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30 de Março de 2020
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 50440406620194040000 5044040-66.2019.4.04.0000 - Inteiro Teor

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Inteiro Teor

Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Agravo de Instrumento Nº 5044040-66.2019.4.04.0000/RS

RELATORA: Juíza Federal MARIA ISABEL PEZZI KLEIN

AGRAVANTE: SAULO DOMINGUES MACHADO

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão, proferida nos autos de ação declaratória de nulidade da consolidação da propriedade de imóvel objeto de financiamento habitacional, pela qual foi indeferido o pedido de tutela de urgência formulado com o objetivo de sustar o leilão do citado imóvel e para que a parte autora, ora agravante, seja mantida na posse do bem.

Narra o recorrente ter firmado contrato habitacional com garantia de alienação fiduciária, para aquisição de imóvel no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, mas em razão de dificuldades financeiras não teve condições de honrar as prestações, decorrendo a consolidação da propriedade do bem em favor do agente financeiro. Afirma que embora tenha tentado entabular tratativas para quitar a dívida, a instituição bancária não possibilitou uma renegociação, além de encaminhar o imóvel para leilão.

Alega haver irregularidades no procedimento de consolidação, especialmente por falta de notificação, além de não ter sido regularmente notificado acerca da realização do leilão, a despeito da legislação vigente, e de não ter sido intimado para purgar a mora, a qual é possível inclusive após o procedimento de consolidação.

Postula o agravante:

"a) a concessão de antecipação de tutela recursal, suspendendo o prosseguimento da execução extrajudicial em relação ao contrato sub judice e

b) o provimento do presente recurso de agravo de instrumento, para fins de que seja modificada a decisão do evento 04 dos autos de origem a de deferir a tutela de urgência pleiteada nos exatos termos da exordial, ordenando a suspensão da execução extrajudicial ao imóvel matriculado sob o nº 14.049, junto ao Registro de Imóveis de Campo Bom/RS, bem como autorizar a manutenção da autora na posse do bem, até a decisão definitiva desta demanda ou, alternativamente, caso o bem tenha sido arrematado no leilão realizado em 04/10/2019, seja determinado o estancamento dos atos atinentes a transferência do domínio do imóvel em questão, ao efeito de impedir que a agravada proceda a transferência do bem à terceiros, no aguardo da solução desta demanda."

Indeferida a antecipação de tutela, regularmente intimada, a parte agravada não apresentou contraminuta.

Esta a suma.

VOTO

A decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:

"(...) Para a concessão de tutela de urgência, exige o art. 300 do Código de Processo Civil a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que mantém-se como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento.

A consolidação da propriedade, por si só, obsta a regularização do débito, inexistindo a possibilidade da convalidação do contrato pelo simples pagamento, mesmo que integral, após decorrido o prazo legal de quinze dias para a purga da mora (art. 26, Lei 9514/1997), porque extinto em função da execução da garantia, por força das diretrizes impostas pela Lei nº 9514/1997, ainda que o normativo refira a possibilidade da utilização dos dispositivos que compõem o Decreto-lei nº 70/1966 de forma subsidiária.

O acolhimento da pretensão implicaria subversão às diretrizes da Lei nº 9514/1997 e segurança jurídica dos contratos, ao passo que ninguém poderia, ou teria interesse, em adquirir imóvel retomado pela CEF por meio de consolidação da propriedade, por receio de que o devedor pudesse reaver a posse de forma tão fácil, a despeito da inadimplência, inércia na regularização e das regras legais e contratuais, permitindo ao devedor a permanência da situação da inadimplência e do crédito fácil, em desrespeito ao credor e demais mutuários que cumprem com suas obrigações contratuais em tempo, contribuindo para a manutenção sadia do sistema.

Por outro lado, não se desconhece que parte da jurisprudência do TRF da 4ª Região permite a purga da mora após a consolidação da propriedade. Contudo, a incidência desses precedentes pressupõem o pagamento integral da dívida, acrescido dos encargos da execução extrajudicial.

Contudo, purgar a mora não significa meramente depositar o valor incontroverso ou das parcelas vencidas, mas da integralidade da dívida, acrescida dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

Segundo a própria parte autora, já houve a consolidação da propriedade em favor da CEF, o que pode ser comprovado pela averbação na matrícula do imóvel nº 14.049 (evento 1 - MATRIMÓVEL6). Dessa forma, milita em favor da credora, a legitimidade do procedimento, o qual passou pelo crivo do registrador público antes da averbação.

A cópia da matrícula indica que a consolidação da propriedade em favor do credor (CEF) foi averbado no CRI em 26/07/2018, o que indica inadimplência de longa data, o que é contraditório com o pedido antecipatório as vésperas do leilão do designado para 04/10/2019.

Quanto à ausência de notificação acerca dos leilões, o § 2º-A, do art. 27, da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017, determinou a comunicação do devedor sobre a marcação dos leilões, com o intuito de que possa exercer seu direito de preferência para adquirir o imóvel. Nesse contexto, considerando que o autor está ciente da data dos leilões, não há justificativa para o deferimento da tutela de urgência com base nesse fundamento e antes do contraditório.

Há que referir, ainda, que, havendo real interesse na aquisição do bem, aos demandantes é assegurado o direito de preferência em relação ao imóvel até a data de realização do 2º leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei n.º 13.465/2017.

Logo, ausente a probabilidade do direito, o indeferimento da tutela de urgência se impõe.

