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30 de Março de 2020
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50522371020194040000 5052237-10.2019.4.04.0000 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Agravo de Instrumento Nº 5052237-10.2019.4.04.0000/RS

AGRAVANTE: MANOEL RENATO SILVA DA ROSA

ADVOGADO: DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB RS113577)

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

DESPACHO/DECISÃO

Este agravo de instrumento ataca decisão proferida pelo juiz federal substituto Marcos Eduarte Reolon que indeferiu tutela de urgência, requerida para o fim de autorizar o depósito do valor para purgar a mora (R$ 6.713,94), suspender a execução extrajudicial, em especial o leilão marcado para 19/11/2019, autorizar a manutenção da parte autora na posse do imóvel e impedir a inclusão da parte autora em cadastros de inadimplentes.

Esse é o teor da decisão agravada, na parte que aqui interessa (evento 3 do processo originário):

Da Justiça Gratuita

Concedo à parte autora o benefício da justiça gratuita. Anote-se.

Leilão extrajudicial designado para 19/11/2019 (ev. 1, EDITAL10). Passo à análise do pleito urgente.

Da Tutela Provisória de Urgência

No caso dos autos, o mutuário firmou contrato de financiamento em 24/05/2012 (ev. 1, CONTR7) e, ao longo da contratualidade, incorporou diversas prestações ao saldo devedor em 30/11/2012, 12/01/2016, 05/09/2016 e 22/12/2017, estando inadimplente pelo menos desde 03/06/2018. O valor da dívida, por seu turno, é de R$72.376,17, posicionado para 07.11.2019 (ev. 1, PLAN9).

Tendo em vista que a parte autora estava em situação de inadimplência, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97, não há como obstar a alienação do bem a terceiro, ou determinar sua indisponibilidade, bem como manter a parte autora na posse do imóvel.

Nesses casos, a lei exige a notificação pessoal para purga da mora, e a informação na planilha no sentido de que a propriedade foi consolidada em 11/06/2018, juntamente com a notícia de realização do leilão, fazem presumir que o imóvel já foi retomado pelo Agente Financeiro.

Nessa situação, a mera intenção de regularizar a dívida não implica pagamento, na medida em que depósito judicial independe de autorização judicial. Nesse mister, ainda que efetuado o depósito integral da dívida - o que não ocorreu - o acolhimento da pretensão da parte autora vai de encontro ao teor da Lei nº 9.514/97 ante a extinção do contrato pela excussão do bem que representa a garantia.

Isso porque na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que mantém-se como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento.

Não é por acaso que o artigo 27 da Lei nº 9514/97, dispõe:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

A consolidação da propriedade levada a efeito, por si só, obsta a regularização do débito, inexistindo a possibilidade da convalidação do contrato pelo simples pagamento após decorrido o prazo legal de quinze dias para a purga da mora (artigo 26, Lei 9514/97), por que extinto em função da execução da garantia, por força das diretrizes impostas pela Lei nº 9514/97.

O acolhimento da pretensão implicaria subversão às diretrizes da Lei nº 9.514/97 e segurança jurídica dos contratos, ao passo que ninguém poderia, ou teria interesse em adquirir imóvel retomado pela CEF por meio de consolidação da propriedade, por receio de que o devedor pudesse reaver a posse de forma tão fácil, a despeito da longa inadimplência, inércia na regularização e das regras legais e contratuais, permitindo aos devedores a permanência da situação da inadimplência e da moradia gratuita, em desrespeito ao credor e demais mutuários que cumprem com suas obrigações contratuais em tempo, contribuindo para a manutenção sadia do sistema.

Quanto ao direito à purga da mora, esclareço que, em que pese a Corte Regional reconheça esta possibilidade em determinadas hipóteses, faz-se necessário que a ex-mutuária pague a integralidade da dívida (parcelas vencidas e vincendas) somada às custas da Instituição Financeira com o Cartório de Registro de Imóveis e notificações. Nesse sentido:

SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGA DA MORA.1. A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira dispendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações.2. Não há prova nos autos que a notificação do Evento 14 se refere à primeira notificação lançada contra o autor e que a dívida foi renegociada. Não tem o autor, de fato, como fazer a prova negativa da inocorrência de uma segunda notificação, mas teria como provar a renegociação da dívida.3. Como não houve a inversão do ônus da prova, cabia ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. Todavia, não foi assim que procedeu. (TRF4, AC 5006056-39.2015.404.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 18/05/2016)

Além de não haver depósito integral da dívida, a Lei nº 13.465 de 11/07/2017, alterou algumas disposições da Lei nº 9.514/97, especialmente no que toca à impossibilidade de aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66, aplicável tão somente para contratos com garantia hipotecária, o que, afinal, corrobora com o entendimento há muito externado por este Juízo que, decorre de simples análise do instituto da alienação fiduciária em garantia. Transcreve-se o teor do artigo 39, II, da Lei nº 9514/97, alterado pela Lei nº 13.465 de 11/07/2017:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH;

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

A alteração na legislação trata de atos meramente procedimentais, e a alegação de irretroatividade limita-se aos atos que foram praticados antes da sua vigência. Além do mais, como já referido, a purga da mora pressupõe o adimplemento das parcelas vencidas e vincendas, e também das despesas com o procedimento de execução extrajudicial. A parte autora, por seu turno, ofereceu apenas a quitação das parcelas vencidas (R$ 4.353,19 por meio do FGTS e o restante R$ 2.360,75, à vista).

