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8 de Abril de 2020
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 4ª Região TRF-4 - AGRAVO DE INSTRUMENTO : AG 5005473-29.2020.4.04.0000 5005473-29.2020.4.04.0000

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Processo
AG 5005473-29.2020.4.04.0000 5005473-29.2020.4.04.0000
Órgão Julgador
TERCEIRA TURMA
Julgamento
14 de Fevereiro de 2020
Relator
CARLA EVELISE JUSTINO HENDGES

Decisão

Trata-se de agravo de instrumento interposto por PAULO ROGERIO PINHEIRO DE MATTOS FILHO contra decisão que indeferiu pedido de antecipação de tutela nos autos de ação ordinária nº 50026760920194047116, proposta contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, pretendendo que a parte requerida deixe de promover o prosseguimento do ato extrajudicial, especialmente, no que tange à disponibilização do bem imóvel em leilões extrajudiciais ou venda online, objeto do contrato sub judice. Alega, em síntese, que a probabilidade de direito se encontra devidamente caracterizada, na medida em que o Superior Tribunal de Justiça vem se manifestando, há muitos anos, no sentido de que é permitido que o devedor-fiduciário promova a purgação da mora (até o momento que antecede a expedição de Auto de Arrematação), satisfazendo, assim, os interesses da Instituição Financeira, bem como, considerando que inobstante as alterações legislativas mencionadas pela Lei 13.465/2017, ainda assim é possível a purgação da mora, com fulcro no disposto pelo § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Postula tutela de urgência para o fim de suspender os atos expropriatórios. É o sucinto relatório. A respeito da tutela de urgência, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil: Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. O Juízo da 1ª Vara Federal de Cruz Alta, MM. LÚCIO RODRIGO MAFFASSIOLI DE OLIVEIRA assim se pronunciou: 1. Trata-se de ação ajuizada por PAULO ROGERIO PINHEIRO DE MATTOS FILHO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando obter tutela de urgência para que: a parte requerida deixe de promover o prosseguimento do ato extrajudicial, especialmente, no que tange à disponibilização do bem imóvel em leilões extrajudiciais ou venda online, objeto do contrato sub judice. A pretensão é referente ao imóvel matrícula nº 43.264 do CRI de Cruz Alta, objeto de financiamento pelo contrato nº 844440258877, o qual, em razão da inadimplência, acarretou na consolidação da propriedade em nome da ré e o bem foi oferecido à venda por meio do Edital nº 0026/2019. Sob argumento de que pretende purgar a mora e existe tal possibilidade até que ocorra a assinatura do auto de arrematação, busca a antecipação de tutela. 2. Defiro o benefício da Justiça gratuita. Anote-se. 3. Da tutela provisória de urgência. A tutela de urgência, na dicção do art. 300 do CPC, exige a presença de elementos que evidenciem (a) a probabilidade do direito e (b) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do pro­cesso. A tutela de urgência é instituto de aplicação excepcional, não podendo ser ministrada na ausência de qualquer um desses requisitos. Portanto, é necessário que as alegações da inicial (probabilidade do direito) sejam relevantes a ponto de, em um exame perfunctório, acolher o pedido da parte Autora em uma posterior sentença que julgará o mérito, após a cognição exauriente e o alcançamento da certeza do direito postulado. Deve estar presente, também, a indispensabilidade da concessão da medida (perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo), a fim de que não haja ameaça à perda do direito ou a sua ineficácia, o que poderia ocorrer se a tutela judicial a ser deferida à parte somente lhe fosse alcançada ao final do processo. No caso, todavia, não se verifica a ocorrência das hipóteses permissivas da concessão de tutela provisória. A situação de inadimplência não é negada pela parte autora, tampouco são invocadas irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade e de venda extrajudicial do bem. Incontroversa, portanto, a regularidade do procedimento. Nisso se inclui, por óbvio, a oportunização, antes da consolidação da propriedade, conforme assegura a legislação, da purgação da mora. Observe-se que, na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Não é por acaso que o artigo 27 da Lei nº 9514/97, dispõe: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. A consolidação da propriedade levada a efeito, por si só, obsta a regularização do débito, inexistindo a possibilidade da convalidação do contrato pelo simples pagamento, mesmo que integral, após decorrido o prazo legal de quinze dias para a