Ante o exposto, indefiro a tutela de urgência pretendida, nos termos da fundamentação. (...)"

Inicialmente cumpre observar que o contrato de financiamento imobiliário realizado entre a parte agravante e a CEF foi firmado na modalidade de alienação fiduciária.

Nessa hipótese, enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel em garantia, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais.

Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, "a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com a constituição da propriedade fiduciária, mediante o registro do contrato no registro de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel".

Assim, nos termos do art. 25 da Lei 9.514/97, "Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel".

Em contrapartida, em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26 da Lei supracitada:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

A validade do procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade previsto na Lei 9.514/97 já foi reconhecida por este Tribunal Regional. Nesse sentido:

SFH. MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO SAC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. ARTIGO 26 DA LEI 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. 1. O sistema de amortização SAC não incorre na capitalização de juros. 2. Nada há de ilegal na cláusula que prevê o vencimento antecipado da dívida do financiamento habitacional, no caso de inadimplência injustificada. 3. Nada há de ilegal, também, no artigo 26 da Lei 9.514/97, que permite a consolidação da propriedade em nome da credora, quando não há purgação da mora. (TRF4, AC 0000041-23.2008.404.7118, Quarta Turma, Relator Sérgio Renato Tejada Garcia, D.E. 22/03/2010)

Afasta-se, assim, eventual alegação de inconstitucionalidade do rito extrajudicial de consolidação de propriedade previsto na Lei 9.514/97.

Quanto à regularidade do procedimento perpetrado, não se vislumbra, com as provas constantes dos autos, nulidade apta a macular o procedimento adotado pela então ré. Importante frisar, a agravante não nega o inadimplemento contratual, o qual acarretou a sua constituição em mora sem quitação no prazo legal.

Assim, no caso dos autos, não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, o que é incontroverso, restou consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.

Ressalvo que a jurisprudência deste TRF da 4ª Região já vinha reconhecendo possibilidade de purga da mora mesmo após a consolidação da propriedade em favor da fiduciária mediante o pagamento de todo o débito, inclusive as despesas de transmissão e registro, e não somente dos valores em aberto. (TRF4. Apelação cível nº 2007.71.08.008964-0/RS. Relator: Des. Federal Marga Inge Barth Tessler. J. em 01.12.2010), aplicando supletivamente o artigo 34 do Decreto-Lei 70/66, por força do que dispunha o inciso II do art. 39 da Lei 9.514/97 antes da sua alteração pela Lei 13.465/2017.

Agora há disciplina específica.

Em razão do advento da Lei 13.465/2017 foi introduzido o artigo 26-A e alterado o artigo 27. Estabelecem referidos dispositivos:

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI edo parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Já tendo havido no caso em apreço a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, a única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.

Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento.


Documento eletrônico assinado por MARIA ISABEL PEZZI KLEIN, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001546655v3 e do código CRC b3298f8a.

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Signatário (a): MARIA ISABEL PEZZI KLEIN
Data e Hora: 5/2/2020, às 17:21:20

5044040-66.2019.4.04.0000
40001546655 .V3

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Documento:40001546656
Poder Judiciário
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Agravo de Instrumento Nº 5044040-66.2019.4.04.0000/RS

RELATORA: Juíza Federal MARIA ISABEL PEZZI KLEIN

AGRAVANTE: SAULO DOMINGUES MACHADO

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

EMENTA

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEILÃO. IMÓVEL OBJETO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. POSSE DO BEM.

- Na modalidade de alienação fiduciária, enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel em garantia, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais.

- Não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, o que é incontroverso, restou consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 26, parágrafo 7º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover os atos expropriatórios, nos termos da lei.

- Já tendo havido no caso em apreço a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, a única possibilidade para o devedor fiduciante é o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, nos termos do § 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 05 de fevereiro de 2020.


Documento eletrônico assinado por MARIA ISABEL PEZZI KLEIN, na forma do artigo , inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40001546656v4 e do código CRC 9df62170.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARIA ISABEL PEZZI KLEIN
Data e Hora: 5/2/2020, às 17:21:20

5044040-66.2019.4.04.0000
40001546656 .V4

Conferência de autenticidade emitida em 06/02/2020 20:26:02.

Extrato de Ata
Poder Judiciário
Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Ordinária DE 05/02/2020

Agravo de Instrumento Nº 5044040-66.2019.4.04.0000/RS

RELATORA: Juíza Federal MARIA ISABEL PEZZI KLEIN

PRESIDENTE: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

PROCURADOR (A): RICARDO LUÍS LENZ TATSCH

AGRAVANTE: SAULO DOMINGUES MACHADO

ADVOGADO: GABRIEL DINIZ DA COSTA (OAB RS063407)

AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF

Certifico que este processo foi incluído na Pauta da Sessão Ordinária do dia 05/02/2020, na sequência 21, disponibilizada no DE de 19/12/2019.

Certifico que a 4ª Turma, ao apreciar os autos do processo em epígrafe, proferiu a seguinte decisão:

A 4ª TURMA DECIDIU, POR UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARIA ISABEL PEZZI KLEIN

Votante: Juíza Federal MARIA ISABEL PEZZI KLEIN

Votante: Juiz Federal MARCOS JOSEGREI DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

MÁRCIA CRISTINA ABBUD

Secretária


Conferência de autenticidade emitida em 06/02/2020 20:26:02.