange também o bem da matrícula n.º 79.360 (vaga de garagem).

No mesmo sentido:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULAR PROCEDIMENTO. NOTIFICAÇÃO. PURGA DA MORA. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM. A produção de provas visa à formação do juízo de convicção do juiz, a quem cabe a tarefa de dirigir o processo (art. 139, NCPC) e a quem cabe, também, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito (art. 370, NCPC). Em princípio, pois, compete ao julgador a quo decidir acerca da necessidade de produção da prova, porquanto é o destinatário da prova e a ele cabe decidir sobre os elementos necessários à formação do próprio convencimento. O mero não atendimento dos despachos judiciais pela apelada não conduz necesssariamente à procedência do pedido da apelante, muito menos induz que não houve notificação. A mera alegação de ausência de notificação pessoal não é capaz de infirmar a presunção juris tantum do registro da consolidação da propriedade na matrícula, que goza de fé pública (e, por isso, de presunção de veracidade), constituindo-se em documento hábil para comprovar a mora do devedor. Não obstante tratar-se de presunção relativa, caberia à parte autora trazer ao menos indícios de que o procedimento estaria eivado de vícios, o que não restou configurado. Destarte, a prova dos autos demonstra que o procedimento executivo adotado pela Caixa Econômica Federal-CEF observou todas as exigências legais necessárias à consolidação da propriedade, de modo que a autora possuía plena ciência de seu andamento, da existência da dívida e do prazo de 15 dias para a purgação da mora. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5000729-69.2018.4.04.7110, 4ª Turma, Rel. Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, DECIDIU, POR UNANIMIDADE JUNTADO AOS AUTOS EM 29/11/2018)

(l) a realização de leilão envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros (p. ex. publicação de editais, contratação de leiloeiro etc.), de modo que não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos, em razão de um recurso aviado às vésperas do leilão (distribuído dia 11/07/2019, às 18:09:24), o que, sem dúvida, compromete a análise da pretensão recursal.

Ilustram esse posicionamento:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014 - grifei)

HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 201303992632, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJE 18/06/2014 - grifei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. SUSPENSÃO. 1. A inadimplência do autor em relação às parcelas do financiamento habitacional é inequívoca, tendo sido devidamente notificado em junho de 2015 para purgar a mora. 2. Ausente a purgação da mora, consolidou-se a propriedade em favor do agente financeiro, na forma da Lei 9.514/97. 3. Conquanto a consolidação da propriedade em prol do fiduciário não impeça que o devedor possa purgar a mora até arrematação, tal deve ser feito com o pagamento do valor integral da dívida, nos termos do art. 34 do Decreto 70/66. (TRF4, 3ª Turma, AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5010626-82.2016.404.0000, Rel. Des. Federal MARGA INGE BARTH TESSLER, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 05/05/2016 - grifei)

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO CONTRATO DE MÚTUO. 1. Não se justifica a inadimplência das prestações, mesmo que se verifique o descumprimento do contrato pelo agente financeiro em razão da capitalização de juros, uma vez que esta somente causa um aumento no saldo devedor do contrato. 2. Para suspensão do procedimento executivo é necessário o depósito do valor integral cobrado pelo agente financeiro. (TRF4, 3ª Turma, AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5017678-71.2012.404.0000, Rel. Juiz Federal NICOLAU KONKEL JUNIOR, D.E. 17/01/2013 - grifei)

Resguarde-se, contudo, o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, nos moldes do art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017.

CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A FORMALIZAÇÃO DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. I - Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. II - A impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/97. III - Somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. IV - Caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé, mesmo diante de inequívoca intenção de pagamento da quantia devida, há que se negar a possibilidade de purgação da mora, em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel. V - Apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. VI - O entendimento acerca da possibilidade de purgar a mora após a consolidação até a formalização do auto de arrematação está em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça. VII - Com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. VIII - Em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. IX - Apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do § 2º- B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. X - No vertente recurso, as partes agravantes manifestam intenção na purgação da mora em data anterior à referida alteração legislativa. Não há notícia de que o bem imóvel tenha sido arrematado a terceiros até o momento. XI - Assim, entendo possível a purgação da mora, na forma do art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97, até a formalização do auto de arrematação, pela aplicação subsidiária do art. 34 do DL n 70/66, mediante a realização do depósito, perante a instituição bancária, a quem compete apresentar, diretamente ao devedor, planilha com o montante referente ao valor integral do débito em seu favor. XII - Recurso parcialmente provido.Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por maioria, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (TRF3, 2ª Turma, AI 0017477-55.2016.4.03.0000, Rel. Des. Federal SOUZA RIBEIRO, e-DJF3 08/03/2018 - grifei)

Quanto à averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, tal providência pode ser adotada pela própria parte interessada, independentemente de autorização ou ordem judicial, especialmente porque não comprovada a oposição de óbice injustificado pelo Cartório de Registro de Imóveis competente (TRF4, 4ª Turma, AG 5019788-67.2017.4.04.0000, Rel. Des. Cândido Alfredo Silva Leal Junior, juntado aos autos em 08/09/2017).

Ante o exposto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ativo ao recurso.

Intimem-se, sendo a agravada para contrarrazões.

Estando o decisum em consonância com a jurisprudência e as circunstâncias do caso concreto, não vejo motivos para alterar o posicionamento adotado, que mantenho integralmente.

Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento.