purga da mora (artigo 26, Lei 9514/1997), porque extinto em função da execução da garantia, por força das diretrizes impostas pela Lei nº 9514/1997, ainda que o normativo refira a possibilidade da utilização dos dispositivos que compõem o Decreto-lei nº 70/66 de forma subsidiária. O acolhimento da pretensão implicaria subversão às diretrizes da Lei nº 9514/1997 e segurança jurídica dos contratos, ao passo que ninguém poderia, ou teria interesse em adquirir imóvel retomado pela CEF por meio de consolidação da propriedade, por receio de que o devedor pudesse reaver a posse de forma tão fácil, a despeito da inadimplência, inércia na regularização e das regras legais e contratuais, permitindo ao devedor a permanência da situação da inadimplência e do crédito fácil, em desrespeito ao credor e demais mutuários que cumprem com suas obrigações contratuais em tempo, contribuindo para a manutenção sadia do sistema. No tocante à jurisprudência do STJ, esclareço que se refere à possibilidade da purgação da mora mesmo após a extinção do contrato. Purgar a mora não significa meramente depositar o valor incontroverso ou das parcelas vencidas, mas da integralidade da dívida. Ora, a parte autora não informou, sequer, qual é o valor da dívida que deu lugar à consolidação da propriedade fiduciária, na linha do entendimento do STJ, tampouco demonstrou a disponibilidade para purgação da mora de forma a reverter a consolidação da propriedade. Veja-se a jurisprudência do STJ sobre o tema: POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA MESMO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. Mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997). À luz da dinâmica estabelecida pela Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário até o pagamento da dívida. Essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor fiduciário adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como de sua propriedade, em definitivo, mas sim com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento da obrigação, o devedor terá quinze dias para purgar a mora. Caso não o faça, a propriedade do bem se consolida em nome do credor fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado, aliená-lo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, uma vez que o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual. Portanto, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato, que serve de base para a existência da garantia, não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação. Feitas essas considerações, constata-se, ainda, que a Lei 9.514/1997, em seu art. 39, II, permite expressamente a aplicação subsidiária (Superior Tribunal de Justiça, Informativo de Jurisprudência n.º 552) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. QUITAÇÃO DO DÉBITO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI N. 70/1966. PROTEÇÃO DO DEVEDOR. ABUSO DE DIREITO. EXERCÍCIO EM MANIFESTO DESCOMPASSO COM A FINALIDADE. 1. É possível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. A garantia do direito de quitação do débito antes da assinatura do auto de arrematação protege o devedor da onerosidade do meio executivo e garante ao credor a realização de sua legítima expectativa - recebimento do débito contratado. 4. Todavia, caracterizada a utilização abusiva do direito, diante da utilização da inadimplência contratual de forma consciente para ao final cumprir o contrato por forma diversa daquela contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro contratante e do terceiro de boa-fé, que arrematou o imóvel, afasta-se a incidência dos dispositivos legais mencionados. 5. A propositura de ação de consignação, sem prévia recusa do recebimento, inviabilizou o oportuno conhecimento da pretensão de pagamento pelo credor, ensejando o prosseguimento da alienação do imóvel ao arrematante de boa-fé. 6. Recurso especial não provido.(REsp 1518085/RS, Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 20/05/2015) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (RESP 201401495110, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:25/11/2014) É importante registrar que a parte autora, embora faça referência à possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, não acena com a imediata purgação, até porque não informa o valor total da dívida, mas pretende apenas a suspensão dos atos expropriatórios com abertura de possibilidade de purgação da mora em futura audiência de conciliação. Ora, sem que se saiba sequer qual é o valor da dívida e, portanto, sem possibilidade de imediata purgação da mora, torna-se inviável a pretensão de suspensão dos atos expropriatórios. E