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30 de Março de 2020
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 5052237-10.2019.4.04.0000 5052237-10.2019.4.04.0000

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Órgão Julgador
QUARTA TURMA
Julgamento
12 de Dezembro de 2019
Relator
CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR

Decisão

Este agravo de instrumento ataca decisão proferida pelo juiz federal substituto Marcos Eduarte Reolon que indeferiu tutela de urgência, requerida para o fim de autorizar o depósito do valor para purgar a mora (R$ 6.713,94), suspender a execução extrajudicial, em especial o leilão marcado para 19/11/2019, autorizar a manutenção da parte autora na posse do imóvel e impedir a inclusão da parte autora em cadastros de inadimplentes. Esse é o teor da decisão agravada, na parte que aqui interessa (evento 3 do processo originário): Da Justiça Gratuita Concedo à parte autora o benefício da justiça gratuita. Anote-se. Leilão extrajudicial designado para 19/11/2019 (ev. 1, EDITAL10). Passo à análise do pleito urgente. Da Tutela Provisória de Urgência No caso dos autos, o mutuário firmou contrato de financiamento em 24/05/2012 (ev. 1, CONTR7) e, ao longo da contratualidade, incorporou diversas prestações ao saldo devedor em 30/11/2012, 12/01/2016, 05/09/2016 e 22/12/2017, estando inadimplente pelo menos desde 03/06/2018. O valor da dívida, por seu turno, é de R$72.376,17, posicionado para 07.11.2019 (ev. 1, PLAN9). Tendo em vista que a parte autora estava em situação de inadimplência, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97, não há como obstar a alienação do bem a terceiro, ou determinar sua indisponibilidade, bem como manter a parte autora na posse do imóvel. Nesses casos, a lei exige a notificação pessoal para purga da mora, e a informação na planilha no sentido de que a propriedade foi consolidada em 11/06/2018, juntamente com a notícia de realização do leilão, fazem presumir que o imóvel já foi retomado pelo Agente Financeiro. Nessa situação, a mera intenção de regularizar a dívida não implica pagamento, na medida em que depósito judicial independe de autorização judicial. Nesse mister, ainda que efetuado o depósito integral da dívida - o que não ocorreu - o acolhimento da pretensão da parte autora vai de encontro ao teor da Lei nº 9.514/97 ante a extinção do contrato pela excussão do bem que representa a garantia. Isso porque na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que mantém-se como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Não é por acaso que o artigo 27 da Lei nº 9514/97, dispõe: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. A consolidação da propriedade levada a efeito, por si só, obsta a regularização do débito, inexistindo a possibilidade da convalidação do contrato pelo simples pagamento após decorrido o prazo legal de quinze dias para a purga da mora (artigo 26, Lei 9514/97), por que extinto em função da execução da garantia, por força das diretrizes impostas pela Lei nº 9514/97. O acolhimento da pretensão implicaria subversão às diretrizes da Lei nº 9.514/97 e segurança jurídica dos contratos, ao passo que ninguém poderia, ou teria interesse em adquirir imóvel retomado pela CEF por meio de consolidação da propriedade, por receio de que o devedor pudesse reaver a posse de forma tão fácil, a despeito da longa inadimplência, inércia na regularização e das regras legais e contratuais, permitindo aos devedores a permanência da situação da inadimplência e da moradia gratuita, em desrespeito ao credor e demais mutuários que cumprem com suas obrigações contratuais em tempo, contribuindo para a manutenção sadia do sistema. Quanto ao direito à purga da mora, esclareço que, em que pese a Corte Regional reconheça esta possibilidade em determinadas hipóteses, faz-se necessário que a ex-mutuária pague a integralidade da dívida (parcelas vencidas e vincendas) somada às custas da Instituição Financeira com o Cartório de Registro de Imóveis e notificações. Nesse sentido: SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGA DA MORA.1. A purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira dispendeu com Cartório de Registro de Imóveis e notificações.2. Não há prova nos autos que a notificação do Evento 14 se refere à primeira notificação lançada contra o autor e que a dívida foi renegociada. Não tem o autor, de fato, como fazer a prova negativa da inocorrência de uma segunda notificação, mas teria como provar a renegociação da dívida.3. Como não houve a inversão do ônus da prova, cabia ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. Todavia, não foi assim que procedeu. (TRF4, AC 5006056-39.2015.404.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 18/05/2016) Além de não haver depósito integral da dívida, a Lei nº 13.465 de 11/07/2017, alterou algumas disposições da Lei nº 9.514/97, especialmente no que toca à impossibilidade de aplicação subsidiária do Decreto-lei nº 70/66, aplicável tão somente para contratos com garantia hipotecária, o que, afinal, corrobora com o entendimento há muito externado por este Juízo que, decorre de simples análise do instituto da alienação fiduciária em garantia. Transcreve-se o teor do artigo 39, II, da Lei nº 9514/97, alterado pela Lei nº 13.465 de 11/07/2017: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH; II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) A alteração na legislação trata de atos meramente procedimentais, e a alegação de irretroatividade limita-se aos atos que foram praticados antes da sua vigência. Além do mais, como já referido, a purga da mora pressupõe o adimplemento das parcelas vencidas e vincendas, e também das despesas com o procedimento de execução extrajudicial. A parte autora, por seu turno, ofereceu apenas a quitação das parcelas vencidas (R$ 4.353,19 por meio do FGTS e o restante R$ 2.360,75, à vista). Já no que diz respeito ao preço de venda do imóvel, o artigo 27 da Lei n.