Documento eletrônico assinado por SERGIO RENATO TEJADA GARCIA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001304848v2 e do código CRC f8c9bc5b.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): SERGIO RENATO TEJADA GARCIA
Data e Hora: 19/9/2019, às 20:50:15

5029741-84.2019.4.04.0000
40001304848 .V2

Conferência de autenticidade emitida em 20/09/2019 21:46:32.

Documento:40001304849
Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Agravo de Instrumento Nº 5029741-84.2019.4.04.0000/SC

RELATORA: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

AGRAVANTE: ELCIO SILVA

ADVOGADO: LUIZ FERNANDO ROSSETTI BORGES (OAB SC048212)

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

EMENTA

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS BANCÁRIOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. Lei n.º 9.514/1997. INADIMPLÊNCIA. PROPOSITURA DE AÇÃO. DIREITO CONSTITUCIONAL À MORADIA. RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA. LIBERALIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. PROCEDIMENTOS TENDENTES À SATISFAÇÃO DO CRÉDITO. DIREITO DO CREDOR. DEPÓSITO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CERTIDÃO DE OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. NULIDADE DA NOTIFICAÇÃO. INOCORRÊNCIA. LEILÃO. PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO DEVEDOR. POSSIBILIDADE DE EXERCÍCIO. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ENCARGO DO INTERESSADO.

I. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997.

II. A mera propositura de ação, sem demonstração da probabilidade do direito e depósito da quantia correspondente à dívida, não tem o condão de impedir o agente financeiro de adotar as providências decorrentes da falta de pagamento das prestações referentes ao contrato celebrado entre as partes.

III. O direito constitucional à moradia e a função social do imóvel, por si só, não respaldam a pretensão à manutenção do contrato sub judice, porquanto a concessão de financiamentos habitacionais pauta-se por uma política pública, orientada por critérios objetivos, que pressupõe o retorno dos recursos emprestados, na forma e tempo estabelecidos, para a continuidade de sua execução e o alcance dos objetivos prefigurados.

IV. Não é dado ao Poder Judiciário adentrar na esfera administrativa da instituição financeira de renegociação da dívida e determinar a redução dos valores das parcelas para um valor que se enquadre às condições do devedor, contrariando totalmente o contrato e a liberalidade da instituição financeira.

V. Não há se falar em perigo de dano irreparável provocado, injustamente, pelo agente financeiro, porque é natural, legítimo e previsível que o credor, diante da inadimplência incontroversa do (a) devedor (a), recorra aos meios legais disponíveis para a satisfação de seu crédito, não tendo este adotado qualquer medida tendente a impedir ou retardar os efeitos de sua mora, a tempo de evitar a perda do bem.

VI. Só o depósito da integralidade da dívida, com os respectivos encargos moratórios, tem o condão de obstar o ajuizamento de eventual execução, o que não ocorreu no caso concreto.

VII. No procedimento de consolidação da propriedade não há violação ao princípio do devido processo legal - incluídos o contraditório e a ampla defesa -, já que o mutuário pode questionar o procedimento realizado pela mutuante judicialmente (como o faz agora), bem como ao princípio da boa-fé objetiva, pois a instituição financeira, ao que parece, tem agido em conformidade com a lei.

VIII. A certidão exarada por oficial de Cartório de Registro de Imóveis possui fé pública, militando em seu favor a presunção de legitimidade do ato.

IX. A alegação de nulidade da notificação, que não teria abrangido a vaga de estacionamento, além de não ter sido objeto de análise pelo juízo a quo, não é suficiente para legitimar a suspensão do leilão, uma vez que tanto o apartamento quanto a vaga de garagem foram oferecidos em garantia fiduciária do débito e na matrícula daquele consta que o contrato de compra e venda, a alienação fiduciária e a consolidação da propriedade abrange também o bem da matrícula n.º 79.360 (vaga de garagem).

X. A realização de leilão envolve a adoção de inúmeros atos prévios e o dispêndio de recursos financeiros (p. ex. publicação de editais, contratação de leiloeiro etc.), de modo que não se afigura razoável simplesmente suspender a sua consumação ou seus efeitos, em razão de um recurso aviado às vésperas do leilão, o que, sem dúvida, compromete a análise da pretensão recursal.

XI. Resguarde-se, contudo, o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, nos moldes do art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017.

XII. Quanto à averbação da existência da ação na matrícula do imóvel, tal providência pode ser adotada pela própria parte interessada, independentemente de autorização ou ordem judicial, especialmente porque não comprovada a oposição de óbice injustificado pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 18 de setembro de 2019.


Documento eletrônico assinado por SERGIO RENATO TEJADA GARCIA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001304849v4 e do código CRC f5993b7d.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): SERGIO RENATO TEJADA GARCIA
Data e Hora: 19/9/2019, às 20:50:15

5029741-84.2019.4.04.0000
40001304849 .V4

Conferência de autenticidade emitida em 20/09/2019 21:46:32.

Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Ordinária DE 18/09/2019

Agravo de Instrumento Nº 5029741-84.2019.4.04.0000/SC

RELATOR: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

PRESIDENTE: Desembargador Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR

PROCURADOR (A): MARCUS VINICIUS AGUIAR MACEDO

AGRAVANTE: ELCIO SILVA

ADVOGADO: LUIZ FERNANDO ROSSETTI BORGES (OAB SC048212)

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária do dia 18/09/2019, na sequência 499, disponibilizada no DE de 26/08/2019.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

Votante: Juiz Federal SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA

Votante: Juíza Federal MARIA ISABEL PEZZI KLEIN

Votante: Desembargador Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR

MÁRCIA CRISTINA ABBUD

Secretária


Conferência de autenticidade emitida em 20/09/2019 21:46:32.