nesse ponto, registre-se que a parte autora sequer alega ter buscado perante a Caixa obter a informação do valor da dívida, além do que a consolidação da propriedade ocorreu ainda em 06.06.2016, há mais de 03 (três) anos, portanto, de modo que haveria tempo suficiente para obter, até mesmo por meio judicial, a informação do montante da dívida em data bem anterior. Apesar disso, a parte autora optou por manter-se inadimplente, a ponto de haver a consolidação da propriedade, e só depois da ciência dos atos de venda extrajudicial, quando esgotado o prazo do edital, já no segundo leilão extrajudicial aprazado, pretende obter suspensão dos atos expropriatórios e somente depois de ter informação do montante da dívida, em futura audiência conciliatória, fazer a purgação da mora. Desta forma, não há demonstração da probabilidade do direito. Ante o exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela provisória. Intime-se. Tenho que a decisão agravada merece confirmação. O contrato de financiamento imobiliário realizado pela parte autora foi firmado na modalidade de alienação fiduciária. Nessa hipótese, enquanto não quitado o contrato, o mutuário/fiduciante detém única e exclusivamente a posse direta do imóvel, não sendo dele proprietário. A posse indireta e a propriedade resolúvel são do agente fiduciário, sendo a condição resolutiva relacionada ao cumprimento de todas as previsões contratuais. Segundo estabelece o artigo 22 da Lei nº 9.514/97, 'a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com a constituição da propriedade fiduciária, mediante o registro do contrato no registro de imóveis, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel'. Assim, nos termos do art. 25 da Lei 9.514/97, 'Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel'. Em contrapartida, em caso de inadimplência, resolve-se o contrato com a consolidação da propriedade do fiduciário, consoante previsão expressa do artigo 26 da Lei supracitada: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. No caso dos autos, não tendo ocorrido o adequado adimplemento das obrigações, restou consolidada a propriedade em nome do fiduciário, ocorrendo a extinção da dívida, nos termos do artigo 27, parágrafo 5º, da Lei nº 9.514/97. A partir de então, considerando que o imóvel passou a integrar o patrimônio da instituição financeira, ela poderá promover leilão para a alienação do imóvel, nos termos da lei. Nada obstante, a jurisprudência deste TRF da 4ª Região vem reconhecendo possibilidade de purga da mora mesmo após a consolidação da propriedade em favor da fiduciária: CIVIL. MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/1997. APLICAÇÃO DO CDC. INCISO IV, ARTIGO 51. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA. CONSIGNAÇÃO DO VALOR DA DÍVIDA. 1. O CDC, aplicável ao contrato, no inciso IV do artigo 51, dispõe que são nulas as cláusulas contratuais que 'estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade'. 2. A agressividade com que a Lei 9.514/1997 permite ao credor, no caso de inadimplência, a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome deve ser vista com temperamento pelo Judiciário, tendo em vista a garantia constitucional à moradia da população. 3. A realização do depósito da dívida do contrato demonstra a intenção do mutuário em afastar a inadimplência, que pode ser feita mesmo após a consolidação da propriedade no registro de imóveis e pode o mutuário purgar a mora, eis que não houve a transferência da propriedade a terceiros de boa-fé.(TRF4. Apelação cível nº 2007.71.08.008964-0/RS. Relator: Des. Federal Marga Inge Barth Tessler. J. em 01.12.2010) (grifos nosso e do original). Nessa mesma direção, os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça: RESP 201401495110, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:25/11/2014; RESP 201303992632, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:18/06/2014). Portanto, se assim entender, pode o mutuário purgar a mora anteriormente à arrematação do imóvel. No entanto, de tal hipótese não trata o caso dos autos, visto que o agravante pretende a suspensão dos atos expropriatórios sem apontar qualquer irregularidade no procedimento extrajudicial e sem oferecer o depósito do montante devido, pelo que vai indeferido o pedido. Logo, ausente a probabilidade do direito nas alegações da parte agravante, irretocável a decisão hostilizada que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela - pelo menos neste momento. Do exposto, indefiro o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se, sendo a parte agravada para os fins do disposto no art. 1.019, II, do Código de Processo Civil.