º 9.514/97, aplicável ao caso em tela, preconiza as regras para o leilão público e avaliação do imóvel: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Conforme expressa previsão legal, o valor do imóvel a ser considerado para fins de leilão deverá estar presente no instrumento contratual, e servirá de base para o primeiro leilão realizado. Em caso de insucesso do primeiro leilão, a legislação de regência admite a venda pelo valor da dívida total, incluídas todas as despesas e débitos verificados. No caso em tela, não se pode inferir, do extrato parcial do Edital de Leilão Público acostado (evento 1, EDITAL10), se o leilão aprazado para o dia 19.11.19 seria o primeiro ou o segundo. De qualquer forma, considerando-se que no momento da contratação o imóvel estava avaliado para fins de garantia fiduciária em R$87.000,00, e que ao tempo da consolidação o valor do débito em execução era de R$72.376,17, não há, prima facie, qualquer irregularidade no oferecimento do bem pela quantia de R$91.910,00. Com base nesses argumentos, ausente o fumus boni iuris da medida pleiteada, INDEFIRO os pedidos de tutela provisória de urgência Quanto aos valores ofertados, malgrado não se mostrem suficientes para purgar a mora, independem de autorização para serem depositados. Caso a parte autora pretenda, poderá depositar o que entender em juízo, mas ciente de que este juízo não pode obrigar a credora a aceitar uma quantia diversa daquela devida. Intime-se. Encaminhem-se os autos ao CEJUSCON para citação, intimação acerca da concessão do benefício da Justiça Gratuita e realização de audiência de conciliação, nos termos do art. 334 do CPC. No prazo de que dispõe para contestar, a CEF deverá juntar aos autos cópia do procedimento de execução extrajudicial. Retornando os autos sem acordo, e sobrevindo a contestação, intime-se a parte autora para que, querendo, manifeste-se no prazo de quinze dias. Na mesma oportunidade, intimem-se as partes para que manifestem e justifiquem eventual interesse na produção de provas no prazo de quinze dias. Após, venham os autos conclusos. A parte agravante pede a reforma da decisão, alegando que: (a) restou inadimplente por ter ficado desempregado e sem os pais para lhe auxiliar; (b) atualmente tem condições de pagar os valores atrasados; (c) há risco à efetividade do processo caso não deferida a tutela, pois o bem poderá ser alienado a terceiros por venda direta; (d) a consolidação da propriedade não extingue o contrato, o que ocorre apenas com arrematação ou compra do bem por terceiros; (e) por aplicação da lei vigente à data da assinatura do contrato, é possível a purga da mora até a data da assinatura do termo de arrematação. Pede, assim, a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão agravada. Relatei. Decido. O deferimento total ou parcial da pretensão recursal, em antecipação da tutela, por decisão monocrática do relator, é cabível quando estiverem evidenciados, de um lado, a probabilidade do direito (que, no caso, consiste na probabilidade de provimento do recurso), e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 1.019-I, c/c art. 300). Embora as alegações da parte agravante, julgo não estarem presentes os requisitos necessários para o deferimento da tutela recursal antecipada, entendendo deva ser, por enquanto, mantida a decisão agravada, por estes fundamentos: (a) o juízo de origem está próximo das partes e dos fatos, devendo ser prestigiada sua apreciação dos fatos da causa, não existindo nos autos, nesse momento, situação que justificasse alteração do que foi decidido; (b) a decisão agravada está suficientemente fundamentada, neste momento parecendo a este relator que aquele entendimento deva ser mantido porque bem equacionou as questões controvertidas; (c) a probabilidade de provimento deste agravo de instrumento é escassa, considerando que não há mais direito à purgação da mora, mas apenas à preferência na aquisição em leilão. Após as modificações da Lei 9.514/1997, operada pela Lei 13.465/2017, que alteraram a redação do art. 39-II daquele primeiro diploma legal e acresceram-lhe o art. 26-A e seus parágrafos, não é mais possível purgar a mora posteriormente a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, possibilidade antes reconhecida pela jurisprudência. Nesse ponto, pertinente destacar o seguinte julgado: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. POSSIBILIDADE DE PURGAR A MORA. ATÉ A AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALTERAÇÕES DA LEI Nº 13.465/2017. RECURSO IMPROVIDO. 1. A possibilidade de os mutuários purgarem a mora até assinatura do auto de arrematação era reconhecida pela jurisprudência face à possibilidade de aplicação do art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 ao procedimento expropriatório de imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia. 2. Todavia, a alteração da Lei n. 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente tal faculdade em 11/07/2017, com a incrementação do artigo 26-A, § 2º, que permite a purgação da mora somente até data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco e revogação do art. 39, II, da mesma lei (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). 3. Assim, considerando que o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel deu-se após a entrada em vigor das novas regras implantadas pela Lei 13.465/17, não há que se falar em possibilidade de purga da mora no caso em comento. (TRF4, AG 5007382-43.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/06/2019) Na hipótese dos autos, a averbação da consolidação da propriedade ocorreu após as referidas mudanças na Lei 9.514/1997. Logo, a purgação da mora não é mais possível. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se as partes, inclusive a parte agravada para contrarrazões. Dispenso as informações. Se necessário, comunique-se ao juízo de origem. Após, adotem-se as providências necessárias para julgamento (intimação do MPF e dos interessados; inclusão em pauta; etc).