Já no que diz respeito ao preço de venda do imóvel, o artigo 27 da Lei n.º 9.514/97, aplicável ao caso em tela, preconiza as regras para o leilão público e avaliação do imóvel:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Conforme expressa previsão legal, o valor do imóvel a ser considerado para fins de leilão deverá estar presente no instrumento contratual, e servirá de base para o primeiro leilão realizado. Em caso de insucesso do primeiro leilão, a legislação de regência admite a venda pelo valor da dívida total, incluídas todas as despesas e débitos verificados.

No caso em tela, não se pode inferir, do extrato parcial do Edital de Leilão Público acostado (evento 1, EDITAL10), se o leilão aprazado para o dia 19.11.19 seria o primeiro ou o segundo. De qualquer forma, considerando-se que no momento da contratação o imóvel estava avaliado para fins de garantia fiduciária em R$87.000,00, e que ao tempo da consolidação o valor do débito em execução era de R$72.376,17, não há, prima facie, qualquer irregularidade no oferecimento do bem pela quantia de R$91.910,00.

Com base nesses argumentos, ausente o fumus boni iuris da medida pleiteada, INDEFIRO os pedidos de tutela provisória de urgência

Quanto aos valores ofertados, malgrado não se mostrem suficientes para purgar a mora, independem de autorização para serem depositados. Caso a parte autora pretenda, poderá depositar o que entender em juízo, mas ciente de que este juízo não pode obrigar a credora a aceitar uma quantia diversa daquela devida.

Intime-se.

Encaminhem-se os autos ao CEJUSCON para citação, intimação acerca da concessão do benefício da Justiça Gratuita e realização de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC.

No prazo de que dispõe para contestar, a CEF deverá juntar aos autos cópia do procedimento de execução extrajudicial.

Retornando os autos sem acordo, e sobrevindo a contestação, intime-se a parte autora para que, querendo, manifeste-se no prazo de quinze dias. Na mesma oportunidade, intimem-se as partes para que manifestem e justifiquem eventual interesse na produção de provas no prazo de quinze dias.

Após, venham os autos conclusos.

A parte agravante pede a reforma da decisão, alegando que: (a) restou inadimplente por ter ficado desempregado e sem os pais para lhe auxiliar; (b) atualmente tem condições de pagar os valores atrasados; (c) há risco à efetividade do processo caso não deferida a tutela, pois o bem poderá ser alienado a terceiros por venda direta; (d) a consolidação da propriedade não extingue o contrato, o que ocorre apenas com arrematação ou compra do bem por terceiros; (e) por aplicação da lei vigente à data da assinatura do contrato, é possível a purga da mora até a data da assinatura do termo de arrematação.

Pede, assim, a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão agravada.

Relatei. Decido.

O deferimento total ou parcial da pretensão recursal, em antecipação da tutela, por decisão monocrática do relator, é cabível quando estiverem evidenciados, de um lado, a probabilidade do direito (que, no caso, consiste na probabilidade de provimento do recurso), e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 1.019-I, c/c art. 300).

Embora as alegações da parte agravante, julgo não estarem presentes os requisitos necessários para o deferimento da tutela recursal antecipada, entendendo deva ser, por enquanto, mantida a decisão agravada, por estes fundamentos:

(a) o juízo de origem está próximo das partes e dos fatos, devendo ser prestigiada sua apreciação dos fatos da causa, não existindo nos autos, nesse momento, situação que justificasse alteração do que foi decidido;

(b) a decisão agravada está suficientemente fundamentada, neste momento parecendo a este relator que aquele entendimento deva ser mantido porque bem equacionou as questões controvertidas;

(c) a probabilidade de provimento deste agravo de instrumento é escassa, considerando que não há mais direito à purgação da mora, mas apenas à preferência na aquisição em leilão.

Após as modificações da Lei 9.514/1997, operada pela Lei 13.465/2017, que alteraram a redação do art. 39-II daquele primeiro diploma legal e acresceram-lhe o art. 26-A e seus parágrafos, não é mais possível purgar a mora posteriormente a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, possibilidade antes reconhecida pela jurisprudência.

Nesse ponto, pertinente destacar o seguinte julgado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. POSSIBILIDADE DE PURGAR A MORA. ATÉ A AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALTERAÇÕES DA LEI Nº 13.465/2017. RECURSO IMPROVIDO. 1. A possibilidade de os mutuários purgarem a mora até assinatura do auto de arrematação era reconhecida pela jurisprudência face à possibilidade de aplicação do art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 ao procedimento expropriatório de imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia. 2. Todavia, a alteração da Lei n. 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente tal faculdade em 11/07/2017, com a incrementação do artigo 26-A, § 2º, que permite a purgação da mora somente até data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco e revogação do art. 39, II, da mesma lei (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). 3. Assim, considerando que o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel deu-se após a entrada em vigor das novas regras implantadas pela Lei 13.465/17, não há que se falar em possibilidade de purga da mora no caso em comento. (TRF4, AG 5007382-43.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/06/2019)

Na hipótese dos autos, a averbação da consolidação da propriedade ocorreu após as referidas mudanças na Lei 9.514/1997. Logo, a purgação da mora não é mais possível.

Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal.

Intimem-se as partes, inclusive a parte agravada para contrarrazões.

Dispenso as informações. Se necessário, comunique-se ao juízo de origem.

Após, adotem-se as providências necessárias para julgamento (intimação do MPF e dos interessados; inclusão em pauta; etc).


Documento eletrônico assinado por CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001544947v10 e do código CRC 28742508.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR
Data e Hora: 12/12/2019, às 16:41:16

5052237-10.2019.4.04.0000
40001544947 .V10

Conferência de autenticidade emitida em 28/12/2019 21:03:59.